수원지방법원 2025타경101691. 경기도 안양시 동안구 비산동의 평촌래미안푸르지오 106동 31층 3104호입니다. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 지상 37층 규모이고 2022년 3월 2일 사용승인됐습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래 기준은 전용 84.93㎡입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 여러 금융기관과 대부업체의 근저당권·전세권이 반복해서 등장한다는 점입니다. 그러나 과거 권리 중 상당수는 이미 해지·말소됐고, 현재 기준권리는 2025년 9월 16일 설정된 주식회사 경인대부의 채권최고액 11억 7,000만원 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 전세권 3,000만원과 근저당권 3,000만원은 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 현재 제공된 권리관계 기준으로는 매수인이 별도로 인수할 금액이 없습니다. 다만 근저당권부 채권에 설정된 질권과 압류가 존재하므로 배당 귀속관계는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 비산동 1177 평촌래미안푸르지오 106동 31층 3104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ (동일 면적 실거래 매칭 기준) · 지상 37층 건물 중 31층 |
| 소유자 | 최정순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 1,250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 경인대부 / 917,154,404원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.16. 을구 21번 근저당권 · 주식회사 경인대부 · 채권최고액 1,170,000,000원 |
| 등기상 전세권 | 을구 22번 · 주식회사 경인대부 · 전세금 30,000,000원 (후순위) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 1,199세대 · 2022.03.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 과거 근저당권과 전세권은 여러 차례 해지·말소됐습니다. 특히 2025년 9월 16일에는 기존 근저당권 및 전세권 관련 말소등기가 집중적으로 접수됐고, 같은 날 새로운 기준권리인 경인대부 근저당권이 설정됐습니다.
후순위 권리 중 중요한 항목은 다음과 같습니다.
- 을구 22번 전세권. 2025.09.16. 설정, 전세금 30,000,000원, 전세권자 주식회사 경인대부. 기준 근저당권보다 후순위이며 매각으로 소멸합니다.
- 을구 23번 근저당권. 2025.09.17. 설정, 채권최고액 30,000,000원, 근저당권자 이호성. 말소기준권리 이후 설정으로 매각 시 소멸합니다.
- 을구 21-1번 근질권. 2025.10.21. 경인대부의 근저당권부 채권에 메리츠캐피탈주식회사가 근질권을 설정했습니다. 아파트에 별도의 독립적인 선순위 근저당권이 추가된 것과는 구별해야 하며, 배당 귀속 및 질권관계 확인이 필요합니다.
- 을구 23-1·23-2번 압류. 이호성 근저당권부 채권에 대한 압류로, 아파트 자체에 별도의 선순위 권리가 추가된 것으로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당권은 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건 가격
평촌래미안푸르지오의 동일 면적 84.93㎡대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래 가격은 1,190,000,000원~1,450,000,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 1,340,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11층 | 1,410,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 16층 | 1,420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 7층 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 27층 | 1,440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 17층 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 7층 | 1,380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12층 | 1,345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16층 | 1,199,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 34층 | 1,190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 29층 | 1,300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 14층 | 1,265,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 10층 | 1,260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡대 | 12건 | 1,340,750,000원 |
현재 최저가 1,250,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%입니다. 금액으로는 평균보다 90,750,000원 낮은 수준입니다. 2026년 8월 거래 사례는 1,410,000,000원과 1,420,000,000원이며, 최근 거래 최고가는 1,450,000,000원입니다.
따라서 신건 가격이 최근 평균보다 높은 상황은 아닙니다. 다만 평균 대비 낮다는 사실만으로 해당 호수가 확실히 저평가됐다고 판단해서는 안 됩니다. 본건은 31층이므로 비교 거래의 층수, 향, 조망, 내부 상태 및 실제 수리 필요 여부를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,900,000원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 주식회사 경인대부 | 1,170,000,000원 | 1,170,000,000원 |
| 3. 을구 22번 전세권 · 주식회사 경인대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 을구 23번 근저당권 · 이호성 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,100,000원 |
매각가 12억 5,000만원을 가정하면 집행비용 약 1,490만원을 제외한 뒤 근저당권·전세권·후순위 근저당권의 채권액 합계 12억 3,000만원이 전액 배당되고, 소유자에게 510만원이 남는 구조입니다.
다만 경인대부 근저당권의 11억 7,000만원은 채권최고액 기준이며, 실제 대출잔액과 배당액은 원금·이자 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다. 해당 근저당권부 채권에 메리츠캐피탈의 근질권이 설정돼 있으므로 배당금의 귀속관계도 확인해야 합니다. 당해세 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 채권자 미배당액 증가
현재 신건 가격에서는 추정 집행비용을 제외하고 채권자 합계 12억 3,000만원이 전액 배당되는 구조입니다. 유찰이 반복되어 매각가격이 내려가면 채권자 배당액이 줄어들지만, 제공된 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 산정됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 1,250,000,000원 | 1,230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,000,000,000원 | 987,600,000원 | 242,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 800,000,000원 | 789,600,000원 | 440,400,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 단지 정보 기준)
- 입지. 안양시 동안구 비산동 소재 안양중앙초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 평촌래미안푸르지오는 1,199세대 규모이며, 2022년 3월 2일 사용승인된 아파트입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 지상 37층 건물 중 31층입니다. 위생·급배수·난방·지하주차장·보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 이용. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 토지면적은 9,350.6㎡입니다. 토지이용계획상 정비구역과 여러 지역·지구 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 규제 확인. 아파트 용도의 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다. 매각기일이 2026.11.17.이므로 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 관련 절차를 관할청에 확인해야 합니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 1,199세대 규모의 비교적 신축 단지이며 동일 면적 거래 사례가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 11억 9,000만원부터 14억 5,000만원까지 분포하므로 층과 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2025.09.16. 을구 21번 경인대부 근저당권이 기준입니다. 그 이전 권리의 말소 여부와 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 근질권·압류 관계. 경인대부 근저당권부 채권에 대한 메리츠캐피탈 근질권과 이호성 근저당권부 채권에 대한 압류가 있습니다. 배당 귀속 및 채권관계를 확인하세요.
- 전세권과 실제 점유. 전세권 3,000만원은 후순위로 매각 소멸하는 구조입니다. 그러나 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자 및 명도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
- 실거래 기준 입찰가. 최근 12개월 평균 1,340,750,000원과 최근 거래가격 1,190,000,000원~1,450,000,000원을 참고하되, 31층이라는 개별 특성과 내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도 지정기간이 2026.12.31.까지로 기재돼 있으므로 매각기일 현재 경매 취득에 필요한 허가 및 관련 절차를 관할청에 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납액, 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 항목을 관리사무소와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮고, 가격은 비교가 필요하다”
이 물건은 등기상 여러 금융채권이 얽혀 있지만, 핵심은 2025년 9월 16일 설정된 경인대부 근저당권입니다. 과거 권리는 이미 말소됐고, 이후 설정된 전세권과 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액 0원으로 판단됩니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 12억 5,000만원은 최근 12개월 실거래 평균 13억 4,075만원의 93.2%입니다. 최근 거래 범위 안에서 평균보다 낮은 가격으로 출발한다는 점은 긍정적입니다. 다만 이것만으로 확정적인 저평가라고 볼 수는 없습니다. 31층의 층별 가치, 실제 내부 상태, 점유 및 명도 문제를 함께 검토해야 합니다.
특히 임대관계 미상이라는 점과 근저당권부 채권의 질권관계, 토지거래허가구역 관련 절차는 입찰 전에 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 실물 확인과 가격 검증은 필수인 물건입니다. 권리만 보고 응찰하기보다는 동일 면적 실거래와 개별 호수의 조건을 기준으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
