수원지방법원 2025타경1030. 경기도 시흥시 정왕동 2725, 시흥웨이브파크푸르지오시티 13층 1308호입니다. 사건상 용도 표기는 ‘대지’이나, 감정평가서의 실제 이용상태는 생활형숙박시설(르컬렉티브)입니다. 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 21층 건물 중 13층에 해당합니다.

소유자는 윤영숙 씨이며, 등기상 2023.06.12 소유권이전과 같은 날 용인축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 현대카드·하나카드·국민은행·KB국민카드의 가압류가 순차적으로 추가됐고, 근저당권에 기초한 임의경매가 개시됐습니다.

권리 순위만 보면 말소기준 이후의 가압류는 매각으로 소멸하고 매수인이 직접 인수할 권리는 없는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부만이 아닙니다. 대지권에 관한 별도등기와 금지사항 부기등기의 법적 효력, 그리고 생활형숙박시설의 실제 운영·점유관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023.06.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권자는 용인축산업협동조합이며 채권최고액은 526,800,000원입니다. 해당 근저당권을 기준으로 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

갑구의 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.06.12 윤영숙 명의 소유권이전 등기가 이루어졌고, 같은 날 용인축산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.

임차인·점유 관계. 현재 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 생활형숙박시설은 실제 운영자나 위탁운영사, 임대차계약 및 객실 점유관계가 중요하므로, 현장조사와 관리주체 확인을 통해 실제 인도 가능 여부를 별도로 검증해야 합니다.

채권액의 주의점. 신청채권자의 청구액은 426,450,935원이고, 등기상 근저당 채권최고액은 526,800,000원입니다. 두 금액은 서로 다릅니다. 아래 예상배당은 배당 계산상 채권최고액 526,800,000원을 기준으로 반영한 것이므로 실제 대출잔액·이자·연체이자·경매비용 및 채권신고액을 확인해야 합니다.

② 입찰가격 분석 — 실거래 비교보다 가격 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 541,000,000원이며 유찰 0회의 신건입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 현재 회차의 실질취득액은 541,000,000원입니다.

다만 이 물건은 일반적인 아파트가 아닌 생활형숙박시설입니다. 동일 건물·동일 유형의 최근 거래가격이나 최신 거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 541,000,000원이 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 과거 소유권 취득 당시 거래가액 693,900,000원은 2021년 매매가격으로, 현재 시세를 직접 대변하는 기준으로 사용해서는 안 됩니다.

회차별 예상 미배당은 채권자들의 배당 부족액이며, 매수인 인수액과는 다른 개념입니다. 각 회차의 매수인 인수 추정액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

여기서 중요한 것은 유찰될수록 채권자의 미배당액이 증가한다는 사실과 매수인의 인수액은 별개라는 점입니다. 최저가가 낮아져도 매수인이 채권자의 부족액을 대신 갚는 구조는 아닙니다. 다만 별도등기와 금지사항 부기등기의 법적 검토는 낙찰가격과 무관하게 선행되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)

집행비용 약 1.4% 추정. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 확정 채권액과 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬동 행정복지센터 서측 인근입니다. 주변에는 숙박시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지가 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 30m, 북서측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한한 내용으로 기재되어 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지 표시 면적은 4,667.9㎡입니다.
• 시설 이용. 감정평가상 생활형숙박시설(르컬렉티브)로 이용 중입니다. 일반적인 아파트의 실거주·임대수요와 동일한 기준으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 위생·급배수, 중앙공급방식 냉난방, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 매매사례와 임대수익, 운영실적을 확인하지 못한 상태에서는 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 생활형숙박시설의 운영주체, 객실 임대구조, 관리비 및 실사용 가능성을 함께 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 별도등기 원본 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 따른 금지사항 부기등기의 구체적인 내용, 효력 및 매각 후 존속 여부를 토지 등기부와 관련 원본 서류로 확인하세요.
• 대지권 및 토지 권리관계. 집합건물의 전유부분뿐 아니라 대지권의 표시와 비율, 토지 등기사항, 신탁 관련 서류를 대조하세요. 건물 등기만 확인하고 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.
• 생활형숙박시설 운영 확인. 실제 이용상태가 르컬렉티브 생활형숙박시설입니다. 운영주체와 위탁운영계약, 객실 임대관계, 숙박시설 관련 운영조건 및 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 현재 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 운영사, 객실 이용자, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 실제 채무액 확인. 신청채권자 청구액 426,450,935원과 근저당 채권최고액 526,800,000원은 서로 다릅니다. 채권자 잔액증명 및 확정 채권신고액을 확인해 예상배당의 정확성을 검증하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 541,000,000원을 곧바로 저렴한 가격으로 판단하지 마세요. 동일 시설·유사 생활형숙박시설의 실제 매매가격, 임대수익, 공실률, 관리비 및 취득 부대비용을 검토한 후 응찰가를 산정하세요.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담, 당해세 등 매수인이 추가로 검토해야 할 비용을 관리주체 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 등기 원본을 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 안전한 물건”

이 사건은 권리 순위만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023.06.12 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 일반적인 가압류나 근저당권이 아닙니다. 대지권 목적 토지의 별도등기와 공유수면 관련 금지사항 부기등기입니다. 이 부분의 구체적인 법적 효력과 매각 후 존속 여부를 확인하지 않은 채 인수 0원이라는 계산만 믿어서는 안 됩니다.

여기에 일반 아파트가 아닌 생활형숙박시설이라는 이용상태도 중요합니다. 실제 운영관계, 점유 및 임대차, 수익구조, 환금성을 따져야 하며, 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 5억 4,100만원을 가격 메리트가 있는 금액이라고 평가할 수 없습니다.

권리상 인수액은 0원 추정, 가격 경쟁력은 미검증, 대지권 별도등기는 입찰 전 필수 확인. 이 세 가지를 구분해서 판단해야 하는 물건입니다. 특히 별도등기와 금지사항 부기등기의 효력이 명확하게 정리되기 전까지는 신건 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.