의정부지방법원 2025타경72892. 의정부동 동진빌라3차 4층 402호, 전용면적 38.33㎡의 다세대주택입니다. 서울보증보험 주식회사가 78,521,404원을 청구해 강제경매를 신청했고, 현재 최저매각가격은 57,418,000원입니다. 감정가 82,026,000원에서 5회 유찰된 물건으로, 가격만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.

하지만 핵심은 감정가 대비 할인율보다 보증금 인수 여부입니다. 2018년에 전입하고 확정일자를 받은 경기주택도시공사가 2022년에 임차권등기를 마쳤고, 이 권리는 2025년 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금을 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다. 다행히 신청채권자가 관련 권리 포기와 등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 주된 인수 문제가 해소됐다는 점은 긍정적이지만, 확약의 범위 밖에 있는 미상 점유까지 자동으로 해결되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

과거의 근저당권, 전세권, 가압류, 압류와 경매개시결정 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 핵심으로 남아 있는 권리는 을구 13번 경기주택도시공사 주택임차권과 갑구 11번 강제경매개시결정입니다.

말소기준으로 분류된 강제경매개시결정은 2025.08.04에 접수됐습니다. 반면 경기주택도시공사는 2018.04.19 전입, 2018.05.02 점유 개시, 2018.04.18 확정일자를 확보했으며 임차권등기는 2022.11.29 접수됐습니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 소멸한다고 해서 선순위 임차권까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 주된 임차권은 해소, 미상 점유는 확인 필요

임차권이 구체적으로 확인되는 당사자는 경기주택도시공사 1명입니다. 이와 별도로 ‘경기주’라는 주거 점유 관련 기재가 있으나, 동일 당사자의 축약 표기인지 별개 임차인인지는 확정할 수 없습니다. 따라서 이를 곧바로 두 번째 독립 임차인으로 확정하거나, 경기주택도시공사의 보증금과 별개 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰이 곧 저가는 아니다

현재 최저매각가격은 57,418,000원으로 감정가 82,026,000원의 약 70%입니다. 다만 동진빌라3차는 11세대 규모의 소규모 다세대주택이고, 동일 면적에 직접 대응하는 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 주변 실거래 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

확약 전 예상 인수는 회차별 배당 추정치입니다. 확약 후 취득액은 경기주택도시공사에 대한 인수액만 0원으로 반영한 최저매각가 기준이며, 미상 점유자 관련 부담과 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

확약 전에는 입찰가격이 내려가도 선순위 보증금의 미배당 잔액이 늘어나 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조였습니다. 반면 확약 대상 인수액을 0원으로 처리하면 가격 인하 효과를 직접 누릴 수 있습니다. 그러나 이는 별도의 인수권리가 없다는 확인과 실제 거래 가능한 시세의 검증이 수반돼야 투자상 이점이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,418,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 집행비용을 제외한 금액은 전부 경기주택도시공사 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 78,521,404원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 경기주택도시공사 보증금의 미배당액은 15,265,524원이지만, 제출된 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

배당표는 확약 제출 후에도 선순위 보증금이 배당되는 기존 추정 시나리오를 표시한 것입니다. 확약의 법적 효력에 따른 실제 배당 및 등기 말소 처리 결과와 동일하다고 보장할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청역 동측 인근으로, 주변에는 공동주택·근린생활시설·공공시설 등이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 의정부 경전철 의정부시청역, 지하철 1호선 의정부역, 노선버스정류장이 인근에 위치해 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물로 적벽돌 외벽, 벽지·일부 타일 내벽, 샷시창호 마감입니다. 위생·급배수·난방·전기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 정방형입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 다온중학교·의정부서초 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 2,068,000원/㎡, 토지면적 229.1㎡입니다.
• 공부와의 차이. 특이사항 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함돼 범위 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1993년 준공·11세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 달리 비교 가능한 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 2026.08.03 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 정확한 내용과 매수인에 대한 효력을 확인합니다.
• ‘경기주’ 동일인 여부. 경기주택도시공사의 축약 기재인지 별도의 임차인인지, 실제 점유 여부와 전입·확정일자·보증금을 확인합니다.
• 인수액 재확인. 경기주택도시공사 확약 대상은 실질 0원으로 판단하되, 확약 밖 독립 임차인이 확인되면 인수위험을 별도로 분석합니다.
• 현장점유·명도. 실제 거주자와 사용관계를 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도 협의가 필요한지 검토합니다.
• 시세 검증. 전용 38.33㎡에 대응하는 의정부동 다세대 실거래와 현재 매물을 확인해 가격을 판단합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 않습니다.
• 건물 상태. 최상층인 4층 402호의 누수·방수·결로 등 수선 필요성을 확인합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 포함된 제시외 건물의 범위와 이용 상태, 공부상 일치 여부를 확인합니다.
• 체납·비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 수선비, 등기 및 명도 관련 비용을 별도로 산정합니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 사건 진행상황을 매각기일 전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 모든 위험의 종료는 아니다”

이 물건에서 가장 큰 분기점은 경기주택도시공사의 2026.08.03 확약서 제출입니다. 확약이 없었다면 현재 최저가 57,418,000원에 낙찰받아도 15,265,524원의 보증금 인수 부담이 예상돼 명목 실질취득액은 72,683,524원에 달했습니다. 하지만 확약으로 해당 임차인 인수 부담은 실질 0원으로 해소됩니다.

그럼에도 ‘경기주’의 신원과 별도 점유·대항력 여부가 미확정이고, 5회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담이 남아 있습니다. 동일 면적 실거래 비교도 확인되지 않아 57,418,000원이 시장가격보다 충분히 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 ‘확약은 긍정, 입찰은 보류 검토’입니다. 경기주택도시공사 확약서의 효력과 ‘경기주’의 동일인 여부를 먼저 확인하고, 현장 점유 및 시세를 검증해야 합니다. 주된 인수 문제만 해결됐다는 사실과 물건 전체가 안전하다는 판단은 분명히 구분할 필요가 있습니다.