* 구주연에 대한 확약이 유효하게 이행되는 경우입니다. 별도 미상 점유·임대차가 존재한다면 그 부분은 인수액 0원에 포함되지 않습니다.

수원지방법원 2025타경54143. 경기도 안산시 상록구 사동 예인센스빌 5층 502호, 다세대주택 경매입니다. 현재 소유자는 이주형 씨이며, 2021.04.12. 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 150,000,000원입니다.

이 사건은 등기부상 권리만 보면 복잡해 보입니다. 과거 근저당권, 지방자치단체 압류, 임차권등기, 강제경매, 가압류가 차례로 등장합니다. 그러나 실제 판단의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리보다 앞선 구주연의 대항력과 이를 해소하는 HUG의 확약입니다. 둘째, 확약이 적용되지 않는 별도 미상 임대차 가능성입니다.

특히 이 사건은 임차보증금 1억 5,000만원이 매각가와 비슷한 수준이어서, 확약서가 없다면 낙찰가에 따라 상당한 인수 부담이 생길 수 있습니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 구주연의 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사되지 않으므로, 일반적인 대항력 임차인 인수형과는 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 안산시 압류

이 사건에서 주의할 부분은 과거 하나은행 근저당권을 말소기준으로 잘못 잡지 않는 것입니다. 2013.06.04. 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 111,600,000원이지만, 2021.03.26. 이미 해지되어 등기상 말소됐습니다.

이후 2021.06.02. 안산시 압류가 있었지만, 해당 압류 역시 2022.12.09. 해제됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2021.11.02. 접수된 갑구 6번 안산시 압류입니다. 이 날짜를 기준으로 임차인의 전입일과 다른 권리들의 선후관계를 판단해야 합니다.

말소기준 이후 설정된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 제니스자산관리대부의 가압류, 안산시의 후행 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 하나은행 근저당권도 이미 말소됐으므로 낙찰자가 인수할 근저당권은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소

실제 임차인은 구주연 1명으로 판단합니다. 구주연의 임차보증금은 150,000,000원이며, 임대차계약일은 2021.02.15., 점유개시일은 2021.03.26., 주민등록일은 2021.03.29., 확정일자는 2021.02.15.입니다. 말소기준권리인 2021.11.02.보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.

매각물건명세서의 '주택도시' 기재는 HUG가 구주연의 임차권을 승계한 신청채권자라는 내용과 연관될 수 있으므로 별도 임차인으로 단정하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 실제 별도 점유·임대차인지 확인해야 합니다. '구주연의'로 기재된 동일 전입·확정일자 관련 항목 역시 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 핵심 확약 — 구주연 인수액은 실질 0원

이 확약은 단순히 배당을 받겠다는 의사표시가 아닙니다. 매수인에게 행사할 수 있는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로, 구주연에 관한 인수액은 실질적으로 0원으로 판단하는 것이 맞습니다.

일반적인 대항력 임차인이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건은 확약서가 유효하게 이행되는 범위에서 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않기로 한 것입니다. 따라서 단순히 보증금 150,000,000원과 낙찰가를 비교해 전액 또는 일부를 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.

입찰 전 필수 확인: 매각물건명세서 원본과 현황조사서에서 '주택도시' 기재의 의미, 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 관계를 대조해야 합니다. 해당 기재가 구주연의 승계인에 관한 것인지, 별도 점유·임차관계인지 확인되지 않은 상태에서는 인수액 0원을 모든 점유관계에 적용할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 단 1건의 과거 거래로 가격 메리트를 단정할 수 없다

예인센스빌은 총 8세대 규모이며, 확인되는 거래는 2024년 3월 1건입니다. 거래가격은 170,000,000원, 거래 면적은 65.18㎡, 거래 층은 4층입니다.

감정가이자 최저가인 160,000,000원은 이 거래가격의 94.1%입니다. 단순 숫자만 보면 거래가보다 10,000,000원 낮습니다. 그러나 여기에는 중요한 한계가 있습니다.

• 거래 시점. 비교 거래는 2024.03으로, 2026년 매각기일 기준 상당한 시간이 지난 거래입니다.
• 면적 비교. 거래 면적은 65.18㎡이며 본건과 면적 매칭이 확인되지 않아 직접적인 동일평형 비교로 보기 어렵습니다.
• 표본 수. 거래가 1건뿐이므로 평균 170,000,000원을 현재 시세의 안정적인 대표값으로 삼기 어렵습니다.
• 추세 판단. 거래 표본이 제한적이므로 상승 또는 하락 추세를 단정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

제시된 배당 산정표의 수치를 그대로 표시했습니다. 집행비용 3,040,000원, 임차보증금 배당 150,000,000원, HUG 배당 6,960,000원으로 합계 160,000,000원입니다. HUG는 구주연의 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 구주연 보증금과 HUG 청구액이 별개의 독립된 임차보증금이라고 중복 합산해서는 안 됩니다. 승계관계 및 실제 배당 귀속은 배당요구서와 원본 서류로 대조해야 합니다.

배당 산정자료상 채권자 총 청구액은 169,016,263원, 채권자 배당액은 6,960,000원, 미배당액은 162,056,263원으로 계산되어 있습니다. 이 수치와 임차보증금 배당 항목의 승계관계는 실제 배당절차에서 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 확약의 효력은 별도 판단

확약 전 잔액은 시나리오에 표시된 매수인 인수 추정액이며, 확약 후 0원은 구주연에 대한 포기 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 별도 미상 임차인의 인수 가능성은 이 표에 반영되지 않았습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 동류형 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 동측 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6m 도로에 접하며 도로상태는 보통입니다. 토지는 세장형 평지로 다세대주택 건부지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 전면 화강석타일, 측면 적벽돌타일 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이새시입니다.
• 설비. 기본 위생설비와 급·배수설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래가 1건에 불과하고 본건과 면적 매칭도 확인되지 않아 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 확약서의 문언, 제출 주체, 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 구주연의 임차권등기와 HUG의 승계관계, 매각 이후 말소 절차 및 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 명세서의 '주택도시' 기재가 구주연의 승계인에 관한 것인지 별도 임차인인지 확인하세요. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 대조해야 합니다.
• 대항력 미상 위험. 보증금과 전입일이 확인되지 않는 별도 점유자가 있다면 대항력을 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보고, 확약이 적용되지 않는 경우의 인수액을 별도로 검토하세요.
• 배당관계 확인. 구주연의 우선변제권 행사와 HUG의 승계채권 청구가 배당표에서 어떻게 처리되는지 확인하세요. 동일한 보증금 채권을 별개 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 시세 재검증. 2024.03 거래 170,000,000원은 65.18㎡ 단 1건입니다. 동일 면적·동일 건물의 추가 거래와 실제 내부 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 관리비 및 점유 상태. 공용부분 체납관리비, 실제 거주자, 인도 협의 가능성 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, HUG 확약서, 배당요구 관련 서류를 함께 검토하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 확인되지 않은 권리까지 사라진 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 대항력 임차인 구주연의 보증금 150,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리였지만, HUG가 2026.06.01. 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다면 구주연에 대한 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 확약은 구주연에게만 적용됩니다. 명세서의 별도 '주택도시' 기재가 별도 점유자나 임차관계를 의미하는지, 그 사람에게 대항력과 보증금 인수위험이 존재하는지는 아직 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 주된 임차인의 인수위험을 해소했더라도 예상하지 못한 추가 부담이 생길 수 있습니다.

가격 역시 확정적인 장점으로 볼 수 없습니다. 최저가 160,000,000원은 과거 거래 170,000,000원의 94.1%이지만, 거래는 2024년 3월 단 1건이고 면적 매칭도 되지 않습니다. 8세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 한계까지 고려하면 신건 가격에 무리하게 응찰할 이유는 부족합니다.

최종 판단은 조건부 보류입니다. 구주연 확약의 효력을 확인하고, 별도 미상 점유·임대차가 없다는 점까지 정리한 뒤에야 실질취득가를 평가할 수 있습니다. 권리상 주된 인수는 해소됐지만, 미상 임대차와 거래 표본 부족이라는 두 가지 불확실성이 남아 있는 물건입니다.