수원지방법원 2025타경101663. 안양시 만안구 안양동 나은캐슬 2층 201호는 전용면적 68.71㎡의 다세대주택입니다. 2015.06.17 사용승인된 건물로, 해당 건물은 8세대 규모입니다. 현재 소유자는 강연자이며, 2021.08.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 285,000,000원입니다. 이후 압류와 가압류가 누적되었고, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

핵심은 소유권 이전 당시부터 임차인의 전입·점유가 시작되었다는 점입니다. 임차인 함명숙의 전입일과 점유개시일은 2021.08.23, 확정일자는 2021.07.27입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 그보다 늦은 2021.10.26에 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제를 검토하지 않고 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미변제 보증금 잔액 청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다. 확약서를 조건으로 매각하므로 주된 인수 위험은 해소되는 구조입니다. 그렇지만 이 권리상 완화 요인이 현재의 높은 최저가까지 정당화해 주지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인, 확약으로 인수 해소

주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으며, 함명숙과 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이고, 확인된 임대차보증금은 285,000,000원입니다.

말소기준권리 이후의 안양시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 추가 압류, 부평구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 융창상호저축은행 및 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

다만 국세·지방세 등 압류 4건이 존재하므로 세금의 종류와 법정기일에 따라 배당순위가 변동될 수 있습니다. 당해세가 우선 차감되는 경우 후순위 채권자의 배당액도 달라질 수 있습니다. 이러한 배당 변동과 매수인에 대한 임차보증금 인수는 구분해서 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 114,000,000원 비싸다

나은캐슬의 확인된 실거래는 총 4건이며, 전체 평균은 286,250,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서 더욱 중요한 것은 2026.02 거래된 230,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이므로 최근 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원입니다.

전체 평균과 감정가를 비교해도 최저가가 120.2%로 높습니다. 최근 거래를 기준으로 하면 격차는 더욱 커집니다. 신건 최저가 344,000,000원은 최근 거래가보다 114,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 149.6%에 해당합니다.

거래 추세 역시 -24.6%입니다. 과거의 높은 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하기 어려우며, 최근 실거래 표본이 1건뿐이라는 점도 감안해야 합니다. 따라서 344,000,000원의 감정가가 최근 시장에서 충분히 뒷받침된다고 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래의 예상배당입니다. 임차보증금 우선변제액과 주택도시보증공사의 채권 배당이 계산돼 있으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

매각가 344,000,000원 기준 예상배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권 관계는 중복 채권 여부 및 실제 배당권자 확인이 필요하며, 표의 각 채권 항목을 별도의 실제 임차인이나 독립된 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 별도로 판단

이 사건의 회차별 예상 낙찰가격과 배당·인수 시나리오는 다음과 같습니다. 아래의 룰상 인수 추정액은 확약을 적용하지 않은 계산값입니다. 실제 인수 판단에서는 주택도시보증공사의 확약 조건을 별도로 반영해야 합니다.

※ 룰상 인수액은 회차별 미배당 보증금에 따른 원래의 추정치입니다. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되는 경우, 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 위 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 중·소규모 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 2015.06.17 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 이중창호로 조사됐습니다.
• 이용 상태. 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방·식당, 발코니 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비가 있으며 도시가스 개별난방 방식입니다.
• 도로. 건물 북측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 가로장방형에 가까운 완경사 지형입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택으로 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 실거래가 230,000,000원으로 과거 거래보다 낮아졌으며, 거래 추세도 -24.6%입니다. 향후 매각 시 가격과 매수자 확보에 관한 불확실성을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·보증금 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 포함돼 있는지 확인해야 합니다. 이것이 보증금 인수 위험 해소의 가장 중요한 전제입니다.
• 임차인 및 승계관계 확인. 실제 임차인 함명숙의 보증금은 285,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 승계인으로서 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 보증금 채권의 승계 범위와 확약의 효력을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2021.10.26 국민건강보험공단 압류가 기준입니다. 임차인의 전입·점유가 2021.08.23로 앞서므로, 확약을 확인하지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
• 세금 압류·배당순위 확인. 국세·지방세 등 압류 4건이 존재합니다. 당해세와 조세채권의 법정기일이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하고, 주택도시보증공사 승계채권의 중복 계산 여부도 검토해야 합니다.
• 최근 거래가 기준 재산정. 전체 평균 286,250,000원보다 최근 실거래 230,000,000원에 우선적인 비중을 두고 응찰가를 검토해야 합니다. 신건 최저가 344,000,000원은 최근 거래가보다 114,000,000원 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -24.6%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 할인율을 계산하면 실제보다 저렴하게 보일 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 275,200,000원도 최근 거래가보다 높습니다. 2회 유찰 시 220,160,000원은 최근 거래가보다 낮지만, 실거래 표본이 적고 하락 추세가 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 방문과 점유관계 확인을 통해 인도·명도 절차 및 비용을 점검해야 합니다.
• 관리비·시설 상태 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 내부 수선 필요 여부, 누수·방수 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 공법상 제한 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 비롯한 각종 규제의 적용 범위와 해당 경매 취득에 미치는 영향을 관련 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 주택도시보증공사 확약서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험이 해결돼도 비싼 가격은 그대로다”

안양 나은캐슬 201호는 대항력 있는 임차인이 존재하는 경매물건입니다. 보증금은 285,000,000원이고 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 유찰 과정에서 낙찰가보다 보증금이 커지는 경우 미배당 보증금의 인수로 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조를 경계해야 합니다.

그러나 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출됐고, 이를 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 조건이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다.

그럼에도 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 344,000,000원은 최근 실거래 230,000,000원보다 114,000,000원 높습니다. 최근 거래 대비 비율은 149.6%이고, 거래 추세는 -24.6%입니다. 게다가 나은캐슬은 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 최근 실거래 표본도 제한적입니다.

결론은 명확합니다. 권리 문제는 확약을 통해 조건부로 해소되지만, 현재 신건 최저가에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 확약의 유지 여부와 실제 취득비용, 하락 추세 및 환금성을 다시 검토해야 합니다. 현재 평가는 종합 C등급 — 권리상 조건부 안전, 가격은 신중한 접근이 필요한 물건입니다.