수원지방법원 2025타경101636. 경기도 의왕시 초평동 엘리프의왕역 306동 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 2023년 10월 준공된 981세대 아파트 단지에 속하며, 감정가와 최저매각가는 모두 556,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

권리관계는 비교적 간단합니다. 소유자 김기현이 2024년 2월 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 안래현의 강제경매가 진행되었으며, 앞서 신청된 별도의 강제경매는 취하되어 등기부상 말소되었습니다.

이 물건의 핵심은 가격상 여유와 점유관계 확인입니다. 최근 확인된 동일 면적대 실거래는 705,000,000원으로, 현재 최저가와 149,000,000원의 차이가 있습니다. 하지만 해당 거래는 15층이고 경매 대상은 5층입니다. 거래 표본도 1건이므로 이 차액 전체를 실제 할인 이익으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2024.02.02 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,700,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 경매로 매각되면 해당 근저당권은 소멸하고, 그보다 후순위인 현재 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

2025년 10월에는 안래현이 신청한 별도의 강제경매개시결정이 등기되었으나, 이후 취하되어 2025.10.30 등기상 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.12.03 개시결정이 등기된 2025타경101636 사건입니다.

임차인·점유관계 — 인수액 0원은 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수 없으며, 실제 점유자와 임대차관계를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 78.9%

엘리프의왕역은 981세대 규모의 아파트 단지이며, 확인된 최근 거래는 전용 55.99㎡ 물건의 2026년 8월 실거래 1건입니다. 거래가격은 705,000,000원으로, 현재 최저매각가 556,000,000원보다 높습니다.

최근 실거래 기준으로 보면 신건 최저가는 약 21.1% 낮은 수준입니다. 감정가 556,000,000원과 확인된 거래가격 705,000,000원 사이에는 149,000,000원의 차이가 존재합니다.

다만 여기서 반드시 구분해야 하는 것은 실거래가격과 이 경매 호수의 실제 시장가치입니다. 비교 거래는 15층인 반면 경매 물건은 5층이고, 최근 실거래 표본은 1건에 불과합니다. 층, 향, 내부 상태와 거래 조건 차이를 충분히 반영한 시세라고 보기에는 근거가 제한적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 556,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외하고 우리은행 근저당권 및 안래현의 신청채권자 청구금액이 모두 배당되는 구조입니다.

집행비용 7,960,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 안래현 배당은 신청채권자 청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화 — 인수액은 0원 가정

현재 신건에서 매각되면 채권자 청구금액이 모두 충족되고 소유자에게도 잔여금이 발생합니다. 그러나 유찰로 최저매각가가 내려가면 배당 부족액이 생깁니다. 중요한 점은 배당 부족액이 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않는다는 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의왕시 초평동 부곡중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 의왕역도 근거리에 위치해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 샷시 이중창호가 설치된 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 엘리프의왕역은 981세대 아파트이며 2023.10.20 준공되었습니다. 신축에 가까운 단지라는 점은 긍정적이나, 실제 매매 수요와 환금성은 추가 거래 사례를 통해 확인해야 합니다.
• 도로. 단지 내 도로가 포장되어 있으며 인근 외곽 공도와 연결됩니다. 토지 현황상 중로각지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역과 과밀억제권역 등에 속합니다. 자연녹지지역 및 완충녹지와의 저촉·접함 사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 외국인 토지거래허가구역 및 2025.10.20 아파트 대상 토지거래허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 항공 관련 제한. 비행안전제3구역에 해당하며, 해발 178.21m 고도제한 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서 확인을 통해 소유자 거주인지, 임차인 또는 제3자 점유인지 확인해야 합니다.
• 전입세대·임대차 확인. 임차인이 확인되면 말소기준권리인 2024.02.02와 전입·점유 시점을 비교하고, 보증금 및 확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리나 선순위 임차인 관련 기재가 있는지 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 확대. 최근 실거래 1건만으로 적정 입찰가격을 결정하지 말고, 동일 단지의 추가 거래와 유사 면적대 물건을 비교해야 합니다.
• 층 차이 보정. 비교 거래는 15층, 경매 물건은 5층입니다. 조망·일조·향·소음과 내부 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가상 내부 마감은 탐문 내용이 포함되어 있습니다. 실제 수리 상태와 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 이어질 수 있는 부분이 있는지 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 경매 진행 상태. 기존 강제경매는 취하·말소되었으며 현재 별도 사건이 진행 중입니다. 매각기일 변경, 정지, 취하 등 진행 상황을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 아파트 대상 허가구역 지정 사항이 있으므로 경매 취득 시 적용 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 배당은 집행비용 및 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권액 등이 확인되면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 최종 판단은 점유 확인 후”

의왕 엘리프의왕역 306동 501호는 권리구조가 비교적 단순하고 최근 확인된 거래가격보다 낮은 최저가가 특징인 경매 물건입니다.

우리은행 근저당이 말소기준권리로 명확하고, 현재 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 확인된 채권이 전액 충족되며, 현재 파악된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 역시 관심을 가질 만합니다. 최근 동일 면적대 실거래가격은 705,000,000원인데, 최저가는 556,000,000원으로 그 78.9%입니다. 다만 최근 거래가 1건이고 거래층과 경매 대상층이 달라, 이 비율을 실제 할인율로 확정하기는 어렵습니다.

가장 중요한 미확인 사항은 임대관계입니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다. 미확인 선순위 임차인이 발견되면 예상 인수액과 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.

결론적으로 권리구조는 긍정적이고 가격도 검토할 만하지만, 임대관계와 실거래 대표성을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하기 어렵습니다. 권리 인수액 0원이 확인되고 추가 시세 검증에서도 가격 경쟁력이 유지되는지가 이 물건의 최종 판단 기준입니다.