수원지방법원 2026타경130. 경기도 평택시 안중읍 송담리 545-2 소재 부동산입니다. 경매상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택 및 차고로 나타납니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕의 단층 건물로 조사되었으며, 실제로는 주거공간과 차고·작업실이 함께 이용되는 형태입니다.
소유자는 심규석입니다. 인주농업협동조합이 2025.06.25 설정한 채권최고액 708,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 618,674,396원입니다. 근저당권 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 선행 관계가 있습니다. 2019년부터 전입한 임차인 2명이 확인되고, 김연영 명의의 주택임차권등기도 존재합니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 늦더라도, 그 기초가 된 임대차의 대항력과 우선변제권까지 후순위라고 볼 수는 없습니다. 따라서 근저당권 이후의 등기가 정리된다는 사실만으로 매수인의 부담이 없다고 판단하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 송담리 545-2 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 서해로 871-18 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 이용상태 | 단독주택 및 차고 · 단층 건물 |
| 건물구조 | 경량철골구조 · 판넬구조 경사지붕 · 외벽 싸이딩판넬 |
| 실제 이용 | 차고, 방 3, 욕실 3, 주방, 거실, 작업실 등 |
| 토지 현황 | 대지 · 토지자료상 990.0㎡ · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 심규석 (단독소유) |
| 감정가 | 994,105,000원 |
| 최저매각가 | 994,105,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 인주농업협동조합 |
| 청구금액 | 618,674,396원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 유효한 말소기준권리는 2025.06.25 설정된 인주농업협동조합 근저당권입니다. 앞서 설정된 평택농업협동조합 근저당권 2건은 2025.06.26 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 평택시 압류, 임의경매개시결정, 평택 농업협동조합 가압류가 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 우선변제 관계 확인이 최우선
임차인으로 조사된 사람은 정문원·김연영 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.11.08로 기록되어 있으며, 확정일자도 2019.10.15로 확인됩니다. 다만 두 사람 사이의 실제 임대차관계와 보증금 귀속관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 정문원 점유 부분 미상 |
전입 2019.11.08 확정 2019.10.15 |
미상 |
대항력 가능
우선변제 확인
승계 아님 배당요구 여부 확인 필요 |
| 김연영 별지 기재 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2019.11.08 확정 2019.10.15 추가 확정 2021.10.29 |
등기상 1차 80,000,000원 등기상 2차 100,000,000원 현재 보증금·미변제액 확인 필요 |
대항력 주장
우선변제 신고
승계 아님 2026.10.20 배당요구 신고 |
김연영의 임차권등기에는 1차 임대차계약일 2019.10.12, 2차 계약일 2021.10.14가 기재되어 있습니다. 80,000,000원과 100,000,000원은 각 계약 단계의 보증금 기재액으로, 단순 합산해 하나의 보증금으로 보지 않습니다. 실제 최종 보증금과 미반환액은 별도 확인해야 합니다.
③ 매각가격과 실질취득 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 감정가는 994,105,000원이며 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 선순위 임차인의 실제 인수보증금도 확정되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다면 낙찰가격에 그 금액을 더한 실질취득 부담으로 시세와 비교해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 시뮬레이션 미배당 채권 | 실제 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 994,105,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시(80%) | 795,284,000원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시(64%) | 636,227,200원 | 133,349,652원 | 미확정 |
회차별 금액과 미배당 채권은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 미배당 채권은 일반 채권자의 배당 부족액이며, 매수인의 보증금 인수액과 동일하지 않습니다. 모든 회차에서 시뮬레이션상 인수액은 0원으로 기재되어 있으나, 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당 관계가 반영되어 확정된 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 994,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,341,050원 |
| 1. 근저당 · 인주농업협동조합 | 708,000,000원 | 708,000,000원 |
| 2. 가압류 · 평택 농업협동조합 | 52,814,580원 | 52,814,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 220,949,370원 |
위 표는 집행비용 12,341,050원, 인주농업협동조합 근저당권 채권최고액 708,000,000원, 평택 농업협동조합 가압류 52,814,580원을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 신청채권자의 청구금액은 618,674,396원으로 근저당 채권최고액과 다릅니다. 실제 확정채권액, 선순위 임차인의 우선변제, 평택시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 따라서 소유자 잔여액 220,949,370원 역시 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 송담리 소재 안중역 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택과 농경지 등이 분포하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬구조 경사지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 싸이딩판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 및 차고로 이용 중이며 방 3, 욕실 3, 주방, 거실, 작업실 등이 조사되어 있습니다. 임대 중이나 구체적인 임대내역은 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지자료상 면적은 990.0㎡이며, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 474,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역으로, 성장관리계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 개발행위허가제한지역과 가축사육제한구역도 감정자료에 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 건물의 이용형태와 경매상 물건분류의 차이는 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·차고와 토지가 결합된 물건으로, 아파트와 같은 방식의 거래가격 비교는 적절하지 않을 수 있습니다. 자연녹지지역의 토지이용 제한, 건물 상태, 실제 매각범위 및 점유관계가 처분가격에 영향을 줄 수 있어 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정문원 임대차 확인. 보증금, 임대차계약서, 실제 점유 부분, 전입 유지 여부, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 인수액 계산이 불가능합니다.
- 김연영 임차권등기 확인. 1차 80,000,000원 및 2차 100,000,000원으로 기재된 계약의 관계, 실제 최종 보증금, 미반환액, 확정일자에 따른 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 대조. 두 사람의 전입일과 확정일자가 동일한 이유를 확인하고, 독립 임대차인지 동일 임대차와 관련된 권리 신고인지 구분해야 합니다.
- 실제 배당순위 재산정. 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당을 그대로 신뢰하지 말고, 선순위 임차인 우선변제권 및 조세채권을 포함해 다시 검토해야 합니다.
- 압류·세금. 평택시의 2026.02.13 압류와 관련된 세금의 종류, 법정기일, 배당 우선순위 및 체납액을 확인해야 합니다.
- 매각 대상 확인. 송담리 545-2와 공동담보로 기재된 545-4를 구분하고, 일괄매각 대상 건물·토지의 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 건물 현황. 경매상 연립/다세대 + 토지 분류와 감정상 단독주택 및 차고 이용상태를 건축물대장·현장조사·매각목록과 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 개발행위허가제한지역 및 토지거래계약 허가구역의 실제 적용 여부와 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 인근의 유사한 단독주택·토지 결합 물건의 거래사례를 확인하고, 선순위 임차인의 인수보증금이 확정되면 이를 포함한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 명도·점유. 임대 중인 건물로 조사되어 있으므로 실제 점유자, 임대차 목적물, 인도 가능 시기와 명도비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임대차계약서·배당요구 관련 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “말소기준 뒤의 등기는 정리돼도, 앞선 임대차는 별개다”
이 물건의 승부처는 감정가가 아니라 선순위 임차인의 실제 권리입니다. 인주농업협동조합 근저당권은 2025.06.25 설정됐지만, 임차인 정문원과 김연영은 2019.11.08 전입자로 조사되어 있습니다. 김연영의 임차권등기에도 근저당권보다 앞선 점유개시일과 확정일자가 명시되어 있습니다.
제공된 예상배당표는 매각가 994,105,000원에서 채권자 배당 후 소유자에게 220,949,370원이 남고 매수인 인수액은 0원이라고 계산합니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금·우선변제 및 실제 배당 가능액이 확정되지 않았으므로, 이 계산을 실제 권리분석 결론으로 받아들이면 안 됩니다.
실거래 시세가 확정되지 않은 상황에서는 994,105,000원의 신건 가격이 유리한지도 판단하기 어렵습니다. 여기에 임차보증금 인수 위험과 토지이용 규제, 복합적인 물건구성까지 고려하면 현재 단계의 종합 판단은 C등급(42점), 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
결론은 명확합니다. 선순위 임차인의 보증금과 실제 배당·인수 관계를 먼저 확정하고, 그다음 실질취득액을 유사 부동산의 거래시세와 비교해야 합니다. 최저가만 내려갔다고 안전하거나 저렴해지는 경매는 아닙니다.
