수원지방법원 2025타경101650. 경기도 안양시 만안구 안양동 991-31 일대의 연립·다세대 및 토지 관련 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 건물은 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕의 1층 건물로 사용승인일은 1969년 10월 30일입니다. 토지면적은 40.0㎡로 기재되어 있습니다.

등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2011년 2월 15일 설정된 안양협심새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 같은 채권자 명의로 설정된 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권최고액 기준 근저당 5건이 모두 변제되는 것으로 산정되어 있습니다.

다만 이 사건은 단순히 근저당만 보고 입찰할 수 있는 물건은 아닙니다. 감정평가서의 임대관계는 미상이며, 등기부상 소재지번 991-33과 현황상 991-31, 991-33의 표기가 함께 등장합니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함되어 있으므로, 권리관계보다 실제 매각 대상의 범위와 점유관계 확인이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 기준, 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 을구 2번, 2011년 2월 15일 접수된 안양협심새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 28,000,000원입니다.

이후 2013년 11월 22일 24,000,000원, 2016년 4월 8일 26,000,000원, 2018년 1월 23일 26,000,000원, 2021년 6월 22일 15,600,000원의 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 모두 안양협심새마을금고 명의입니다.

1998년 8월 28일 설정된 7,500,000원의 기존 근저당권은 2011년 2월 23일 말소됐습니다. 또한 2004년과 2009년의 국민건강보험공단 압류도 각각 2006년 2월 20일, 2011년 2월 9일 이미 말소된 내역입니다. 현재의 권리 판단에서는 이미 말소된 권리와 경매로 소멸할 권리를 구분해야 합니다.

② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 정보는 없지만, 임대관계는 미상

감정평가서에는 해당 주택이 방·주방·거실을 갖춘 주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계는 미상입니다. 특정 임차인의 보증금이나 전입일, 확정일자 등은 확인되지 않으므로, 이를 근거로 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다.

배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있지만, 이는 임차인 관련 인수액이 별도로 반영되지 않은 계산입니다. 실제 선순위 대항력 임차인이 확인되면 그 보증금의 배당 여부에 따라 인수 위험이 달라질 수 있습니다.

③ 매각 범위와 물건 동일성 — 지번 및 제시외 건물 확인이 핵심

매각물건명세서 비고에는 다음과 같은 중요한 내용이 기재되어 있습니다.

이 부분은 단순한 주소 표기 차이로 넘겨서는 안 됩니다. 전체 매각 대상 토지와 건물의 위치, 건축물대장상 건물, 제시외 건물의 실제 위치와 매각 포함 범위를 서로 대조해야 합니다.

특히 등기부상 991-33과 현황상 991-31, 991-33이 함께 기재되어 있으므로, 각 토지의 등기사항전부증명서와 지적도·토지대장·건축물대장을 대조하는 작업이 필요합니다. 제시외 건물 1-1이 건축물대장에 등재되어 있다는 사실만으로 등기 및 소유권 관계까지 모두 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.

• 토지 범위. 991-31과 991-33 각 필지의 소유관계 및 공동담보 범위를 확인합니다.
• 건물 범위. 감정평가 대상 건물과 제시외 건물 1-1의 위치·구조·현황을 대조합니다.
• 매각 포함 여부. 제시외 건물의 일괄매각 범위와 실제 인도 가능 여부를 확인합니다.
• 점유관계. 건물별 실제 점유자와 임대차관계를 조사합니다.

④ 입찰가·회차 시나리오 — 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 629,089,450원으로 신건입니다. 현재 회차는 감정가의 100%이며, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 매각가 시나리오가 산정되어 있습니다.

다만 이 물건은 동일 건물이나 인근 주택의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 629,089,450원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 오래된 단층 주택과 소규모 토지가 결합된 물건이므로 일반적인 아파트 시세를 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.

각 회차의 채권 미배당 및 소유자 잔여액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 실제 배당에서는 집행비용, 실제 채권 잔액, 당해세 및 임차인 관련 권리에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 629,089,450원 가정)

근저당권별 배당액은 채권최고액 기준으로 산정된 가정치입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 안양시 만안구 안양동 양지초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 공동주택, 노변 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 상태. 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕의 1층 건물이며 사용승인일은 1969.10.30입니다. 외벽은 시멘트 벽돌 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 도시가스보일러에 의한 난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며 지목은 대입니다. 평지이고 지형은 세로장방형, 도로접면은 세로 한 면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 2,092,000원/㎡입니다. 개별 토지의 실제 거래가치나 건물가치를 대신하는 금액은 아닙니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등의 지정이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일인 2026.11.17 기준 현재 지정 또는 연장 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으나, 제시외 건물의 등기 및 건축물대장 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 노후 주택과 소규모 토지의 결합 형태입니다. 아파트와 달리 개별 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 도로 조건, 매각 범위가 매수 수요와 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 확인. 2011.02.15 근저당권을 기준으로 선순위 권리와 후순위 권리의 말소 여부를 확인합니다. 특히 과거 1998년 근저당권의 말소 내역도 함께 대조합니다.
• 토지별 권리 확인. 안양동 991-31과 991-33 각각의 등기사항전부증명서, 토지대장, 지적도를 대조하여 실제 매각 대상 토지와 공동담보 범위를 확인합니다.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물 1-1의 건축물대장, 실제 구조, 위치, 점유 상태, 매각 포함 여부를 현장에서 확인합니다.
• 임차인 조사. 전입세대확인서와 주민등록, 현장 점유관계, 임대차계약 및 확정일자를 확인합니다. 2011.02.15 이전 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 반드시 조사합니다.
• 명도 위험. 현재 주택으로 이용 중인 것으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 소유자 거주 여부, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 건물 노후도. 1969년 사용승인 건물이므로 지붕, 외벽, 기초, 누수, 배관 및 난방시설의 상태를 현장에서 점검합니다.
• 토지 이용 가능성. 제1종일반주거지역의 건축 및 토지이용 제한, 도로 접면, 실제 경계와 이용현황을 확인합니다.
• 토지거래허가. 기재된 지정기간은 2026.08.25까지이므로 매각기일 기준 허가구역의 현행 지정 여부와 해당 매수인의 적용 대상 여부를 확인합니다.
• 입찰가격 산정. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가만을 기준으로 입찰하지 말고 토지와 건물의 개별 가치, 수리비, 명도비용 및 추가 권리 위험을 반영합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장, 지적도 및 최신 등기부를 상호 대조합니다.

맺으며 — “배당이 충분하다 ≠ 물건이 완전히 안전하다”

이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011년 2월 15일 근저당권이 말소기준권리이며, 동일 채권자 명의의 근저당권 5건은 배당 시뮬레이션에서 전액 변제되는 것으로 계산됩니다. 현재 신건 매각가를 기준으로 매수인 인수액 0원, 채권 미배당 0원이라는 결과도 나옵니다.

하지만 이 숫자만 보고 입찰을 결정하면 위험합니다. 임대관계는 미상이고, 등기부상 991-33과 현황상 991-31, 991-33의 지번 차이가 존재합니다. 제시외 건물 1-1도 일괄매각에 포함되어 있어 실제 매각 대상과 소유권·점유관계를 정확히 확인해야 합니다.

여기에 1969년 사용승인된 1층 주택이라는 건물의 특성, 토지 40.0㎡, 제1종일반주거지역 및 각종 토지이용 규제까지 고려해야 합니다. 시장 비교자료가 없으므로 629,089,450원의 감정가가 적정한지 역시 단정할 수 없습니다.

권리상 배당 구조는 양호한 편입니다. 그러나 점유·지번·건물 동일성·가격은 추가 확인이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 근저당이 소멸한다는 사실이 아니라, 내가 낙찰받는 토지와 건물이 정확히 무엇인지, 실제 점유자가 누구인지, 그 전체를 얼마의 비용으로 취득할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.

결론: 배당 구조는 긍정적, 입찰 판단은 보류. 현장조사와 토지·건물 원본 대조가 끝난 뒤에야 최종 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.