수원지방법원 2025타경101631. 경기도 군포시 당동 747-19 이스트힐 12층 1204호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 경매로 접근하면 안 되는 물건입니다.

등기부상 근저당권은 없고, 2021년 5월 4일 송파구 압류가 말소기준권리입니다. 이후 2025년 군포시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 복잡하지 않지만, 2020년 8월 3일 전입한 임차인이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 핵심입니다.

임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 이 물건은 단순히 감정가와 최저가만 비교해서 입찰할 수 있는 유형이 아닙니다. 최근 실거래가 하락 추세까지 겹쳐 있어 가격·임차인·환금성을 모두 확인한 후에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

권리의 출발점은 2021.05.04. 송파구 압류입니다. 근저당권이 없는 사건으로, 해당 압류를 말소기준권리로 봅니다. 이후 2025.08.20. 군포시 압류와 2025.12.03. 에이원자산대부관리유한회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2019년 아시아신탁 및 수협은행 명의의 신탁등기는 현재 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2020.07.31. 소유권이전등기를 통해 황원성이 소유자가 되었으며, 매매 원인일은 2020.07.07.입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 금물

실제 임차인은 1명(안영철)입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되는 인원입니다. 전입신고일이 말소기준 압류보다 앞서므로 일반적인 후순위 임차인과 동일하게 취급하면 안 됩니다.

임차인의 점유부분도 확인되지 않았습니다. 전입신고일만으로 실제 점유와 대항력 성립을 최종 확정할 수 없으며, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부 역시 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

이스트힐의 실거래 내역입니다. 대상 면적은 55.89㎡이며, 비교 거래에는 51.05㎡와 55.89㎡가 함께 포함되어 있습니다. 특히 최근 12개월 거래 3건의 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.

최근 12개월 평균은 2억 2,000만원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 2억 1,000만원입니다. 반면 현재 감정가이자 최저가는 2억 3,800만원입니다.

수치로 비교하면 다음과 같습니다.

• 최근 12개월 평균 대비. 2억 3,800만원은 2억 2,000만원보다 1,800만원 높습니다. 최근 평균 대비 108.2%입니다.
• 최신 거래 대비. 2026.07 거래가 2억 1,000만원보다 2,800만원 높습니다. 최신 거래 대비 약 113.3%입니다.
• 시장 추세. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -9.9%로 하락 방향입니다.

④ 환금성 — 11세대 건물, 경매 통계도 좋지 않다

이스트힐은 총 11세대 규모입니다. 거래 사례가 존재하지만, 경매 관련 통계는 상당히 보수적으로 해석해야 합니다.

특히 과거의 2억 7,200만원 거래를 현재 적정가의 근거로 삼아서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 낮아졌고, 최근 추세도 -9.9%입니다. 과거 고가 거래에 기대어 현재 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

신건 매각가 238,000,000원을 기준으로 집행비용과 신청채권자 청구액을 반영한 계산입니다. 신청채권자 청구액은 계산상 전액 배당되고, 잔여금은 223,765,720원입니다. 다만 이 계산에는 임차인 보증금과 임차인 최우선변제 및 당해세가 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

⑥ 유찰 시 가격 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다

유찰 시 최저매각가격은 내려갈 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커져 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.

따라서 위 1회·2회 유찰 가격은 단순한 최저매각가격 시나리오일 뿐, 실제 취득비용이나 수익률을 의미하지 않습니다. 임차보증금을 확인하지 않은 채 유찰 가격만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·부동산 현황 메모

• 입지. 군포시 당동 소재 군포중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 수도권 전철 1호선 군포역이 있습니다. 대중교통 및 차량 접근성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조, 지하 1층·지상 18층입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 586.6㎡, 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 지형은 평지이며 형상은 부정형입니다.
• 도로. 동측 폭 약 8m, 남측 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항을 확인해야 합니다. 개별 토지이용계획을 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 2,716,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태 및 임차인의 실제 사용 부분을 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인 최우선. 안영철의 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 점유 부분, 전입신고 및 확정일자를 확인하세요. 이 확인이 끝나기 전에는 인수금액을 0원으로 간주하면 안 됩니다.
• 배당요구 여부 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당 가능액, 실제 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 2021.05.04. 송파구 압류가 말소기준권리입니다. 해당 압류와 후속 압류·강제경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 확인하세요.
• 실질취득가 계산. 낙찰가에 임차보증금 인수액과 취득 관련 비용을 반영해 계산하세요. 최저가만으로 최근 시세와 비교하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 2억 2,000만원, 최신 거래는 2억 1,000만원입니다. 현재 신건 가격 2억 3,800만원은 두 기준보다 높고 추세도 -9.9%입니다.
• 환금성 검증. 11세대 규모의 건물이며 경매 통계상 평균 유찰 10.3회·낙찰률 0%입니다. 매도 가능 기간과 예상 매도가를 보수적으로 설정해야 합니다.
• 용도 및 건축물대장. 사건 용도 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태의 차이를 확인하세요. 실제 사용 용도와 임대 가능 여부를 반드시 점검해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역 및 토지거래계약허가구역 등 규제사항을 확인하고, 실제 이용·처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 관리비 및 점유. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비, 실제 점유자와 인도 가능 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·임대차계약 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 임차인 보증금이 먼저다”

이 사건은 근저당권 없이 압류가 말소기준권리가 되는 비교적 단순한 등기 구조입니다. 그러나 등기부가 단순하다는 사실이 곧 매수인에게 안전하다는 뜻은 아닙니다. 2020.08.03. 전입한 임차인 안영철 씨가 2021.05.04. 말소기준 압류보다 앞서 있다는 점이 결정적인 변수입니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상황에서 임차인 인수액을 0원으로 놓을 수 없습니다. 배당 계산상 소유자 잔여금이 223,765,720원으로 나타나더라도, 임차인 보증금이 반영되지 않은 계산이므로 이를 근거로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

가격도 불리합니다. 신건 최저가 2억 3,800만원은 최근 12개월 평균 2억 2,000만원보다 8.2% 높고, 최신 거래 2억 1,000만원보다도 높습니다. 최근 추세는 -9.9%로 하락 방향이며, 해당 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.3회, 낙찰률은 0%입니다.