수원지방법원 2025타경101625. 안양시 만안구 안양동 일번가이지움 611호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 6층에 있습니다. 2016년 11월 사용승인을 받은 건물로, 인근에 안양역과 버스정류장이 있어 교통 접근성은 비교적 양호합니다.

이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다. 임차인 고석진은 2022년 10월 18일 전입·점유를 시작했고 2022년 10월 4일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 132,000,000원으로 감정가보다도 큽니다. 말소기준인 2025년 5월 16일 국세 압류보다 앞선 임차권이어서, 확약이 없었다면 낙찰 후에도 미배당 보증금이 문제 되는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 확약이 매각 조건으로 유효하게 적용되는지가 권리분석의 최우선 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 조건부 인수 0원

실제 임차인은 고석진 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로서 확약서를 제출한 기관이며, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 132,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

확약의 효력은 고석진의 임차권 및 이를 승계한 주택도시보증공사의 권리관계에 관한 것입니다. 확약 밖의 다른 임차인이나 미확인 점유자가 존재하는 것으로 확인될 경우 그 권리 및 명도 위험은 별도로 판단해야 합니다. 따라서 입찰 전 확약서 원본과 최신 현황조사·점유관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세가 중요하다

일번가이지움(1'st이지움)은 2016년 11월 사용승인된 104세대 건물입니다. 비교 가능한 전용면적 18.35~21.02㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 114,500,000원이지만, 여기에는 2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다.

최근 12개월 거래 2건의 평균은 101,500,000원으로 더 낮습니다. 전체 평균만 보면 최저가 110,000,000원이 저렴해 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균 대비로는 오히려 108.4%입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 계산을 바꾼다

일반적인 선순위 보증금 인수형이라면 유찰 후 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 하지만 이 사건에서는 확약이 적용되므로, 확약 이행을 전제로 한 매수인 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

확약 전 금액은 선순위 보증금 미배당액을 매수인이 부담한다고 가정한 이론적 금액입니다. 본건은 확약 조건부 매각이므로 위 금액을 실제 인수액으로 합산하지 않습니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라져 이론상 총취득액에는 차이가 발생합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 신건 배당 추정에 따릅니다. 임차인 고석진의 보증금과 주택도시보증공사의 승계·신청채권은 중복된 실질 보증금 청구로 계산하지 않아야 합니다. 집행비용 2,340,000원은 추정치이며, 국세·지방세의 실제 배당순위 및 당해세, 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양시 만안구 안양동 일번가지하차도 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 안양역(경부선·1호선)이 있습니다. 대중교통 이용 편의성이 있는 입지입니다.
• 건물. 2016.11.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 석재 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 이중창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·급탕설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 소방설비 등이 설치돼 있습니다. 감정평가상 관리상태는 무난합니다.
• 도로. 북동측 약 20m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 5m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지. 공시지가 5,565,000원/㎡, 지목 대, 상업기타 이용, 평지 및 사다리형 토지입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 104세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 실거래가 75,000,000원부터 149,000,000원까지 차이가 큽니다. 최근 거래 하락 추세와 경매 유찰 통계를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서와 매각물건명세서의 매각 조건을 반드시 대조하세요.
• 승계 관계 확인. 실제 임차인 고석진과 주택도시보증공사 사이의 주택임차권 승계 범위, 반환채권 귀속, 말소 절차를 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유는 별개의 문제입니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세 여부와 실제 배당순위를 검토하세요.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 과거 거래를 포함한 평균 114,500,000원만을 기준으로 입찰하지 마세요. 최근 12개월 평균 101,500,000원과 거래 추세 -13.3%를 우선 고려하세요.
• 유찰 이후 가격 재평가. 단지 경매 평균 유찰 8.2회라는 수치를 참고하되, 실제 입찰 여부는 매각기일별 가격과 최근 거래 변화를 함께 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성과 미납액을 관리주체에 확인하세요.
• 토지이용 제한. 일반상업지역·시가지경관지구·상대보호구역 및 토지거래계약 허가 관련 규정의 실제 적용 여부를 확인하세요.
• 입찰보증금 준비. 신건 최저가 110,000,000원의 10%를 기준으로 계산하면 11,000,000원입니다. 실제 보증금액은 법원 매각공고를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실거래 원자료와 최신 매각기일 공고를 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 매력은 별개다”

이 물건은 일반적인 선순위 임차보증금 인수형과 다릅니다. 임차인 고석진의 보증금 132,000,000원은 최저가 110,000,000원보다 많고, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당액을 인수하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 매각 조건으로 제출돼 확약의 유효한 이행을 전제로 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 신건 최저가가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 예상액 110,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 101,500,000원의 108.4%이며, 거래 추세는 -13.3%입니다. 과거 높은 거래가가 포함된 전체 평균을 근거로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

여기에 단지 평균 유찰 8.2회, 소형 도시형생활주택의 거래가격 편차까지 고려하면 가격과 환금성 측면의 부담이 존재합니다. 확약으로 권리 위험이 상당 부분 정리되는 점은 긍정적이지만, 현재 가격에 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

결론은 “확약 조건 확인이 우선, 신건 가격은 보류”입니다. 매각물건명세서 및 확약서 원본을 확인해 인수 위험이 실제로 해소되는지 점검하고, 최근 시세와 낙찰 가능 가격을 비교한 뒤 신중히 접근하는 것이 적절합니다.