수원지방법원 2025타경101695. 경기도 의왕시 월암동 646번지, 은하빌 에이동 4층 에이403호입니다. 감정평가상 용도는 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사영운홀딩스이며, 채권자 서울보증보험 주식회사가 청구금액 130,849,095원을 근거로 강제경매를 진행하고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 갑구 14번 강제경매개시결정입니다.

권리관계에서 가장 눈여겨볼 부분은 2024년 9월 25일 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 말소기준권리보다 앞서 있으므로 일반적인 권리순위만 놓고 보면 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 2026년 4월 2일 승계인 서울보증보험 주식회사의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 대항력을 포기하고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

따라서 확약이 매각조건대로 이행되는 것을 전제로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 권리상 안전성만 보고 입찰할 수는 없습니다. 현재 실질취득가 2억 1,200만원은 최근 실거래 1억 5,000만원보다 6,200만원 높습니다. 이 물건은 권리보다 가격과 환금성을 먼저 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 인수 0원

등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2013년 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권과 의왕신용협동조합의 근저당권, 2016년 이종길의 근저당권은 현재 매수인이 별도로 인수하는 권리로 판단하지 않습니다.

2025년 2월 의왕시 압류는 같은 달 해제됐고, 2025년 7월 국의 압류도 2025년 9월 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 2024년 9월 25일 설정된 주택임차권과 2025년 12월 19일 강제경매개시결정 사이의 순위입니다.

② 임차권·승계 권리 분석

실제 임차인 수는 0명으로 분류합니다. 등기상 한국토지주택공사 명의의 임차권 1건은 보증기관 승계·대위 성격의 권리로 분류되므로 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 별도로 매각물건명세서에는 승계인 서울보증보험 주식회사의 확약서가 제출되어 있습니다.

¹ 123,500,000원은 등기상 잔존 임차보증금입니다. 원래 보증금 130,000,000원 중 반환받지 못한 금액으로 기재되어 있으며, 확약 적용에 따른 실질 인수액은 0원입니다. 원래 보증금액을 매수인의 실제 인수액으로 다시 합산하지 않습니다.

여기서 구별해야 할 것은 권리의 최초 순위와 확약에 따른 최종 인수 부담입니다. 임차권은 선순위이고 대항력도 인정되는 권리로 표시되어 있지만, 승계인의 확약이 해당 권리의 대항력과 미배당 잔액 청구를 포기하는 내용이므로 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 41.3% 높다

비교 대상은 의왕시 월암동 은하빌입니다. 총 24세대 규모이며, 비교 대상 면적은 50.1㎡입니다. 확인되는 거래는 두 건으로, 최근 거래와 과거 거래의 가격 차이가 있습니다. 특히 최근 12개월 거래가 한 건뿐이므로 시세 표본이 충분하다고 보기는 어렵습니다.

가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원이고 최신 거래도 동일한 150,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 212,000,000원입니다.

현재 최저가는 최근 거래가격보다 62,000,000원 높습니다. 최근 거래가격 대비 41.3% 비싼 수준입니다. 과거 거래 165,000,000원이 포함된 전체 평균 157,500,000원보다 비교해도 가격 부담은 여전히 크지만, 이 사건의 적정 가격 판단에서는 최근 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

집행비용 3,768,000원과 신청채권자 청구액 130,849,095원을 배당한 뒤 잔여금은 77,382,905원입니다. 임차권의 보증금 123,500,000원은 원래 권리액으로 표시한 것이며, 확약이 이행되는 조건에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 당해세 등 별도 항목은 반영되지 않았습니다.

¹ 원래 보증금 123,500,000원은 각주상 병기하는 권리액입니다. 매각물건명세서에 기재된 확약의 조건이 이행되면 매수인의 실제 부담은 0원입니다. 확약이 유효하게 이행되지 않거나 임차권등기 말소가 이루어지지 않는 경우에는 이 판단을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

확약이 이행된다는 전제에서 낙찰가가 낮아지면 매수인의 실질취득가도 낙찰가에 따라 낮아집니다. 일반적인 대항력 임차인의 보증금 미배당액이 낙찰가 하락에 따라 늘어나는 구조와 달리, 이 사건은 해당 승계인이 잔액 청구를 포기하는 확약이 있으므로 인수액을 0원으로 적용합니다.

최근 12개월 평균 및 최신 거래가격 150,000,000원을 기준으로 비교하면 다음과 같습니다.

• 현재 신건 212,000,000원. 최근 시세의 141.3%로, 시세보다 41.3% 높습니다.
• 1회 유찰 169,600,000원. 최근 시세의 약 113.1%로 여전히 최근 거래가격보다 높습니다.
• 2회 유찰 135,680,000원. 최근 시세의 약 90.5%로 최근 거래가격보다 낮아지는 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 입지. 한국교통대학교 의왕캠퍼스 서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재 마감 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 4필 일단지의 부정형 토지로 총 2동의 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 324.0㎡, 공시지가는 1,757,000원/㎡입니다. 북동측으로 도로에 접합니다.
• 규제. 공공주택지구, 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등 각종 규제가 기재되어 있습니다. 토지이용계획의 세부 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
• 용도지역 확인. 감정평가 요항표에는 제1종일반주거지역으로, 별도 토지정보에는 준주거지역으로 표시되어 있어 용도지역 표기에 차이가 있습니다. 토지이용계획확인서 원본으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 은하빌은 24세대 규모입니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 확인된 전체 거래도 2건에 그칩니다. 거래 표본이 제한적이고 최근 가격 추세가 하락 방향이므로 대단지 아파트 수준의 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 최종 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.02 제출된 서울보증보험 주식회사의 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 미배당 잔액 청구권 포기 내용이 명확한지 확인해야 합니다.
• 승계관계 확인. 한국토지주택공사 명의의 임차권과 서울보증보험 주식회사의 승계관계를 확인해야 합니다. 서로 다른 명의가 등장하므로 승계 범위와 확약의 적용 대상이 동일한지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서상 말소 동의가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다. 확약서가 제출됐다는 사실과 등기부상 말소가 완료됐다는 사실은 구별해야 합니다.
• 확약 밖 점유자 조사. 실제 임차인은 0명으로 분류되지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인 및 현장 점유관계를 대조해야 합니다. 별도 임차인이 있다면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 212,000,000원은 최근 시세보다 41.3% 높으므로 신건 가격을 정당화할 수 없습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 169,600,000원도 최근 시세보다 높습니다. 2회 유찰 가격 135,680,000원은 최근 거래보다 낮지만 거래 표본이 적고 하락 추세라는 점을 감안해야 합니다.
• 토지이용계획 확인. 감정평가 요항표와 토지정보의 용도지역 표기가 다르므로 토지이용계획확인서와 토지거래허가구역 적용 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당관계 확인. 임차권의 우선변제권 행사 범위와 서울보증보험의 배당 청구 범위를 매각물건명세서 및 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리관계. 점유자 현황, 관리비 체납 여부 및 실제 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2026.11.04 기준 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 권리관계를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 없다

이 사건의 권리분석은 두 가지를 분리해서 봐야 합니다.

첫째, 권리입니다. 선순위 주택임차권이 존재하고 기초 대항력도 인정되는 것으로 표시되어 있지만, 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기, 미배당 잔액 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건대로 이행된다면 원래 보증금 123,500,000원에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 해당 확약 밖의 다른 임차인이나 점유자가 있다면 그 위험은 별도로 남습니다.

둘째, 가격입니다. 현재 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가격인 150,000,000원의 141.3%입니다. 최근 거래 추세도 -9.1%입니다. 확약으로 권리 위험을 낮췄다고 해서 시세보다 비싼 가격까지 정당화되는 것은 아닙니다.

1회 유찰 가격 169,600,000원도 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 가격 135,680,000원에서야 최근 거래가격보다 낮아지는 구조입니다. 그러나 최근 거래가 한 건뿐이라는 점과 다세대주택의 환금성 한계도 함께 고려해야 합니다.

최종 판단은 D등급입니다. 특정 선순위 임차권의 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 신건 실질취득가가 최근 시세를 크게 웃돌고 거래 표본도 부족합니다. 이 사건의 핵심은 권리상 인수액 0원이라는 숫자가 아니라, 그 0원의 조건을 완벽히 확인한 뒤에도 2억 1,200만원을 지불할 이유가 있는가입니다. 현재로서는 가격이 먼저 조정되어야 합니다.