수원지방법원 2025타경101678. 경기도 군포시 당동 군포로 559에 위치한 더원이숲라인 8층 803호입니다. 사건의 핵심은 단순한 압류나 가압류가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 박진현은 2020년 4월 29일 임대차계약을 체결했고, 2020년 5월 13일 확정일자를 받았으며, 2020년 6월 15일 전입과 점유를 시작했습니다.
말소기준권리는 2022년 3월 30일 안산세무서장의 압류입니다. 따라서 박진현의 임대차는 기준권리보다 앞섭니다. 이후 2024년 7월 31일 임차권등기가 완료됐고, 매각물건명세서에도 보증금 245,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
다만 현 회차에서는 매각가가 보증금보다 높아 예상배당상 전액 변제가 가능합니다. 반대로 유찰로 매각가가 내려가면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저매각가만 보고 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 746-7 더원이숲라인 8층 803호 도로명: 경기도 군포시 군포로 559 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(사건 분류) · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 중 8층 803호 |
| 전용면적 | 54.0965㎡ |
| 소유자 | 권영만 |
| 소유권 이전 | 2020.06.15 등기 (매매원인일 2020.04.30) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박재하 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2022.03.30 갑구 5번 압류 · 안산세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인의 부담을 결정한다
권리분석의 기준은 2022년 3월 30일 설정된 갑구 5번 압류입니다. 그 이전인 2020년 6월 15일에 전입과 점유를 시작한 박진현은 대항력을 갖춘 임차인입니다. 확정일자도 2020년 5월 13일로 기준권리보다 빠르며, 2024년 7월 31일 임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다.
임차권등기 자체는 경매 매각으로 말소될 수 있지만, 이것이 임차인의 대항력까지 없어지는 것을 의미하지는 않습니다. 배당으로 변제받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 임차권이 말소되는지만 볼 것이 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 미배당 잔액을 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 박진현 2.45억과 박재하의 미상 점유
조사상 임차인으로 확인되는 인원은 2명입니다. 다만 두 사람의 위험 성격은 전혀 다릅니다. 박진현은 임차보증금과 확정일자가 확인되는 선순위 임차권자이고, 박재하는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진현 전유부분 전부 |
2020.06.15 2020.05.13 |
245,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 |
| 박재하 803호 · 주거 |
2020.06.15 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
박재하의 전입일은 2020년 6월 15일로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정해서는 안 됩니다. 가장임차인 또는 관계인일 가능성이 있다는 의심만으로 실제 임차권이 없다고 단정할 수도 없습니다.
또한 박진현의 임대차계약일은 소유권 매매원인일보다 하루 빠른 2020년 4월 29일입니다. 계약 체결과 소유권 이전, 보증금 지급의 경위를 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 2건만으로 가격 메리트를 단정할 수 없다
동일 단지 더원이숲라인의 전용 54.0965㎡와 비교 가능한 거래는 2건입니다. 거래 내역은 모두 2022년 5월에 집중되어 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.10㎡ | 4층 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 54.10㎡ | 5층 | 255,000,000원 |
| 평균 | 54.10㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
비교거래 평균은 2억 6,000만원, 최고 거래는 2억 6,500만원, 최저 거래는 2억 5,500만원입니다. 감정가 및 최저매각가 2억 5,800만원은 비교거래 평균의 99.2% 수준입니다.
다만 중요한 문제가 있습니다. 비교지표상 최근 12개월 평균은 2억 6,000만원, 거래 건수는 2건으로 제시되어 있지만, 개별 거래 내역의 실제 거래월은 모두 2022년 5월입니다. 2026년 11월 매각을 앞둔 현재 시점에서 약 4년 전 거래를 최신 시세로 간주할 수는 없습니다. 현재 가격이 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 박진현 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,071,000,000원 | 8,588,000원 |
| 3. 박재하 강제경매 신청채권 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 2억 5,800만원에서 집행비용 441만 2,000원을 제외하면 2억 5,358만 8,000원이 남습니다. 박진현의 보증금 2억 4,500만원이 전액 변제되고, 주택도시보증공사에 858만 8,000원이 배당되는 구조입니다. 박재하의 신청채권 2억 4,500만원은 배당되지 않습니다.
이 계산을 전제로 하면 박진현의 보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 박재하의 점유에 관한 별도 임대차가 확인되지 않은 상태이므로 전체 매수인 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 2억 4,500만원으로 고정되어 있습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 배당으로 변제되지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러므로 낮은 최저가만으로 실질취득비용이 줄어드는 구조가 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수액 | 매각가+인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 258,000,000원 | 0원 | 258,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 206,400,000원 | 42,289,600원 | 248,689,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 165,120,000원 | 82,991,680원 | 248,111,680원 |
위 합계는 각 회차의 매각가와 제시된 매수인 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 유찰 시나리오의 합계는 임차보증금 245,000,000원과 각각 3,689,600원 및 3,111,680원 차이가 있으므로, 실제 입찰 전 배당비용 및 인수액 산정 전제를 원본 서류로 재검산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 군포시 당동 소재 군포역 북서측 인근입니다. 공동주택, 오피스텔 및 상업용 시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 군포역이 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 중 8층입니다. 급·배수시설, 위생설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 더원이숲라인은 16세대 규모이며 2020년 2월 12일 준공된 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역에 해당하며 광대로 한 면에 접합니다. 토지이용계획에는 중심 시가지경관지구 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지 형상. 3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 인접 공도를 통해 출입합니다.
- 환금성. 비교 가능한 거래는 2건뿐이며 모두 2022년 5월 거래입니다. 평균 유찰 횟수 8.3회, 낙찰률 0.0%라는 점을 감안하면 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박진현 보증금 확인. 245,000,000원의 실제 지급 여부, 임대차계약서, 확정일자, 전입 및 점유 시점, 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.
- 매각물건명세서 인수 문구. 을구 1번 임차권등기와 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 문구를 반드시 재확인해야 합니다.
- 박재하의 신원과 점유. 강제경매 신청채권자와 점유자가 동일인으로 나타나는 이유, 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 전입 및 확정일자를 확인하세요. 가장임차인 의심만으로 권리를 무시해서는 안 됩니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 42,289,600원, 2회 유찰 시 82,991,680원의 인수액을 반영해야 합니다. 낙찰가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 실거래 재확인. 비교거래 2건은 2022년 5월 자료입니다. 최근 거래 및 실제 매도 가능 가격을 새로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장, 등기부, 현황 및 실제 이용 용도를 대조하세요.
- 관리비 및 점유 인도. 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인하고, 점유자별 명도 가능성과 인도 절차를 검토하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역 및 시가지경관지구 등 토지이용계획을 확인하고, 토지거래허가구역의 지정기간과 적용 대상도 입찰 시점에 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 임차보증금이 중요하다”
이 사건의 핵심 위험은 단순한 후순위 압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 박진현의 임차보증금 2억 4,500만원입니다. 신건 2억 5,800만원에서는 예상배당상 보증금 전액 변제가 가능해 해당 임차권 인수액이 0원으로 산정되지만, 유찰되면 보증금 미배당분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
1회 유찰 시 인수액은 4,228만 9,600원, 2회 유찰 시에는 8,299만 1,680원입니다. 최저가가 내려가는 것과 실질취득비용이 내려가는 것은 전혀 다른 문제입니다. 보증금 인수까지 합산하면 유찰 후에도 실질적인 취득부담은 약 2억 4,800만원 수준으로 나타납니다.
더욱이 박재하는 강제경매 신청채권자이면서 해당 호실의 점유자로 조사되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 비교거래 역시 2022년 5월의 2건뿐이어서 현재 시세와 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
