수원지방법원 2025타경101710. 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 다뉴브 4층 402호입니다. 2021년 준공된 8세대 규모의 건물로, 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 부분은 가격보다 2023년에 등기된 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 김윤정의 보증금은 318,000,000원이며, 전입신고와 확정일자 모두 2024년 가압류보다 앞서 있습니다.
그런데 이 선순위 임차권에는 중요한 예외가 있습니다. 2026.06.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에는 이를 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이로써 주된 선순위 임차권의 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 그러나 2025년에 별도로 전입한 이제원의 점유관계까지 이 확약으로 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 108-4 다뉴브 제4층 제402호 도로명: 경기도 안양시 만안구 박달로479번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.48㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 |
| 건물규모 / 준공 | 8세대 · 2021.05.25. |
| 소유자 | 이종민 (2021.09.08. 소유권이전, 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 318,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 말소기준권리 | 2024.09.10. 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 10,000,000원) |
| 선순위 임차권 | 김윤정 · 보증금 318,000,000원 · 2023.08.24. 임차권등기 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
결론: 김윤정의 선순위 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이는 확약서가 매각조건으로 반영된 결과이며, 확약의 원본 내용과 적용 범위는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
기존 안양새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,728,000,000원으로 등기되었지만, 2021.08.13. 이미 말소되었습니다. 따라서 현존하는 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다. 2024년 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리이며, 그 이후의 안양시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 미상 점유
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김윤정 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.08.13. 확정 2021.07.09. 점유개시 2021.08.14. |
318,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 선순위 임차권 승계인 확약 실질 인수 0원 |
| 이제원 점유 부분 미상 |
전입 2025.09.25. 확정일자 미상 |
미상 |
전입 후순위 보증금·점유 미상 전입일 기준 대항력 없음 별도 권원 확인 필요 |
김윤정은 등기된 임차권자이며, 이제원은 별도로 조사된 점유관계 확인 대상입니다. 주택도시보증공사는 김윤정 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 임차권자 1명과 별도 점유관계 확인 대상 1명이 있습니다.
김윤정 관련 확약은 김윤정의 임차권에 한정되므로, 이제원의 별도 권리·점유에서 발생할 수 있는 인수 또는 명도 위험은 독립적으로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 기존 거래 평균의 118.2%
다뉴브는 총 8세대 규모의 건물입니다. 확인되는 실거래는 2021년 거래 4건으로, 평균은 296,000,000원입니다. 대상 호실과 동일한 전용 59.48㎡ 거래뿐 아니라 61.05㎡ 및 54.13㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 거래 시점이 오래되었고 면적도 일부 달라, 이 평균을 2026년 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.48㎡ | 4층 | 318,000,000원 |
| 2021.08 | 59.48㎡ | 4층 | 318,000,000원 |
| 2021.07 | 61.05㎡ | 2층 | 288,000,000원 |
| 2021.07 | 54.13㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 296,000,000원 |
최저매각가 350,000,000원은 실거래 평균 296,000,000원보다 54,000,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 118.2%입니다. 가장 최근 거래인 2021.09.의 318,000,000원보다도 32,000,000원 높은 가격입니다.
특히 비교 가능한 동일 면적·동일 층 거래가 318,000,000원으로 확인되는데, 현재 최저가는 이를 웃돕니다. 따라서 현재 신건 가격이 기존 실거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 다만 이 거래들은 모두 2021년 자료이므로, 이후 가격의 상승·하락 방향을 확인할 수 없다는 점을 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,700,000원 |
| 1. 김윤정 임차보증금(우선변제) | 318,000,000원 | 318,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 강제경매신청 · 주택도시보증공사 | 318,000,000원 | 16,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산을 그대로 표시했습니다. 집행비용 5,700,000원, 임차보증금 318,000,000원, 가압류 배당 10,000,000원, 경매신청채권 배당 16,300,000원의 합계는 350,000,000원입니다. 실제 배당에서는 주택도시보증공사의 임차권 승계와 각 청구권의 중복 여부, 배당순위, 당해세 및 집행비용 확정액에 따라 조정될 수 있습니다. 위 표의 개별 청구금액을 모두 독립된 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 계산상 미배당과 실제 인수는 다르다
선순위 임차권이 있는 경매는 유찰로 낙찰가가 낮아지면 보증금의 미배당액이 커질 수 있습니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 잔액 청구권과 대항력을 포기한 조건부 매각이라는 점이 결정적입니다. 따라서 아래의 계산상 인수 가능액을 그대로 매수인의 실제 부담으로 보아서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 350,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 280,000,000원 | 42,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 224,000,000원 | 97,936,000원 | 0원 |
각 회차의 확약 전 계산상 인수액 0원·42,720,000원·97,936,000원은 배당 시뮬레이션의 원래 추정치입니다. 김윤정 임차권에 관한 확약을 적용하면 해당 금액은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 이제원의 별도 미상 점유·권리는 이 표의 0원 판단에 포함되지 않으며 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 박달동 박달초등학교 북동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있으며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 주거용 임차권과 실제 사용상태를 함께 고려해 건축물대장상 개별 호실 용도와의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 토지면적 269.0㎡이며 지목은 대지입니다. 동측으로 포장도로에 접하고, 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 소로2류(폭 8m~10m) 접합 사항이 확인됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 입찰 당시의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,234,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태, 관리상태 및 시설 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대 건물로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 매각 가능가격과 매수 수요를 판단하는 데 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 청구 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 정확히 반영되어 있는지 확인하세요.
- 임차권 승계관계 확인. 김윤정의 임차보증금 318,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 범위를 확인하고, 동일 보증금 관련 청구가 중복 계산되지 않도록 살펴야 합니다.
- 이제원 점유관계 확인. 2025.09.25. 전입한 이제원의 보증금·확정일자·점유 부분·임대차계약 및 별도 권원을 확인하세요. 선순위 임차권 확약만으로 이 점유자의 권리가 정리되지는 않습니다.
- 배당표 재검토. 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매 청구와 임차권 승계가 어떻게 반영되는지 확인하고, 실제 배당표와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 현시점 거래가격 확인. 2021년 실거래 평균 296,000,000원만으로 2026년 적정가격을 확정할 수 없습니다. 유사 면적·연식·입지의 최근 거래와 매물 상태를 비교하세요.
- 용도 확인. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중인 건물인 만큼 402호의 공부상 용도, 실제 사용 및 금융·세금상 취급을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 최저가 280,000,000원, 2회 유찰 최저가 224,000,000원은 시나리오입니다. 향후 매각조건과 확약의 효력이 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분과 점유자 인도 절차, 내부 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 개선됐지만, 가격은 별개다”
이 사건의 핵심은 318,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 일반적인 대항력 있는 임차권이라면 배당 후 남은 보증금이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건에 포함되어 있습니다. 이에 따라 김윤정 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
다만 이것만으로 모든 위험이 해소되지는 않습니다. 별도 점유자인 이제원의 보증금과 점유관계가 불명확하며, 이 점유자는 위 확약의 직접적인 적용 대상이 아닙니다. 또한 신건 최저가 350,000,000원은 확인된 2021년 실거래 평균 296,000,000원보다 18.2% 높습니다. 최근 시세 확인이 어려운 상황에서 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
8세대 규모의 다세대 건물이라는 환금성 부담과 미상 점유의 불확실성을 고려하면, 단순히 선순위 임차권 확약이 있다는 이유만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 권리상 중요한 장애물은 해소됐지만, 잔여 점유관계 확인과 현시점 가격 검증이 선행되어야 하는 C등급 신중 검토 물건입니다.
