수원지방법원 2025타경54045. 경기도 시흥시 정왕동 청솔아파트 104동 10층 1006호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 9,000만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김종경이며, 2019년 3월 27일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 1억 5,100만원입니다.
등기상 가장 중요한 권리는 2022년 7월 20일 설정된 이상원 명의의 근저당권(채권최고액 3,750만원)입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년 12월 17일 전입·점유한 임차인 여석현 씨의 보증금 1억 7,000만원입니다. 임차권등기는 2024년 1월에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 근저당보다 앞섭니다.
다만 매각물건명세서에는 신청채권자인 HUG가 임차권자 여석현의 승계인으로서 2026년 6월 1일 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 물건은 선순위 대항력 자체가 없어서 안전한 물건이 아니라, 확약으로 인수 위험을 해소하는 물건으로 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1847 청솔아파트 제104동 제10층 제1006호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 48.45㎡ · 10층 1006호 |
| 단지 정보 | 청솔아파트 · 750세대 · 사용승인일 1999.08.20 |
| 소유자 | 김종경 (2019.03.27 매매 취득 · 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사(HUG) / 185,192,784원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2022.07.20 을구 14번 근저당권 · 이상원 · 채권최고액 37,500,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 확약이 핵심
말소기준권리는 2022년 7월 20일 이상원 근저당권입니다. 채권최고액은 3,750만원입니다. 2019년 설정된 국민은행 근저당권 9,000만원은 2021년 12월 21일 말소되어 현재 기준권리가 아닙니다.
말소기준권리 이후 설정된 국민행복기금 가압류(2022.08.18), 서민금융진흥원 가압류(2023.04.12), 여석현 씨의 임차권등기(2024.01.11), HUG의 강제경매개시결정(2025.12.15)은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 비고 |
|---|---|---|---|
| 여석현 | 2021.12.17 / 2021.12.17 | 170,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
HUG 승계
임차권등기 2024.01.11 · 배당요구 2024.01.11
|
실제 임차인은 여석현 씨 1명입니다. HUG는 매각물건명세서상 해당 임차권자의 승계인으로 신청채권자에 기재되어 있습니다. 신청채권자 청구금액 185,192,784원을 임차보증금 170,000,000원과 별개의 추가 임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
따라서 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 여석현 씨의 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 이 금액은 확약에 따른 권리분석상 처리이며, 보증금 170,000,000원이 실제 배당된다는 뜻은 아닙니다.
* 확약 적용은 해당 임차인 여석현 씨의 권리에 한정됩니다. 현재 확인되는 임차인은 1명이므로 다른 임차인의 별도 인수 위험은 확인되지 않지만, 확약서 원본과 적용 범위 및 임차권등기 말소 절차는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.90억은 최근 거래보다 높다
청솔아파트의 동일 비교면적 48.45㎡ 최근 실거래 12건입니다. 거래 표본은 2026년 8월부터 10월까지이며, 가격은 1억 4,800만원부터 1억 8,500만원까지 분포합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 48.45㎡ | 1층 | 168,000,000원 |
| 2026.10 | 48.45㎡ | 8층 | 180,000,000원 |
| 2026.10 | 48.45㎡ | 3층 | 185,000,000원 |
| 2026.10 | 48.45㎡ | 5층 | 182,500,000원 |
| 2026.09 | 48.45㎡ | 8층 | 184,000,000원 |
| 2026.09 | 48.45㎡ | 4층 | 148,000,000원 |
| 2026.09 | 48.45㎡ | 2층 | 165,000,000원 |
| 2026.09 | 48.45㎡ | 10층 | 173,000,000원 |
| 2026.09 | 48.45㎡ | 6층 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 48.45㎡ | 10층 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 48.45㎡ | 1층 | 173,000,000원 |
| 2026.08 | 48.45㎡ | 5층 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.45㎡ | 12건 | 170,291,666원 |
최근 12개월 평균은 170,291,666원이고 최신 거래는 2026년 10월의 168,000,000원입니다. 감정가이자 최저가인 190,000,000원은 최근 평균보다 약 1,971만원 높습니다.
최저가를 최근 12개월 평균으로 나누면 111.6%입니다. 최신 거래와 비교해도 약 13.1% 높은 가격이며, 최근 거래 최고가 185,000,000원보다도 500만원 높습니다. 따라서 신건 최저가를 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 여석현 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 이상원 | 37,500,000원 | 16,540,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 국민행복기금 | 9,842,737원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,966,763원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 185,192,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,460,000원, 임차인 배당 170,000,000원, 근저당 배당 16,540,000원을 합하면 매각대금 190,000,000원입니다. 임차인 보증금은 우선변제권에 따라 전액 배당되는 가정입니다. HUG 신청채권은 승계인 지위의 청구액으로 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권 및 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시 인수 시나리오 — 확약 적용 여부가 결정적
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 계산상 인수액 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 190,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 152,000,000원 | 20,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 121,600,000원 | 50,902,400원 | 0원 |
보증금 170,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 경우, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 전환될 수 있습니다. 제공된 유찰 시나리오의 계산상 인수액은 1회 유찰 시 20,928,000원, 2회 유찰 시 50,902,400원입니다.
그러나 HUG의 확약은 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 내용입니다. 따라서 확약이 유효하게 유지되고 해당 매수인에게 적용되는 경우에는 위 계산상 잔액을 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 이 차이를 놓치면 유찰 후 입찰가 판단이 완전히 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 청솔아파트로, 서촌초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트와 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 단지. 750세대 규모이며 사용승인일은 1999년 8월 20일입니다. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 구조의 10층 건물 중 10층 물건입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시로 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 대로2류와 중로1류에 접하며, 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 거래허가. 토지거래계약허가구역에 해당하나, 기재된 적용 범위는 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 공시지가. 1,669,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 750세대 단지에서 최근 12건의 동일면적 거래가 확인되어 거래 표본은 존재합니다. 다만 거래가격이 1억 4,800만원부터 1억 8,500만원까지 분포하므로 층과 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026년 6월 1일 제출된 확약서 원본을 확인하고 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명확하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 확약의 효력 범위. HUG가 임차권자 여석현의 승계인이라는 점과 해당 확약이 매수인에게 적용되는지 확인하세요. 단순히 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 인수 위험이 해소되었다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당관계 확인. 임차인 보증금 170,000,000원과 HUG 신청채권 185,192,784원의 관계를 확인하세요. 승계인 지위의 청구액을 별개의 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 170,291,666원과 최신 거래 168,000,000원을 기준으로 판단하세요. 신건 최저가 190,000,000원은 최근 시세를 웃돌기 때문에 감정가를 그대로 받아들이는 입찰은 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원입니다. 가격이 낮아지면 보증금 미배당 위험도 커지므로 HUG 확약의 유효성을 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현재 점유자, 실제 전출 여부, 인도 가능 시점 및 명도 협의 필요성을 별도로 확인하세요.
- 추가 비용. 관리비 체납 중 공용부분 부담, 당해세, 최우선변제 및 집행비용의 실제 금액은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 함께 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “확약은 인수 위험을 없애지만, 가격까지 낮춰주지는 않는다”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 여석현 씨의 임차보증금 1억 7,000만원입니다. 전입·점유와 확정일자가 말소기준 근저당보다 빠르기 때문에 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 HUG가 2026년 6월 1일 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다. 권리상 핵심 위험을 상당 부분 해소할 수 있는 중요한 문서입니다.
문제는 가격입니다. 감정가이자 최저가인 1억 9,000만원은 최근 12개월 평균 1억 7,029만원보다 높고, 최신 거래 1억 6,800만원보다도 높습니다. 실질 인수액이 0원이라는 점을 반영하더라도 신건에서 가격 경쟁력이 있다고 보기는 어렵습니다.
권리의 핵심은 HUG 확약의 유효성, 가격의 핵심은 최근 실거래와의 차이입니다. 확약서를 확인하지 않고 입찰해서도 안 되고, 권리가 정리된다는 이유로 시세보다 높은 가격을 지불해서도 안 됩니다. 이 물건은 권리 측면에서는 확약을 전제로 검토할 수 있지만, 가격 측면에서는 보수적인 접근이 필요한 신건 관망형 물건입니다.
