수원지방법원 2025타경101606. 경기도 군포시 금정동 872 주공2단지 211동 707호, 전용 51.66㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 정종원이며, 2023년 9월 설정된 피플펀드컴퍼니의 채권최고액 318,500,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 엔에이치농협캐피탈과 롯데캐피탈의 가압류가 설정됐고, 피에프씨테크놀로지스 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 확인된 등기상 권리만으로는 낙찰자가 별도로 인수할 채무가 예상되지 않습니다.
가격 측면에서도 살펴볼 이유가 있습니다. 최저매각가 410,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균인 425,166,666원보다 15,166,666원 낮습니다. 가장 최근 거래가격인 440,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 다만 실제 거래 중에는 380,000,000원과 392,000,000원 사례도 있어, 평균보다 저렴하다는 사실만으로 확실한 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 1992년 사용승인된 아파트라는 점과 실제 내부 상태, 점유관계까지 종합해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101606 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 872 주공2단지 제211동 제7층 제707호 |
| 도로명주소 | 경기도 군포시 산본로 299 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 51.66㎡ · 15층 중 7층 |
| 이용상태 | 방 2개 · 주방 · 욕실 · 발코니 등 (감정평가 탐문 기준) |
| 사용승인 | 1992.04.15 · 철근콘크리트 벽식조 |
| 소유자 | 정종원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 |
| 경매 청구금액 | 264,847,347원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임차관계 | 조사된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2023.09.04 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사피플펀드컴퍼니, 채무자는 정종원, 채권최고액은 318,500,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 엔에이치농협캐피탈의 가압류 14,881,997원, 롯데캐피탈의 가압류 25,957,431원 및 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다.
점유·임차관계 — 확인되지 않은 위험은 남는다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가 자료에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실을 근거로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 0명 | 신고 내역 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장 확인 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 | 미확인 점유자 발생 시 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 | 확인 필요 |
| 보증금 인수 | 예상 0원 | 현재 추산 기준 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 96.4%
실거래 비교 대상은 충무주공(872)으로 집계된 동일 전용면적 51.66㎡ 거래입니다. 단지는 총 2,489세대이며, 1992.04.15 사용승인됐습니다. 2026년 3월부터 7월까지 확인된 동일 평형 실거래 12건의 평균은 425,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 51.66㎡ | 4층 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 51.66㎡ | 10층 | 515,000,000원 |
| 2026.07 | 51.66㎡ | 10층 | 467,000,000원 |
| 2026.06 | 51.66㎡ | 15층 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 51.66㎡ | 15층 | 392,000,000원 |
| 2026.05 | 51.66㎡ | 6층 | 399,000,000원 |
| 2026.05 | 51.66㎡ | 2층 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 51.66㎡ | 3층 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 51.66㎡ | 2층 | 404,000,000원 |
| 2026.04 | 51.66㎡ | 15층 | 392,000,000원 |
| 2026.04 | 51.66㎡ | 1층 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 51.66㎡ | 12층 | 410,000,000원 |
| 최근 평균 | 51.66㎡ | 12건 | 425,166,666원 |
최근 12개월 평균과 전체 집계 평균은 모두 425,166,666원입니다. 최저가 410,000,000원은 이 평균의 96.4%로, 평균보다 15,166,666원 낮습니다. 최신 거래가격 440,000,000원과 비교하면 30,000,000원 낮은 가격입니다. 따라서 현재 확인된 최근 시세를 기준으로는 신건 최저가가 평균보다 낮다고 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 318,500,000원 | 318,500,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 14,881,997원 | 14,881,997원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 25,957,431원 | 25,957,431원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 44,160,572원 |
매각가 410,000,000원 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 6,500,000원으로 추정하며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 예상 채권 배당 합계는 359,339,428원, 배당 부족액은 0원, 소유자 잔여금은 44,160,572원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 변화와 매수인 부담
유찰 시나리오에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로 채권자 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 배당 부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 410,000,000원 | 359,339,428원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 328,000,000원 | 322,608,000원 | 36,731,428원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 262,400,000원 | 257,926,400원 | 101,413,028원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오를 그대로 반영했습니다. 현재 회차는 신건이며, 후속 회차는 실제 유찰 확정이나 매각기일 공고를 의미하지 않습니다. 인수액 0원은 확인된 권리 및 예상배당 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 금정동 화산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중·대형 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 공동주택지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 전철 산본역과 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있고, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1992.04.15 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 아파트입니다. 15층 건물 중 7층에 해당하며, 위생·급배수시설, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다. 난방 방식은 열병합 지역난방입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 개발행위허가제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래허가와 관련한 실제 취득 절차의 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지. 872번지와 870-7번지에 걸친 아파트 부지입니다. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지이며, 872번지 기준 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 2,489세대 규모의 단지로, 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본이 존재한다는 점은 긍정적이지만, 380,000,000~515,000,000원에 이르는 가격 차이가 크므로 개별 호수의 상태와 적정 매도가격을 신중하게 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세와 입찰가격 대조. 현재 최저가 410,000,000원은 최근 평균 425,166,666원보다 낮습니다. 그러나 380,000,000원과 392,000,000원에 거래된 사례도 있으므로 평균가격만으로 입찰 상한을 결정하지 마세요.
- 점유자·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 있습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미확인 임차인이 있다면 대항력 가능성과 보증금 인수 여부를 다시 검토해야 합니다.
- 근저당권과 신청채권자 명의 대조. 등기상 근저당권자는 피플펀드컴퍼니이며 경매개시결정상 채권자는 피에프씨테크놀로지스입니다. 법인 명칭 및 권리관계의 연속성을 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 1992년 사용승인 건물로, 창호·배관·난방·욕실 등의 실제 상태를 확인하고 필요한 수리비를 입찰가격에 반영하세요. 감정평가에 기재된 방 2개 등의 이용상태도 탐문 내용이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비와 명도 비용. 장기 미납 관리비가 있는지 관리주체에 확인하고, 실제 점유자 확인 결과에 따라 인도명령·명도 및 이사 협의 비용을 검토하세요. 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 체납액은 별도로 살펴야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 개발행위허가제한지역 등이 표시되어 있으므로, 경매 취득에 대한 적용 여부와 관련 행정절차를 확인하세요.
- 배당표의 추정 한계. 집행비용 6,500,000원과 근저당 채권최고액 기준의 계산은 예상치입니다. 당해세, 실제 피담보채무액, 추가 배당요구 등에 따라 최종 배당이 달라질 수 있습니다.
- 매각기일과 원본 서류. 매각기일은 2026.11.17입니다. 입찰 전에 법원의 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 검토 가치, 점유는 확인 필수”
군포 주공2단지 211동 707호는 등기상 권리구조와 최근 실거래가격을 함께 보면 검토할 가치가 있는 신건입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 권리를 기준으로 예상 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가이자 최저가인 410,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 425,166,666원의 96.4%에 해당합니다. 가장 최근 거래인 440,000,000원보다도 낮아 신건 단계에서도 일정한 가격상 이점은 확인됩니다. 다만 거래 최저가가 380,000,000원이라는 점에서 확실한 저가 낙찰 기회라고 단정하기는 어렵습니다.
가장 중요한 남은 과제는 실제 점유와 임대관계 확인입니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며, 예상 인수액 0원이 미확인 임차권까지 배제한다는 의미는 아닙니다. 1992년 사용승인 건물의 상태와 관리비, 토지이용 규제도 입찰 전 점검 대상입니다.
종합 판단은 B등급(68점). 후순위 권리가 소멸하는 단순한 등기구조, 최근 평균보다 낮은 신건 가격은 긍정적입니다. 반면 임대관계 미상, 실거래가격의 큰 편차, 노후 건물의 추가 비용 가능성 때문에 높은 등급으로 단정하기 어렵습니다. 권리구조는 양호하고 가격도 검토할 만하지만, 점유를 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 하는 물건입니다.
