수원지방법원 2025타경101682. 경기도 안양시 만안구 안양동 부성파인스위트 제7층 제701호입니다. 물건 용도는 근린시설이며, 감정 당시에는 오피스텔로 이용되고 있었습니다. 건물은 지하 2층·지상 13층 규모이고, 해당 호실은 7층에 위치합니다. 소유자 박연숙은 2020년 10월 19일 거래가액 309,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 2021년 12월 8일 주택도시보증공사의 5,224,000,000원 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 하지만 이보다 먼저 전입한 임차인 이상현이 있어, 단순히 후순위 권리가 모두 소멸한다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수는 없습니다.

결정적인 차이는 매각물건명세서에 기재된 승계인의 확약입니다. 이 확약이 매각조건대로 적용되면 이상현의 선순위 임차권에서 비롯되는 미배당 보증금을 매수인이 부담하지 않습니다. 반면 다른 임차인에게까지 확약의 효력이 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

일반적인 선순위 임차권이라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건 역시 매각가 309,000,000원을 가정하면 계산상 5,126,000원이 미배당됩니다. 그러나 승계인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이라는 특별한 매각조건이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 실제 개인 임차인 2명, 승계인 별도

임차관계에 기재된 개인은 김준흥과 이상현 2명입니다. 주택도시보증공사는 이상현의 주택임차권 승계인으로서 권리를 행사하는 기관이며, 추가 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

김준흥은 말소기준권리 이후에 전입한 것으로 기재되어 있으므로, 해당 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 확정일자가 2020.09.22로 기재되어 있고 보증금도 확인되지 않았습니다. 확정일자만으로 대항력이 발생하는 것은 아니지만, 실제 계약관계·점유 경위·기존 임차권과의 관계를 확인하기 전까지 별도 인수 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.

③ 시세·가격 분석 — 최저가가 싸다는 근거는 없다

부성파인스위트는 16세대 규모로, 2020.07.28 준공된 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 309,000,000원이며 아직 유찰되지 않았습니다.

이 물건은 감정 당시 오피스텔로 이용됐지만 경매상 용도는 근린시설입니다. 따라서 가격을 판단할 때도 단순히 일반 아파트 거래가격을 적용해서는 안 됩니다. 해당 호실과 용도·면적·이용상태가 비교 가능한 거래를 기준으로 검토할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약이 결정적

일반적인 선순위 임차권에서는 낙찰가가 하락하면 보증금 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 승계인이 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이므로, 확약 대상 임차권의 매수인 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

확약 전 계산상 인수액은 제공된 회차별 배당 시나리오의 추정치입니다. 확약 적용 시 이상현의 승계 임차권에서 발생하는 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 김준흥의 별도 권리, 체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 차회 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

⑥ 세금·압류 위험 — 등기 소멸과 배당 우선순위는 별개

등기부에는 국세 및 지방세 관련 압류가 확인됩니다. 이미 해제·말소된 압류도 있으나, 다른 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 만안구청 북측 인근입니다. 주변에는 상업시설·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 구조 평지붕 건물로, 외벽은 몰탈 위 사이딩 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지·일부 타일 마감, 창호는 PVC 창호입니다.
• 이용상태. 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 경매상 용도인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
• 도로. 서남측 약 6m, 북동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역 등에 해당합니다.
• 토지. 관련 4필지가 일단으로 이용되는 평탄한 가로장방형 토지입니다. 공시지가는 3,234,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 근린시설·오피스텔 이용 물건이므로 거래사례와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다. 일반적인 대규모 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.26 제출한 확약서의 문구, 적용 범위, 주택임차권등기 말소 동의 내용 및 매각조건 반영 여부를 반드시 확인하세요.
• 김준흥의 실제 임대차관계. 전입일은 2025.08.06으로 후순위이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 계약서·점유 경위·확정일자와 기존 임차권의 관계를 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 승계관계. 이상현의 임차보증금과 승계인의 청구를 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요. 확약 대상 권리와 실제 배당요구 주체를 확인해야 합니다.
• 당해세·조세채권. 국세 및 지방세 압류 관련 체납액과 법정 우선순위를 확인하세요. 세금의 배당 우선순위에 따라 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 용도와 실제 사용. 근린시설로 분류된 물건이 오피스텔로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 용도, 주거 이용의 적법성, 금융기관 대출 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능성을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기의 존재만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 확인을 통해 점유자를 특정하고 인도 및 명도 일정을 검토하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 용도·규모 물건의 최근 거래를 확인하여 감정가 309,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 매각기일 공고를 최종 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 해소, 남은 위험은 별도 확인”

이 사건은 겉으로 보면 위험한 선순위 임차보증금이 존재합니다. 이상현의 보증금은 309,000,000원이고, 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 일반적인 경매라면 낙찰가 하락만으로 실질취득 비용이 크게 줄어들지 않는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으며, 법원이 이를 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 선순위 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 판단할 수 있습니다.

문제는 그다음입니다. 김준흥의 보증금과 실제 권리관계는 별도로 확인해야 하고, 조세채권에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 여기에 본건은 근린시설로 분류되지만 오피스텔로 이용되고 있는 소규모 건물입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 309,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 “주된 인수 위험은 해소, 잔여 권리와 가격은 확인 필요”입니다. 확약이 적용되는 임차권과 다른 점유자의 권리를 명확히 구분하고, 실제 시세와 명도 조건을 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.