의정부지방법원 2025타경72892. 의정부동 481-4, 동진빌라3차 4층 402호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장지운이며 2007.05.29 증여로 소유권을 취득했습니다. 과거 근저당·가압류·압류·전세권 등은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.08.04 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2022.11.29 경기주택도시공사의 주택임차권등기입니다.
경기주택도시공사는 임대차계약일 2018.04.18, 전입신고 2018.04.19, 점유개시 2018.05.02, 확정일자 2018.04.18, 보증금 71,250,000원으로 등기돼 있어 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 그러나 2026.08.03 신청채권자로부터 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 취지의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 매수인이 실질적으로 승계할 금액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 481-4 4층 402호 · 도로명 경기도 의정부시 시민로19번길 22-12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) 1개호 · 철근콘크리트조 슬래브 4층건 중 4층 402호 |
| 소유자 | 장지운 (2007.05.29 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 82,026,000원 / 82,026,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 78,521,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 특이사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.08.04 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 경기주택도시공사의 임차권은 원래라면 매수인에게 잔존 보증금 승계 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 하지만 2026.08.03 제출된 확약으로 경기주택도시공사에 대한 대항력·잔존 보증금 청구·임차권등기 문제가 실질적으로 해소됩니다.
② 임차인 분석 — ‘확약 0원’과 ‘미상 위험’을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경기주택도시공사 | 402호 전부 | 71,250,000원 | 2018.04.19 / 2018.04.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 경기주 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 2026.08.03 확약에 따라 경기주택도시공사의 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 반영된 실질 판단입니다. 확약이 없다면 낮은 매각가 회차에서 경기주택도시공사의 미배당 보증금이 매수인 승계액으로 남을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 서울보증보험 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 82,026,000원 | 0원 | 0원 | 69,621,872원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 65,620,800원 | 7,210,374원 | 0원 | 78,521,404원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 52,496,640원 | 20,098,300원 | 0원 | 78,521,404원 |
③ 가격·환금성 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 결론낼 근거가 부족하다
현재 최저매각가는 82,026,000원으로 감정가와 동일하고, 사건은 이미 4회 유찰로 표시돼 있습니다. 동진빌라3차는 11세대, 사용승인일은 1993.12.14이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
최근 실거래 가격 비교자료가 확인되지 않으므로 이 사건에서는 최저가를 시세보다 싸다고 표현할 근거가 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 면적·내부 상태·대지권·도로 조건에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있어, 4회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,468원 |
| 1. 임차인 · 경기주택도시공사 | 71,250,000원 | 71,250,000원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 78,521,404원 | 8,899,532원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 경기주택도시공사 보증금 71,250,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사는 8,899,532원을 배당받아 69,621,872원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 의정부동 소재 의정부시청역 동측 인근. 공동주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부 경전철 의정부시청역, 지하철 1호선 의정부역, 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 4층건 중 4층 402호. 외벽은 적벽돌 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등 마감이며 위생·급배수·난방·전기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 2,068,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동진빌라3차는 11세대이고 사용승인일은 1993.12.14입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 빠른 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.03 제출된 경기주택도시공사의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- ‘경기주’ 신원 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 별도 점유 기재가 경기주택도시공사와 동일한지, 별도 임차인인지 확인해야 합니다.
- 대항력 미상은 보수적으로. 보증금과 전입일이 확인되지 않는 점유자는 대항력 없음으로 단정하지 말고, 현황조사·전입세대 열람·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰이라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 실거래와 개별 호수 상태를 별도 비교해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 기재가 있으므로 포함 범위와 평가 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액은 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 완전히 닫힌 권리분석은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 보증금 71,250,000원의 경기주택도시공사는 말소기준보다 앞선 강한 임차권이지만 2026.08.03 확약으로 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 이 부분만 보면 큰 인수 리스크 하나가 해소됐습니다.
그러나 둘째, 별도로 기재된 ‘경기주’의 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이라 확약 밖 승계 위험이 남아 있습니다. 가격 측면에서도 최근 실거래 비교값 없이 4회 유찰, 11세대 소규모 단지, 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%라는 지표만 확인됩니다. 따라서 확약 때문에 권리 위험을 모두 0으로 보거나, 유찰 횟수 때문에 가격이 싸다고 보는 두 가지 해석 모두 피해야 합니다. 입찰 전 우선순위는 ‘경기주’의 정체와 점유관계 확인, 그리고 확약서 원문 대조입니다.
