수원지방법원 2025타경101671. 경기도 안양시 만안구 석수동 더파인캐슬 7층 702호입니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금과 보증기관의 확약서입니다. 임차인 남도엽 씨는 2021년 9월 3일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 8월 19일입니다. 말소기준권리로 판단되는 2022년 4월 11일 압류보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

임차보증금은 4억 1,000만원입니다. 현재 최저가 3억 6,700만원에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 3억 6,106만 2,000원이고, 부족분은 4,893만 8,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인 인수 위험으로 이어집니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 6월 10일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 변제받지 못한 보증금 잔액에 대해서도 매수인에게 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 실제 매각조건으로 이행된다면 해당 임차인의 인수 부담은 실질적으로 0원입니다.

다만 이 확약은 권리분석상 가장 중요한 전제입니다. 확약의 대상이 되는 임차권 외에 별도의 임차인이나 점유자가 확인되면 그 권리는 확약으로 정리되지 않습니다. 또한 단지 2021년 거래 1건만 확인되므로 현재 시세와 환금성을 낙관해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 압류, 핵심 임차권은 확약 조건

등기부상 을구 1번 신한은행 근저당권은 2019년 3월 8일 채권최고액 1억 8,000만원으로 설정됐으나 2020년 1월 14일 해지 및 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리로 볼 수 없습니다.

말소기준권리는 갑구 4번 2022년 4월 11일 국(안산세무서장) 압류입니다. 이후 2024년 4월 22일 안양시 압류, 2025년 3월 18일 국(남동세무서장) 압류, 2025년 12월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 남도엽 씨의 전입·점유일은 2021년 9월 3일입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 임차권등기 자체는 2023년 9월 21일로 말소기준권리 이후에 설정됐지만, 그 이전에 취득한 대항력과 우선변제권까지 단순히 후순위로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 4.10억, HUG 확약서가 승부처

임차인의 권리관계는 다음과 같습니다.

• 임대차계약일. 2021.08.17
• 확정일자. 2021.08.19
• 전입 및 점유개시. 2021.09.03
• 말소기준권리. 2022.04.11 압류보다 전입·점유가 빠르므로 대항력 인정
• 임차권등기. 2023.09.21 을구 3번 주택임차권등기, 보증금 410,000,000원
• 배당요구. 2023.09.21 배당요구 완료
• 보증기관. 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로서 강제경매를 신청하고 확약서를 제출

③ 시세 비교 — 2021년 단일 거래, 현재 가격 메리트 확정 불가

더파인캐슬의 확인된 동일 면적 거래는 2021년 8월 1건입니다. 비교 면적은 71.28㎡이며, 확인된 거래금액은 410,000,000원입니다.

현재 최저가 367,000,000원은 확인된 2021년 거래가 410,000,000원의 89.5%입니다. 금액만 보면 약 10.5% 낮은 수준입니다. 그러나 이 거래는 2021년 8월의 단일 거래이므로 2026년 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.

또한 확인된 거래가 단 1건이라 최근 가격 상승·하락 추세를 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이라는 점, 소규모 건물이라는 점을 함께 고려해야 합니다. 이 사건의 가격 판단은 오래된 거래가격에 대한 단순 할인율이 아니라 확약 적용 여부와 현재의 실제 거래 가능 가격을 중심으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

위 배당은 현재 최저가를 기준으로 한 예상 계산입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 실제 임차인은 남도엽 1명입니다. HUG 신청채권 410,000,000원을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약이 이행되면 미배당액 48,938,000원에 대한 매수인 상대 청구가 포기되는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 총부담은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액은 반대로 증가합니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 아래는 확약이 적용되지 않는다고 가정한 배당상 부족액입니다.

낙찰가+미배당 계산은 제공된 배당 시나리오의 금액을 합산한 값이며, 집행비용 추정이 반영된 결과입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다.

⑥ 추가 권리 위험 — 국세·지방세 압류 3건

등기부에는 압류가 총 3건 존재합니다. 말소기준권리인 국(안산세무서장)의 2022년 4월 11일 압류 외에도 안양시 압류와 국(남동세무서장) 압류가 확인됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 석수동, 석수2동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 전철 1호선 관악역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 9층 건물의 7층입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 개별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지 596.3㎡, 사다리형 평지입니다. 준주거지역이며 공시지가 2,892,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측과 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 해당합니다. 평가자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 표시도 있으므로 현행 지정 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대 규모의 소규모 건물입니다. 확인된 거래가 1건뿐이고 그 거래일도 2021.08이므로 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.10 제출된 확약서의 원본과 매각물건명세서 기재 내용을 대조하세요. 대항력 포기, 미배당 보증금 잔액 청구 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 확약의 적용 범위. 남도엽 임차권에 대한 확약인지, 승계인인 주택도시보증공사가 해당 권리를 적법하게 포기할 수 있는지 확인하세요. 다른 임차인이나 점유자가 있다면 별도 인수 위험입니다.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류, 이행 주체를 확인하세요. 확약서 제출만으로 등기가 이미 말소된 것은 아닙니다.
• 배당과 조세. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 당해세 해당 여부, 실제 배당순위를 확인하세요. 예상 미배당액 48,938,000원은 조세채권 반영에 따라 변동될 수 있습니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기와 전입 사실만으로 현재 점유 상태를 단정하지 마세요. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사용 용도, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 용도와 건축물대장. 경매 분류는 근린시설이고 감정평가서상 이용은 오피스텔입니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 실제 사용 현황을 반드시 대조하세요.
• 시세 재검증. 2021.08 거래 410,000,000원은 현재 시세의 직접적인 근거가 아닙니다. 최근 거래 및 인근 동급 물건의 실제 매매 사례를 추가 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비 체납과 공용부분 부담, 각종 공과금 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 중요하다”

안양 더파인캐슬 702호의 핵심은 3억 6,700만원이라는 최저가가 아닙니다. 보증금 4억 1,000만원의 대항력 임차인이 존재한다는 사실과, 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 및 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 약속했다는 사실입니다.

확약이 없다면 현재 최저가에서 예상 미배당액 48,938,000원이 발생합니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가하므로, 실질취득액은 보증금 4억 1,000만원 부근에서 유지됩니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

반대로 HUG 확약이 매각조건으로 유효하게 적용되고 약속한 내용이 실제 이행된다면 남도엽 임차인에 대한 인수액은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 이때 현재 회차의 실질취득 기준은 3억 6,700만원입니다.

그러나 확인된 실거래는 2021년 8월의 4억 1,000만원 단 1건뿐입니다. 9세대 규모의 소형 건물이라는 점까지 고려하면 가격 경쟁력과 환금성을 확신하기 어렵습니다. 국세·지방세 압류 3건, 용도 분류 차이, 실제 점유 상태도 확인해야 합니다.