수원지방법원 2025타경101614. 경기도 안양시 만안구 안양동의 아름다운주택그라스빌 1동 5층 502호, 다세대주택 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형연립주택)이며, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·다용도실 구조입니다. 사용승인일은 2015.07.03.입니다.
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 이를 정리하는 확약서입니다. 임차인 이준혁의 보증금은 3억 5,000만원이고, 전입 및 점유 개시일은 2022.06.03., 확정일자는 2022.04.28.입니다. 임차권등기도 2024.05.09. 완료되어 있습니다. 등기와 권리자료상 대항력 및 우선변제권이 인정되는 임차권이므로, 확약서가 없었다면 매수인에게 상당한 인수 위험이 발생할 수 있는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서에는 중요한 조건이 기재되어 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력이 매각조건으로 유지되는 것을 전제로 인수액을 0원으로 판단해야 합니다.
다만 권리 위험이 정리된다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 제시된 최근 기준 가격은 2억 9,500만원인데, 최저매각가가 3억 1,100만원입니다. 최근 기준 대비 105.4%이고 추세도 -15.7%이므로, 권리상 조건이 양호하더라도 신건 가격은 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1038-6 아름다운주택그라스빌 1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 병목안로 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형연립주택) · 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 |
| 건물 구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 제5층 제502호 |
| 비교 면적 | 70.42㎡ (거래 비교 대상 면적) |
| 사용승인일 | 2015.07.03. |
| 소유자 | 강진분 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2022.06.09. 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 376,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기 확인일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 임차권은 위험하지만, HUG 확약이 핵심이다
이 사건은 임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 이루어진 물건입니다. 임차인 이준혁은 임대차계약일 2022.04.26., 확정일자 2022.04.28., 전입 및 점유 개시일 2022.06.03.으로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.05.09. 이루어졌으며, 보증금은 350,000,000원입니다.
임차인은 배당요구도 2024.05.09.에 마쳤습니다. 권리자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되므로, 단순히 임차권등기가 매각으로 정리될 것이라고 가정해서는 안 됩니다. 보증금 전액이 배당되지 않는다면 원칙적으로 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기
- 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액 반환을 청구하지 않음
- 주택임차권등기 말소에 동의
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 잔액 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준혁 전유부분 전부 · 주거 |
350,000,000원 | 2022.06.03. 2022.04.28. |
有 확약으로 포기 |
有 배당요구 완료 |
HUG 승계인 잔액 청구 포기·말소 동의 |
실제 임차인은 이준혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이준혁의 임차권과 HUG의 확약 관계를 하나의 권리관계로 구분해서 판단해야 합니다.
* 확약 적용 전 명목 미배당 잔액 44,154,000원. 확약서 원본, 제출 주체, 매각조건 및 실제 임차권등기 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 기준보다 5.4% 높다
아름다운주택그라스빌은 총 20세대 규모이며, 거래자료에는 비교 가능한 거래 2건이 확인됩니다. 전체 평균은 322,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 이 평균만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 70.93㎡ | 3층 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 70.42㎡ | 5층 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 322,500,000원 |
가격 판단에서 우선 참고할 수치는 최근 기준 평균 295,000,000원과 최신 거래가 295,000,000원입니다. 현재 최저가 311,000,000원은 이 기준의 105.4%입니다. 즉, 최근 기준보다 16,000,000원 높은 가격입니다.
더 중요한 것은 가격 추세입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표가 -15.7%로 나타나 하락 방향입니다. 과거 350,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 322,500,000원만 보면 현재 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 최근 기준 가격을 우선하면 신건 가격은 오히려 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 이준혁 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 305,846,000원 |
| 미배당 임차보증금 잔액 | 44,154,000원 | 0원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 376,082,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 5,154,000원과 임차인 배당 305,846,000원을 반영한 금액입니다. 미배당 보증금 44,154,000원은 현금배당되지 않지만, HUG 승계인의 확약에 따라 매수인에게 잔액을 청구하지 않는 조건입니다. 신청채권자 HUG의 청구액은 배당표상 전액 미배당입니다.
| 회차 | 매각가격 | 확약 전 명목 부족액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 311,000,000원 | 44,154,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 248,800,000원 | 105,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 199,040,000원 | 154,546,560원 | 0원 |
유찰 시 명목 부족액은 커지지만, 해당 확약이 변경 없이 유효하게 적용되는 경우 매수인 인수액은 0원으로 평가합니다. 각 회차의 실제 매각조건과 확약 효력은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 동측으로 각각 노폭 약 10m 및 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 7필 일단의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방시설이 구비되어 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2015.07.03.이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모의 다세대주택입니다. 거래자료는 2건이며 최신 거래가 2023.08로 표시되어 있어 최근 거래 표본의 부족과 거래 기준기간을 확인할 필요가 있습니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기·미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 모두 명확히 포함되어 있는지 확인하세요.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서에 확약서 내용이 조건으로 반영되어 있는지 확인해야 합니다. 확약이 매각조건에서 제외되거나 효력에 문제가 생기면 인수 위험 판단이 달라집니다.
- 임차권 말소 이행. 매수 후 임차권등기 말소 절차와 관련 서류를 확인하세요. 확약서의 제출만으로 실제 등기 말소 절차가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
- 배당요구 및 배당표. 이준혁의 배당요구일(2024.05.09.)과 예상배당액 305,846,000원을 확인하고, 실제 배당 결과와 확약서의 효력을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 311,000,000원은 최근 기준 295,000,000원의 105.4%입니다. 과거 350,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 높은 입찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 추세 지표 -15.7%를 고려해야 합니다. 과거 거래가격보다 현재 시장에서 실제 매수 가능한 가격을 우선 확인하세요.
- 거래자료 재확인. 최근 12개월 평균 295,000,000원(1건)이라는 집계와 최신 거래일 2023.08의 기준기간이 일치하는지 원본 거래자료를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유 상태 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인하고, 임차인과의 인도 관련 협의 사항을 점검하세요.
- 관리비 및 기타 비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납 관리비 등 매수 후 발생할 수 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 그러나 신건 가격은 보류”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높아 원칙적으로 매수인 인수 위험이 발생할 수 있는 구조입니다. 실제 배당에서도 보증금 350,000,000원 중 44,154,000원이 부족합니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
따라서 이 확약이 매각조건대로 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 실질 인수액은 0원입니다. 이 사건을 보증금 부족액 44,154,000원을 그대로 매수인이 떠안는 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 반대로 확약서의 효력을 확인하지 않고 무조건 인수 0원으로 단정하는 것도 위험합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 311,000,000원은 최근 기준 295,000,000원의 105.4%이고, 가격 추세는 -15.7%입니다. 전체 거래 평균 322,500,000원보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 거래 표본도 제한적이고 최신 거래일이 2023.08로 표시되어 있어 현재 시장가격을 추가 확인해야 합니다.
권리는 확약을 전제로 조건부 합격, 가격은 신건 기준 보류. 이 물건의 핵심은 임차보증금 인수 위험을 확약서로 정리할 수 있는지 확인하는 것과, 그 이후에도 3억 1,100만원이라는 입찰가격이 실제 시장가치에 부합하는지를 따로 판단하는 것입니다.
