등기상 인수는 0원, 그러나 ‘일괄매각·제시외 건물·확인 불가 주택’ 검증이 먼저 — 구미 선산읍 북산리

대구지방법원 2024타경18559. 경상북도 구미시 선산읍 북산리 528-1 일대의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택이며, 시멘트벽돌조 슬라브지붕 1층 구조입니다. 토지면적은 347㎡, 지목은 대, 형상은 부정형, 지형은 완경사로 조사됐습니다.

현재 소유자는 성봉기로, 2016년 5월 28일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016년 7월 5일 소유권을 이전받았습니다. 2016년 11월 11일 선산농업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2016년 근저당이 기준

등기에는 1993년부터 2014년까지 선산농업협동조합 명의의 근저당권이 여러 건 기록돼 있었으나, 2016년 11월 25일 을구 1번부터 7번까지 모두 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 최종적으로 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2016년 11월 11일 설정된 을구 8번 근저당권입니다.

그 후 2024년 12월 6일 선산농업협동조합의 임의경매개시결정과 2025년 1월 13일 이만수의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

임차인으로 특정된 사람이나 보증금·전입일·확정일자 자료는 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 없으므로 명도가 확실히 쉽다”고 단정하기보다, 현장 점유자가 있다면 전입세대확인서·주민등록 전입일·사업자등록 여부와 점유 권원을 확인해야 합니다. 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%지만 ‘저렴’ 판단은 보류

감정가는 117,382,680원, 현재 최저매각가는 82,168,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 할인은 발생했지만, 비교 가능한 최근 실거래가나 지역 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,168,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 82,168,000원 중 집행비용 1,879,024원을 제외한 80,288,976원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 129,311,024원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 일괄매각·건축물 확인 포인트

토지 기호 3은 공부상 지목이 대이나 일부 현황이 도로입니다. 공부상 면적 전부를 주택 부지처럼 이용할 수 있다고 가정해서는 안 되며, 실제 도로 편입 부분과 경계를 측량 또는 현황 확인으로 점검해야 합니다.

⑥ 입지·토지 규제·환금성 메모

• 주위환경. 널뫼마을 북동측 및 마을 안에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 건물은 주택으로 이용되고 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있으나 응찰 시 재확인이 필요합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 일부 토지는 농림지역·농업진흥구역 또는 자연취락지구에 포함됩니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 42,900원/㎡입니다.
• 환금성. 토지와 건물을 함께 인수해야 하고 제시외 건물·현황도로·규제 검토가 필요해 일반적인 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 면적, 소유관계를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
• 확인 불가 주택 조사. 목록4 토지 위 흙벽돌조 주택의 멸실 여부와 건축물대장 정리 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 지상권 말소동의서 확인. 제출된 말소동의서가 낙찰 후 등기말소에 충분한지 원본과 매각조건을 확인하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서, 현장 방문으로 실제 점유자와 점유 권원을 확인하세요.
• 현황도로 확인. 공부상 대인 토지 일부가 도로로 이용되는 범위와 차량 진입 조건을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 농업진흥구역·농림지역·계획관리지역·자연취락지구 등 목록별 규제 차이를 토지이용계획확인서로 대조하세요.
• 시세 재검증. 감정가의 70%라는 할인율보다 인근 토지와 노후 주택의 실제 거래가격, 철거·보수 비용을 우선 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 현황이 어려운 물건

이 사건은 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 2016년 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 등기보다 현황에 있습니다. 토지와 주택의 일괄매각, 제시외 건물, 확인되지 않은 흙벽돌조 주택, 일부 현황도로, 목록별 토지 규제, 임대관계 미상이라는 조건이 동시에 존재합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장·공부 대조는 필수입니다.