수원지방법원 2025타경993. 경기도 안산시 상록구 월피동 471-2, 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원으로 유찰 없는 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 17일입니다. 등기상 소유자는 이태근 씨이고, 경매개시결정의 채권자는 한국주택금융공사 업무수탁기관인 주식회사 우리은행입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2019년 5월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 161,700,000원으로, 이후 설정된 한국스탠다드차타드은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리순위가 단순하다는 사실과 임차인 인수 위험이 없다는 판단은 별개입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부도 건축물현황도를 참고했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

권리의 출발점은 2019년 5월 16일 설정된 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 161,700,000원이며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 이전인 2019년 1월 21일 반월농업협동조합 명의로 설정됐던 채권최고액 600,000,000원 및 120,000,000원의 근저당권은 2019년 5월 16일 말소 처리되어 현재 유효한 부담으로 남아 있지 않습니다. 과거 등기 이력과 현재 존속하는 권리를 구분해야 합니다.

말소기준권리 이후에는 2020년 7월 7일 한국스탠다드차타드은행의 가압류가 설정됐고, 2025년 11월 28일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임대차·점유 확인 — 임차인 없음으로 단정할 수 없다

현재 확인된 임차인 등재 내역은 없습니다. 그러나 이것만으로 실제 임차인이 존재하지 않는다고 결론 내릴 수는 없습니다.

임차인 자료가 확인되지 않았다는 사실은 임대차가 없다는 확정적 증거가 아닙니다. 만약 실제 점유자가 확인되더라도 보증금과 전입일자 등 대항력 판단에 필요한 사항을 확인하기 전에는 대항력 유무나 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.

배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 확인되지 않은 임대차가 없다는 전제의 계산값입니다. 임대관계 미상 위험이 해소되기 전까지 실제 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래 1건으로는 가격 판단이 어렵다

확인된 단지는 대경마로니에(471-2)로, 총 8세대이며 2018년 10월 18일 준공된 건물입니다. 대상면적은 66.17㎡입니다.

확인된 거래는 2021년 7월 81.98㎡, 2층에서 거래된 237,000,000원입니다. 대상 물건의 면적 66.17㎡와 비교하면 거래면적이 서로 다르며, 거래 시점도 현재 매각기일과 상당한 차이가 있습니다.

단순 금액만 나누면 최저가 201,000,000원은 확인된 거래금액 237,000,000원의 84.8%입니다. 하지만 이 비율은 면적이 다른 2021년 거래를 기준으로 한 단순 비교에 불과합니다. 동일 면적·동일 조건의 최근 거래가 아니므로 이를 근거로 현재 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

201,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,614,000원을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당에 161,700,000원을 배당하는 계산입니다. 이후 한국스탠다드차타드은행 가압류에는 35,686,000원이 배당되어 청구금액 40,718,224원 중 5,032,224원이 미배당으로 남습니다.

전체 채권액은 202,418,224원이고 예상 배당액은 197,386,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당 증가에 주목

현재 회차는 신건으로 감정가의 100%인 201,000,000원에서 시작합니다. 유찰이 진행되면 매각가격이 낮아지는 만큼 채권자에게 돌아가지 못하는 금액도 커지는 구조입니다.

위 금액은 각 매각가격을 가정한 배당 시나리오입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질 취득비용을 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 하락만을 근거로 입찰 메리트를 판단하는 것은 피해야 합니다.

⑥ 입지·물건 특성 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 사랑초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 공원, 학교 및 근린생활시설 등이 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다. 동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 다세대주택으로 총 8세대입니다. 위생·급배수·난방 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 309.2㎡, 장방형 토지이며 평지입니다. 제2종일반주거지역에 속하고 공시지가는 1,589,000원/㎡입니다.
• 도로. 동측 포장도로에 접하며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 관한 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재되어 있으며, 평가서상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 임대관계. 임대관계 미상이며 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 참고했습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준 확인. 2019.05.16. 우리은행 근저당권이 기준권리입니다. 이전 반월농협 근저당권은 이미 말소됐고 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 대조하세요.
• 임대차 조사. 임대관계 미상이라는 감정평가서 기재를 중요하게 봐야 합니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 보증금 등을 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 내부 상태, 수리 필요성, 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2021년 81.98㎡ 거래 1건은 대상 66.17㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적의 최근 거래와 현재 매물 가격을 별도로 확인하세요.
• 배당 검토. 우리은행 근저당 채권최고액과 신청채권액을 구분하고, 한국스탠다드차타드은행 가압류의 예상 미배당액 5,032,224원은 채권자 측 부족액이지 매수인 인수액이 아님을 구분하세요.
• 세금·관리비. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제 및 미납 관리비 등 추가 비용 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 및 감정평가서를 함께 검토하세요.

맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 인수 위험이 없다”

이 물건은 2019년 5월 16일 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 이후 설정된 한국스탠다드차타드은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 가장 중요한 변수는 아직 해결되지 않았습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 이해관계인도 부재했습니다. 임차인 등재가 없다는 이유만으로 실제 임차인이나 인수 가능성이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 확인된 237,000,000원 거래는 2021년 81.98㎡ 물건으로, 대상 66.17㎡와 면적이 다릅니다. 최저가가 단순 거래금액의 84.8%라는 수치만으로 저렴한 물건이라고 판단하기 어렵습니다.

권리순위는 비교적 명확하지만, 임대차는 미확인이고 시세 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 신건 가격에 바로 응찰하기보다 점유·임대차를 먼저 확인하고 동일 면적의 거래를 확보한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 권리관계는 비교적 단순, 임대차·가격 검증 전까지 입찰 보류.