최저가 2,813만원의 착시 — 임차권 7,125만원을 더하면 감정가보다 비싸다

의정부지방법원 2025타경72892. 의정부동 동진빌라3차 4층 402호, 전용 38.33㎡의 다세대주택입니다. 표면상 가격은 강합니다. 감정가 82,026,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 28,135,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 을구 13번 주택임차권입니다. 임차권자 경기주택도시공사의 보증금은 71,250,000원이고, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않으며 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 배당만으로 전액 소진됩니다. 임차권자에게 돌아갈 배당재원이 없어, 현재 시뮬레이션상 인수액은 보증금 전액인 71,250,000원입니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가가 아니라 28,135,000원 + 71,250,000원 = 99,385,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권의 예외적 인수

말소기준권리는 1994.04.28 설정된 한국주택은행 근저당권 9,100,000원입니다. 등기 순위만 보면 2018년에 전입하고 2022년에 등기된 경기주택도시공사의 주택임차권은 말소기준보다 늦습니다. 실제 임차인 분석에도 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

경기주택도시공사는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 실제 임차권자 1명입니다. 보증금은 중복 합산 없이 71,250,000원 한 건으로 계산합니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 선순위 담보권 배당만으로 매각대금이 소진돼 임차권자 예상배당은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득을 본다

동일 면적의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 명확하게 계산 가능한 지표는 낙찰가와 임차권 인수액을 합한 실질취득입니다.

현재 회차에서는 실질취득이 감정가보다 17,359,000원 높습니다. 한 차례 더 유찰돼도 감정가의 110.9%, 두 차례 더 유찰돼도 103.7%입니다. 현재 배당순위 구조에서는 매각가가 내려갈수록 선순위 채권의 미배당만 늘고, 경기주택도시공사 보증금은 계속 배당받지 못하므로 인수액 71,250,000원이 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,135,000원 가정)

매각대금 28,135,000원은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 244,829,116원이며, 경기주택도시공사 임차보증금은 배당되지 않아 명세서 문구에 따라 매수인 인수 대상으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청역 동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공공시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 의정부 경전철 의정부시청역, 지하철 1호선 의정부역, 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물 중 최상층인 4층 402호입니다. 외벽은 적벽돌, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
• 도로. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 의정부서초·다온중학교 상대보호구역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,068,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동진빌라3차는 11세대, 1993.12.14 준공 다세대주택입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수 문구 원문 확인. 을구 13번 주택임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 직접 대조해야 합니다.
• 보증금 잔액 확인. 경기주택도시공사의 보증금 71,250,000원 중 별도 변제된 금액이 있는지, 인수할 실제 잔액이 얼마인지 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자와 실제 이용 상태를 확인하고, 인도명령 적용 가능 여부와 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 최저가가 아닌 총액으로 비교. 현재 회차의 판단 기준은 28,135,000원이 아니라 실질취득 99,385,000원입니다.
• 추가 유찰 효과 점검. 5회 유찰 시에도 실질취득은 85,036,150원으로 감정가의 103.7%입니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태와 평가 반영 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 배당순위와 인수 조건을 재검증해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “121% 실질취득”

이 사건은 낮은 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 권리분석을 마치면 결론이 뒤집힙니다. 최저가 28,135,000원보다 큰 임차보증금 71,250,000원이 미배당 인수 대상으로 남아, 실질취득은 99,385,000원까지 올라갑니다. 이는 감정가 82,026,000원의 121.2%입니다.

대항력 없음이라는 판정만으로 인수 위험이 사라지는 사건도 아닙니다. 매각물건명세서에 주택임차권 잔액 인수가 명시돼 있기 때문입니다. 3회 유찰, 11세대 다세대주택, 단지 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 고려하면, 최저가 할인보다 인수액 확인이 먼저인 고위험 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 경기주택도시공사에 인수할 실제 보증금 잔액입니다.