수원지방법원 2025타경53572. 광명시 광명동 대왕팰리스 제1동 4층 401호입니다. 감정가와 첫 최저매각가는 모두 256,000,000원. 겉으로는 단순한 신건이지만, 등기와 점유를 펼치면 이야기가 달라집니다.

이 물건에는 2020년 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준으로 남아 있고, 그 뒤로 국세·지방세 압류, 담보가등기, 몰수보전명령, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 더 중요한 것은 말소기준보다 먼저 전입한 김진홍입니다. 그는 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있어 실제 임차관계와 보증금의 존재·금액을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2020.07.28 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 8,134,983,813원입니다. 이 금액은 해당 가압류에 기재된 청구금액으로, 401호에 대한 확정 배당액이나 매수인 인수금액과는 구분해야 합니다.

광남새마을금고의 과거 근저당권은 2018.04.20 말소된 상태이므로 현재 말소기준권리로 보지 않습니다. 주택도시보증공사 가압류 이후의 압류·담보가등기·경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 몰수보전명령은 소멸 여부가 확정적으로 표시되어 있지 않아 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 실제 보증금이 관건

주거 점유자로 신고된 사람은 김진홍 1명입니다. 보증기관의 승계신고를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산한 내역은 없습니다. 김진홍의 전입일과 확정일자는 모두 2020.06.18로, 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 신고되어 있습니다.

대항력·우선변제권 표시는 전입일, 확정일자 및 조사상 판정에 따른 것입니다. 실제 주택임대차관계 성립, 점유 지속, 보증금과 배당순위에 따라 최종 판단은 달라질 수 있습니다.

신청채권자와 임차인이 같은 사람이라는 점

등기부상 강제경매 신청채권자는 김진홍이고, 임차인으로 신고된 사람 역시 김진홍입니다. 신청채권자의 청구금액은 255,000,000원으로 기재되어 있으나, 이 금액이 곧 임차보증금이라는 사실은 확인되지 않습니다.

동일인 관계는 실제 임대차계약에 기초한 채권 행사일 수도 있지만, 임차관계의 실재 여부나 권리자 지위에 대한 추가 검증이 필요한 사정이기도 합니다. 가장임차인으로 단정할 수는 없으며, 임대차계약서·보증금 지급자료·확정일자·점유 내역과 경매 신청채권의 원인을 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세보다 싼지 아직 알 수 없다

대왕팰리스는 2017.11.13 사용승인된 것으로 나타나며, 단지 규모는 5세대입니다. 물건과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가 256,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다.

더구나 이 물건은 일반적인 적법 주거시설이 아니라 제2종근린생활시설(사무소)을 주거용으로 변경해 위반건축물로 등재한 401호입니다. 주거용으로 거래되는 주변 물건의 가격을 그대로 적용할 수 없고, 건축물의 적법성·취득 후 사용 가능성·환금성까지 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

아래 표는 주어진 채권·배당 계산에 따른 예상 배분입니다. 김진홍의 임차보증금과 국세·지방세의 우선순위, 최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표 및 매수인 인수액과 차이가 날 수 있습니다.

채권 미배당 합계 8,138,367,813원은 계산된 채권 부족분이며 매수인이 그 전액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 값입니다. 임차보증금, 당해세, 법정 우선순위와 기타 배당요소에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 채권 배당 시뮬레이션

⑤ 건축물 위반 사항 — 가격보다 중요한 구조적 위험

감정요항표에는 실제 이용상황이 집합건축물대장상 현황도면과 다를 수 있으며, 이행강제금 등 행정적 조치 여부를 경매진행 및 입찰 시 재확인해야 한다고 기재되어 있습니다.

• 사용 적법성. 주거용 사용이 적법하게 가능한지, 기존 위반 사항을 해소할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 이행강제금. 부과 내역과 향후 반복 부과 가능성, 시정명령 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 401호의 실제 구조와 집합건축물대장 현황도면, 전유부분 면적 및 변경된 공간을 대조해야 합니다.
• 대출·담보평가. 위반건축물과 공부상 비주거 용도가 담보평가 및 대출 가능 여부에 미치는 영향을 금융기관에 확인해야 합니다.
• 매각·환금성. 적법한 주거시설을 원하는 매수층에 대한 매각이 제한될 수 있으므로 일반 주거용 물건보다 보수적으로 평가해야 합니다.

이 문제는 경매로 소유권을 취득했다고 자동으로 사라지는 성격의 하자가 아닙니다. 위반 상태의 시정 가능성과 행정상 부담을 확인하지 않은 낙찰은 추가 비용 및 환금성 위험으로 이어질 수 있습니다.

⑥ 입지·교통·토지 규제 (감정요항표 기준)

• 위치. 광명2동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 광명사거리역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생·급배수·난방설비·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 220.5㎡, 공시지가 4,465,000원/㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다. 이는 건물 소재 토지에 관한 정보로, 401호의 전유면적이나 독립적인 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
• 도시계획. 제1종지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지거래허가구역. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 실제 본건의 경매 취득과 향후 거래에 어떤 요건이 적용되는지, 용도 및 취득 방식에 따라 관할 기관에 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 김진홍 임차보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 및 반환 내역, 확정일자 자료를 확인하고 실제 보증금액을 확정해야 합니다.
• 신청채권과 임차채권의 관계. 김진홍의 강제경매 청구액 255,000,000원이 어떤 원인으로 발생한 채권인지 확인해야 합니다. 이를 근거 없이 임차보증금으로 동일시하거나 별개의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 대항력과 점유 확인. 2020.06.18 전입 이후의 실제 점유, 임대차관계의 성립과 유지 여부, 주택임대차보호법 적용 가능성을 검증해야 합니다.
• 배당요구·인수액 확인. 2025.10.22 배당요구 내역과 임차인의 배당순위, 실제 배당 가능액 및 미배당 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 담보가등기 확인. 2022.06.24 김판상 명의 가등기의 법적 성격과 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 몰수보전명령 확인. 2023.08.01 몰수보전명령의 대상과 효력, 경매 매각에 따른 처리 여부를 집행법원 및 관련 결정문으로 확인해야 합니다.
• 압류와 체납세금. 강서세무서와 광명시의 압류에 관련된 당해세·우선조세·체납 내역을 확인해야 합니다. 실제 배당순위는 세목과 법정 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행 이력. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 2023.11.02 공매공고등기 말소를 확인하고 현재 중복 진행·잔존 절차가 없는지 점검해야 합니다.
• 위반건축물 시정 가능성. 2022.11.18 위반건축물 등재에 관한 시정명령·이행강제금·원상복구 범위를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도와 실제 사용. 사무소로 기재된 401호를 주거용으로 사용하는 법적 문제와 취득 후 사용계획의 적법성을 검토해야 합니다.
• 토지거래 규제. 일반상업지역과 재정비촉진지구, 토지거래허가구역 관련 제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 담보가치. 공부상 용도와 위반 상태가 유사한 물건을 기준으로 가격을 비교하고 실제 대출 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매각 전 최신 명세서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현황조사서 및 법원 기록을 다시 대조해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리와 건축물 위험이 동시에 높은 물건

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 낙찰 후 얼마를 떠안느냐”

광명 대왕팰리스 401호는 단순히 유찰을 기다리면 저렴하게 살 수 있는 유형으로 보기 어렵습니다.

2020.06.18 전입한 김진홍의 보증금이 확정되지 않았고, 그가 경매 신청채권자라는 특수한 관계도 검증해야 합니다. 등기에는 담보가등기와 몰수보전명령이 있으며, 건축물대장에는 주거용 불법 용도변경이 명시되어 있습니다.

낙찰가가 256,000,000원에서 내려가더라도, 실질취득원가와 법적·행정적 위험이 함께 줄어든다는 보장은 없습니다. 선순위 보증금 인수가 발생하면 경매 최저가만으로는 가격상 이점을 판단할 수 없습니다.

따라서 이 물건의 우선순위는 입찰가 산정이 아니라 ① 임차보증금과 승계 여부 확정, ② 몰수보전·담보가등기 처리 확인, ③ 위반건축물 시정 가능성 및 비용 확인, ④ 적법한 사용가치를 반영한 시세 검증입니다. 이 조건들이 해소되기 전에는 보수적인 입찰 보류가 타당합니다.