수원지방법원 2026타경106. 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4, 평택포승골든포트 18층 1811호입니다. 전용면적은 18.32㎡이며, 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 그런데 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 근린상가로 단정하거나 아파트로 간주해서는 안 됩니다. 사건상 용도와 감정평가상 이용상태를 함께 놓고 확인해야 하는 물건입니다.

권리관계는 비교적 명료합니다. 2018년 7월 12일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 삼성카드 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 그 이후에 등기됐습니다. 경매 매각으로 이들 권리는 소멸하는 구조입니다. 배당이 부족해 신한은행과 삼성카드가 채권을 전부 회수하지 못하더라도, 그 미회수액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.

하지만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 동일 전용면적 실거래 평균은 42,583,333원이고 최신 거래는 38,000,000원입니다. 현재 최저가 48,000,000원은 최근 거래 최고액과 같고 평균보다도 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 응찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2018년 7월 12일 신한은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 79,200,000원이며, 권리분석상 말소기준권리로 설정되어 있습니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 10,014,344원과 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

초기 등기에는 2018년 5월 14일 한국자산신탁주식회사의 신탁에 따른 소유권보존등기가 있었습니다. 그러나 2018년 7월 12일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 해당 신탁등기 및 금지사항등기가 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 신탁등기와 매수인이 인수해야 할 신탁권리가 있는 것으로 보기는 어렵습니다.

소유자는 심진석이며, 근저당권 설정 이후 삼성카드 가압류가 등기됐습니다. 신한은행이 2026년 3월 25일 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자 청구액 51,731,027원과 근저당권 채권최고액 79,200,000원은 서로 다른 수치이므로 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계 확인 필요

특히 감정평가서상 이용상태가 도시형생활주택으로 기재되어 있는 만큼, 실제 점유자가 누구인지 확인하는 절차가 중요합니다. 입찰 전 전입세대 확인, 주민등록 전입 여부, 확정일자, 임대차계약서 및 현장 점유관계를 확인해야 합니다.

현재 등기상 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않지만, 임대관계가 미상인 상황에서 현장 확인 없이 명도 부담까지 없다고 판단하는 것은 위험합니다. 등기상 인수 0원과 실제 점유·명도 부담은 별개의 문제입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다

평택포승골든포트 동일 전용면적 18.32㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선적으로 보는 것이 적절합니다.

최근 거래 범위는 38,000,000원~48,000,000원입니다. 평균은 42,583,333원이고, 2026년 10월 최신 거래는 38,000,000원입니다.

현재 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,416,667원 높습니다. 평균 대비 가격 비율은 112.7%입니다. 최신 거래 38,000,000원과 비교하면 10,000,000원 더 높으며, 최신 거래 대비 비율은 126.3%입니다.

③-1 예상 배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

신건 48,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,264,000원을 제외한 46,736,000원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 79,200,000원 전액을 충족하지 못하며, 삼성카드 가압류에는 배당할 금액이 없습니다.

전체 채권액 기준 미배당액은 42,478,344원입니다. 이 금액은 채권자들의 미회수액이며, 매수인 인수액 0원과는 별개의 문제입니다. 신청채권자인 신한은행의 청구액 51,731,027원 역시 근저당권 채권최고액과 구별해서 봐야 합니다.

③-2 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실거래와 대조

각 시나리오의 미배당액은 해당 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

1회 유찰 시 최저가는 38,400,000원입니다. 이 가격은 최근 12개월 평균보다 낮아지지만 최신 거래 38,000,000원보다는 여전히 400,000원 높습니다. 따라서 단순히 80%까지 떨어졌다는 이유만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

2회 유찰 시 30,720,000원까지 내려가는 시나리오에서는 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돌게 됩니다. 다만 이는 유찰이 실제 발생한다는 전제의 가상 회차입니다. 향후 낙찰가격과 물건의 실제 이용상태, 임대수요 및 거래조건을 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 평택시 포승읍 도곡리 소재 여술근린공원 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·공장 등이 혼재해 있어 전형적인 대규모 주거단지와는 다른 복합적인 입지입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물 중 18층입니다. 외벽은 석재판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 위생·급배수·난방설비, 승강기 및 주차장이 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 포승지구 국가산업단지에 포함됩니다. 가축사육제한구역 및 중로1류 접합 사항이 있습니다.
• 토지 관련 사항. 토지는 정방형 평지이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다. 해당 토지면적 전체를 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 토지거래허가 관련. 자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약허가구역 지정이 기재되어 있으며, 외국인·외국법인·단체의 주택 취득에 한하는 내용입니다. 해당 기재기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 매각기일 현재 재지정 및 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 252세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격은 3,800만원~4,800만원으로 차이가 있고 최신 거래는 3,800만원입니다. 현재 최저가와 실제 거래가격 사이의 간격을 고려해야 합니다.
• 임대수요. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 이용상태가 도시형생활주택으로 기재되어 있는 만큼, 해당 호실의 임대 가능 여부와 실제 임대수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균 42,583,333원의 112.7%입니다. 최신 거래 38,000,000원과도 1,000만원 차이가 납니다. 신건 최저가를 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 유찰 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 38,400,000원, 2회 유찰 시 30,720,000원입니다. 특히 1회 유찰 가격은 최신 거래보다 여전히 높으므로 회차별 최저가와 실거래를 반드시 다시 비교하세요.
• 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정평가서상 도시형생활주택 이용상태가 함께 확인됩니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 전유부 용도 및 실제 사용상태를 확인하고 취득 후 이용 가능 범위를 검토해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 현장 점유자 및 실제 임대차계약 여부를 확인하세요. 등기상 인수 0원과 명도 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다.
• 신탁등기 말소 확인. 2018.07.12 신탁등기 및 금지사항등기가 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 등기부와 신탁원부 관련 원본 기록을 대조해 말소 이후 권리관계가 일치하는지 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 신건 4,800만원 가정 시 신한은행 배당은 46,736,000원이고 삼성카드 배당은 0원입니다. 전체 미배당액 42,478,344원은 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납 여부, 공용부분 체납관리비 승계 가능성, 취득 관련 세금 및 등기·명도 비용을 확인해야 합니다. 본 분석의 실질취득 추정액은 최저가 기준이며 이러한 부대비용은 포함하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 거래자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 등기 권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 2018년 7월 12일 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 확인된 임차인도 없습니다.

하지만 가격은 냉정하게 봐야 합니다. 최저가 4,800만원은 최근 12개월 평균 4,258만원의 112.7%이며, 최신 거래 3,800만원보다 1,000만원 높습니다. 최근 거래 최고액과 같은 가격이기도 합니다. 권리가 깨끗하다는 사실이 신건 가격을 정당화하지는 않습니다.

여기에 사건상 근린시설이라는 분류와 감정평가서상 도시형생활주택 이용상태의 차이, 임대관계 미상이라는 점도 확인해야 합니다. 실제 용도와 임대 가능성, 점유관계를 파악하지 않은 채 가격만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

1회 유찰 시 38,400,000원, 2회 유찰 시 30,720,000원이라는 가격 시나리오는 참고할 수 있습니다. 다만 1회 유찰 가격도 최신 거래보다 높다는 점을 기억해야 합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수금액이 아니라 실제 이용 가능성과 최근 거래에 비춰 얼마에 취득하느냐입니다.