수원지방법원 2025타경101708. 경기도 군포시 부곡동 군포에이스더블유밸리지식산업센터 1층 에이-109호입니다. 지식산업센터 건물에 위치하지만 해당 호실의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가는 398,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다.

소유자 김민재는 2021.08.31 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 423,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 토스뱅크 가압류가 들어왔고, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기된 담보권만 보면 말소기준권리가 분명한 사건입니다. 그러나 임차인 안희순의 전입일은 2021.08.19로, 말소기준 근저당 설정일인 2021.08.31보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 근린생활시설의 임차인이라는 점에서 실제 점유 및 사업자등록 등 대항요건도 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 확인 필요

② 임차인 분석 — 실질취득액을 확정할 수 없는 이유

현황조사 및 매각물건명세서에는 안희순이 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증금은 미상이며 월 차임은 2,000,000원입니다. 실제 임차인으로 신고된 사람은 1명입니다.

전입일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 요건은 확정되지 않았습니다. 사업자등록 여부와 임대차계약 관계도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 398,000,000원의 경쟁력은 미확정

현재 최저매각가는 398,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유자 김민재의 등기상 과거 거래가액은 508,002,000원이지만, 이는 현재 시세가 아니라 과거 소유권 취득 거래에 관한 기록입니다.

동일 건물 및 유사한 1층 근린생활시설의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 지식산업센터 내 근린시설은 위치·전면 노출·동선·임대수익 등에 따라 가치 차이가 생길 수 있어 단순히 과거 거래가액보다 최저가가 낮다는 이유로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)

매각가 398,000,000원에서 추정 집행비용 6,372,000원을 제외하면 중소기업은행에 391,628,000원이 배당됩니다. 토스뱅크에는 배당되지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권자들의 합산 미배당액은 83,132,715원입니다.

위 배당표는 채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 실제 피담보채권액, 세금, 임차인 우선변제 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 안희순의 보증금이 미상이므로 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 채권자의 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것도 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰해도 권리 위험은 사라지지 않는다

신건에서는 신청채권자 중소기업은행의 청구금액 363,605,175원을 충족하는 배당액이 계산됩니다. 그러나 1회 유찰과 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다.

여기서 주의할 점은 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다르다는 사실입니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포시 부곡동 부곡중앙중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 물류센터, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 약 800m 거리에 수도권 전철 1호선 의왕역이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 1층 호실입니다. 전면 강화유리 전시창과 위생·급배수·화재탐지·소방·승강기·지하주차장 설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 본건 북측과 남측은 약 15m 포장도로, 서측은 약 10m 포장도로와 각각 접합니다. 이러한 도로 접면과 실제 점포 출입 동선이 해당 호실의 영업 활용성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 용도·규제. 준공업지역, 일반산업단지, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역 등에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 해당 근린시설 거래에 실제 허가가 필요한지는 대상과 적용 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·이용상태. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 기준시점에는 공실이었습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설은 입주업체 수요, 접근성, 전면 노출, 공실 기간 및 임대수익에 따라 거래 경쟁력이 달라질 수 있습니다. 최근 유사 호실의 매매·임대 사례를 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 안희순의 보증금 액수와 실제 지급 여부, 반환 여부를 임대차계약서 및 관련 자료로 확인해야 합니다. 보증금이 확정돼야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 대항력 요건 확인. 전입일 2021.08.19만으로 법적 대항력을 단정하지 말고 실제 점유·인도, 사업자등록 등 해당 근린생활시설 임대차에 적용되는 요건을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 우선변제 요건과 배당요구 여부, 예상 배당액을 확인하여 매수인에게 남는 보증금이 있는지 판단해야 합니다.
• 관계인 여부 검토. 안희순이 추가 근저당권의 채무자였던 점을 고려해 김민재와의 관계, 실제 임대차 성립 및 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다. 명의가 같다는 이유만으로 임차권을 무효라고 단정해서는 안 됩니다.
• 공실·점유 현장 확인. 감정평가상 공실과 임차인 신고 사이의 차이를 현장조사, 관리사무소 확인 및 최신 현황조사로 점검해야 합니다.
• 선순위 권리 원본 대조. 2021.08.31 중소기업은행 근저당권과 2025.06.13 말소된 추가 근저당권을 구분하고, 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 시세·수익성 검토. 동일 건물의 1층 근린생활시설 거래사례, 최근 임대료, 공실 기간 및 예상 관리비를 확인해야 합니다. 과거 취득가액만으로 현재 감정가의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 비용과 취득세·명도비용·용도별 운영비용을 확인하여 실제 투자금에 반영해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 일반산업단지 및 토지거래허가구역 관련 규제가 실제 취득·사용·영업에 미치는 영향을 관할 기관과 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 임차보증금은 남을 수 있다”

이 사건은 겉으로 보면 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 경매입니다. 신건 최저가도 감정가와 같은 398,000,000원으로 단순합니다.

하지만 실제 위험은 등기된 근저당보다 안희순의 임차관계에 있습니다. 임차인 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 과거 추가 근저당권 채무자와 동일 인물이라는 점, 감정평가상 공실이라는 점까지 겹쳐 임차인의 권리와 실제 점유관계가 명확하지 않습니다.

예상배당표에는 매수인 인수액 0원이 반영되어 있지만, 이를 실제 인수액 확정으로 받아들여서는 안 됩니다. 보증금 인수 여부가 확인되지 않는 한 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 최근 유사 근린시설의 거래가격 역시 확인되지 않아 최저매각가의 가격 경쟁력에도 가점을 주기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 보류입니다. 이는 근저당 자체가 복잡해서가 아니라, 선순위 전입 임차인의 대항력·보증금·점유관계가 미확정이고 현재 시장가격과 비교한 취득 메리트도 검증되지 않았기 때문입니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 실제로 얼마를 인수하게 되는지 확인하는 것입니다.