440,671,000원
대구지방법원 2024타경18603. 김천시 삼락동 891-168 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 다가구주택으로 이용 중이며, 1층은 계단실, 2층부터 4층까지는 각 층마다 5가구로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사제이피글로벌디앤씨이고, 감정가 629,530,160원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 440,671,000원입니다.
등기부만 보면 기준은 비교적 명확합니다. 2018.08.17. 접수된 원남새마을금고 근저당권 375,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 접수된 김현정 근저당권 147,000,000원과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다가구주택 경매는 등기부보다 각 점유자의 전입 시점과 보증금이 실질 인수액을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경18603 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 삼락동 891-168 · 경상북도 김천시 거문들길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(다가구주택) · 토지·건물 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 1층 계단실 · 2층~4층 각 5가구 |
| 토지 | 대 290.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 273,100원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이피글로벌디앤씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 629,530,160원 / 440,671,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지에스건설 주식회사 / 1,580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2018.08.17. 원남새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 20089로 설정된 김현정 근저당권은 접수번호 20088인 말소기준권리보다 뒤이며, 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권상현의 전세권은 2020.09.03. 해지로 말소됐고, 권호단의 가압류도 2020.03.11. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 11명 중 3명은 대항력 판정 불가
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 실제 임차인·전입자는 11명입니다. 이 가운데 전입일이 말소기준권리보다 늦은 8명은 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 김란아·정종헌·월말은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 역시 판정할 수 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김란아 205호 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문건녕 302호 · 주거 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종헌 304호 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 지수빈 201호로 전입(확인안됨) | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병섭 202호로 전입(확인안됨) | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다진 203호로 전입(확인안됨) | 2024.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장용준 204호로 전입(확인안됨) | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명주 502호로 전입(확인안됨) | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호찬 504호로 전입(확인안됨) | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지원 505호로 전입(확인안됨) | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 월말 주거 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 440,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,806,710원 |
| 1. 근저당 · 원남새마을금고 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김현정 | 147,000,000원 | 58,864,290원 |
| 3. 전세권 · 권상현 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권호단 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 지에스건설 주식회사 | 1,580,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 원남새마을금고 | 1,580,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 3,940,000,000원 중 예상배당은 집행비용을 제외하고 433,864,290원이며, 미배당은 3,506,135,710원입니다. 권상현 전세권과 권호단 가압류는 등기상 이미 말소됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액 0원은 대항력 미상 점유자 확인 전의 산정값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천대학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택과 대로변 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통 사정은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로 이용 중이며, 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 290.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 제1종일반주거지역이고 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 여러 점유자가 거주하는 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조여서, 개별 공동주택보다 임차관계 확인과 인도 절차의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3명. 김란아·정종헌·월말의 최초 전입일, 실제 점유 여부, 임대차계약서와 보증금을 확인해야 합니다.
- 보증금 전원 확인. 조사된 11명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 호실별 계약관계를 대조해야 합니다.
- 점유 호실 대조. 지수빈·김병섭·최다진·장용준·김명주·이호찬·정지원은 전입 호실이 확인되지 않은 상태로 기재돼 있어 현장 점유와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인하고, 실제 배당표에서 선순위 차감액을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 삼락동 891-168 토지와 건물이 함께 매각되므로 토지·건물 등기와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 임대수익과 실제 보증금 구조를 먼저 확인해야 합니다.
- 회차별 시나리오. 현재 최저가는 440,671,000원이며, 2회 유찰 시 308,469,700원, 3회 유찰 시 215,928,790원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 세금·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 명확하지만 인수는 아직 미확정”
이 사건의 등기 권리는 어렵지 않습니다. 원남새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 조사상 점유자 11명 중 3명은 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 나머지 점유자도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 440,671,000원과 매수인 인수 산정 0원을 더한 실질취득액 440,671,000원은 잠정값입니다. 대항력 미상 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없고, 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 등기 구조는 통과, 임차인 조사와 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 세 명의 미상 임차인과 전체 임대차 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
