수원지방법원 2026타경100147. 경기도 안양시 만안구 안양동 622-231에 소재한 토지와 2층 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 90.9㎡이며, 건물은 1973년 12월 20일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬라브지붕 구조입니다. 현재 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다.

등기상 소유자는 김영희입니다. 2024년 10월 18일 설정된 중림.만리새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 임차인 조사에서는 주의할 사항이 확인됩니다. 1층 점포를 사용하는 배용원은 말소기준권리보다 앞선 2016년 3월 23일 전입한 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원과 월세 800,000원이 확인됩니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당분석에 반영되어 있어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 임차보증금은 인수

이 사건의 기준권리는 2024년 10월 18일 설정된 중림.만리새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 등기상 채무자는 이성만입니다. 소유자 김영희와 근저당 채무자가 다르다는 점도 확인할 필요가 있습니다.

그 이후 2025년 6월 16일 안양지구축산업협동조합의 근저당권 120,000,000원, 2025년 9월 18일 천서현의 가압류 130,000,000원, 2026년 1월 20일 최인혜의 가압류 120,000,000원이 설정되었습니다. 2026년 2월 20일에는 박희동의 신청으로 강제경매가 개시되었고, 2026년 4월 27일 김영태의 가압류 50,000,000원이 추가되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 3명

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 일반 임차·점유자 3명이 확인됩니다. 이 가운데 배용원은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있고, 나머지 두 사람은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계된 사례는 아닙니다. 다만 대항력 유무와 별개로 현재 점유자들의 퇴거 일정, 임대차관계, 명도 협의는 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세보다 싸다고 단정할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,021,190,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

이 물건에서 가격을 검토할 때는 배용원의 보증금 인수액 20,000,000원을 반드시 더해야 합니다. 현재 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 다음과 같습니다.

유찰 시나리오에서도 배용원의 인수보증금은 20,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 매각가가 하락하면 실질취득액도 그만큼 낮아지지만, 채권자에게 배당되는 금액은 감소합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,021,190,000원 가정)

현재 신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 총 870,000,000원으로 산정됩니다. 채권자 배당은 전액 충족되고, 잔여금은 소유자에게 교부되는 구조입니다. 단, 배용원의 보증금은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 항목입니다.

배당표는 신건 매각가를 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 별도 우선권 항목은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석

• 입지. 안양초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 안양역이 있어 대중교통 접근 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 90.9㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 지형은 평지이며 형상은 세로장방, 도로접면은 소로각지입니다. 토지 공시지가는 3,846,000원/㎡입니다.
• 도로. 소로2류(폭 8~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 1973년 12월 20일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상 2층 건물입니다. 외벽은 스타코플렉스 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 조사되었습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 현재 이용상태. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 1층 점포와 옥탑방 점유자가 확인되어 실제 사용현황을 구분해 확인해야 합니다.
• 용도 차이. 건축물대장상 2층 용도는 일반음식점이나 실제 현황은 주택입니다. 향후 사용 및 임대차 운영계획에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.
• 면적 차이. 공부상 건물 면적은 130.1㎡이나 실측면적은 약 139㎡로 차이가 있습니다. 감정은 실측면적에 따라 평가되었습니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 범위와 실제 점유 범위, 경계 및 건물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 공부상 용도와 현황의 차이는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차보증금 인수. 배용원의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수액입니다. 최저가만 기준으로 입찰가를 계산하지 말고 실질취득액 1,041,190,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임대차계약 원본 확인. 배용원의 보증금·월세·계약관계 및 실제 영업 여부를 확인하고, 인수 후 임대차관계와 보증금 반환 문제를 검토해야 합니다.
• 미상 보증금 2명. 박동규와 김봉조의 보증금·월세가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 조사되었지만 점유부분과 실제 임대차관계, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 현장 건물과 매각물건명세서상 매각 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 건물 면적 대조. 공부상 130.1㎡와 실측 약 139㎡의 차이가 있습니다. 감정평가서의 면적 산정 근거와 실제 건물의 경계를 확인해야 합니다.
• 2층 용도 확인. 공부상 일반음식점이지만 현황은 주택입니다. 건축물대장, 사용승인 및 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다.
• 건물 노후도. 1973년 사용승인 건물로 구조·누수·설비·전기·배관·외벽 상태와 향후 수선비를 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 채권 미배당액 63,617,520원, 2회 유찰 시 225,374,016원입니다. 이는 채권자 측 배당 부족액이며 매수인 인수보증금과 구분해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역 및 각종 용도지역·지구와 토지거래허가 관련 사항을 매각일 기준으로 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 실제 점유자 및 건물 이용현황을 확인하고 체납 공과금, 관리비, 수도·전기 등 부담 여부를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개다”

수원지방법원 2026타경100147은 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 후순위 권리가 정리된다고 해서 임차인 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.

1층 점포 임차인 배용원은 2016년 전입으로 2024년 말소기준권리보다 선순위이며, 보증금 20,000,000원에 대한 대항력이 있습니다. 우선변제권은 없는 것으로 분석되어 보증금 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 최저가 1,021,190,000원은 단순 낙찰가격일 뿐, 보증금까지 합산한 실질취득액은 1,041,190,000원입니다.

여기에 박동규와 김봉조의 보증금이 확인되지 않았고, 1973년 사용승인 건물의 공부상 면적과 실측면적 차이, 2층의 공부상 용도와 실제 이용상태 차이까지 존재합니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 단순한 토지 매입으로 접근해서는 안 됩니다.

비교 실거래 자료가 없으므로 현재 감정가가 시세보다 유리하다고 판단할 근거도 부족합니다. 유찰 시나리오에서는 매수인 실질취득액이 낮아지지만 채권자 배당 부족액은 증가합니다.

최종 판단: 권리상 후순위 등기는 정리되지만, 대항력 임차보증금 2천만원 인수와 미상 점유관계가 남는 물건입니다. 신건 가격의 적정성은 보류하고, 임차관계·건물 현황·실질취득액을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.