수원지방법원 2026타경217. 경기도 평택시 세교동 556-2, 보성청실아파트 106동 8층 805호입니다. 등기상 소유자는 김수영 씨이며 단독소유입니다. 사건은 우리카드가 신청한 강제경매로 진행되고 있습니다. 권리분석의 핵심은 2005년 11월 18일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 3,000만원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리카드·KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리만 보고 판단해서는 안 됩니다. 현재 최저매각가가 감정가와 동일한 신건 가격인데, 최근 12개월 평균 실거래가보다 높습니다. 최신 거래 지표와 최근 가격 추세는 나쁘지 않지만, 현재 가격 자체에 뚜렷한 할인은 없습니다. 권리상 안전성과 가격상 매력을 구분해서 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 국민은행 근저당권입니다. 2005년 11월 18일 설정된 채권최고액 130,000,000원의 근저당권으로, 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2006년 10월 26일 설정된 이강헌 명의의 근저당권 90,000,000원도 등기부상 확인되지만, 해당 근저당권은 2013년 4월 10일 해지를 원인으로 말소되어 현재 인수할 권리가 아닙니다. 과거 설정된 권리와 현재 존속하는 권리를 구분해서 볼 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균보다 높다

비교 대상은 청실보성 단지의 동일면적대 실거래입니다. 비교면적은 84.753㎡이며, 최근 거래 표본은 2025년 5월부터 2026년 9월까지 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 9건 기준 254,444,444원입니다.

실거래 범위는 160,000,000원~300,000,000원으로 편차가 있습니다. 전체 12건 평균은 252,083,333원, 최근 12개월 평균은 254,444,444원입니다. 최근 거래 기준으로 가격이 과거 구간보다 3.9% 상승한 흐름입니다.

여기서 중요한 숫자는 최저매각가 261,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 102.6%로 평균을 웃돕니다. 즉, 최근 평균보다 높은 가격으로 경매에 나왔습니다. 최근 거래 지표인 280,000,000원보다 19,000,000원 낮지만, 최근 평균보다 높은 가격이라는 사실은 달라지지 않습니다. 2026년 9월 거래에는 280,000,000원과 300,000,000원이 모두 포함되어 있으므로, 높은 거래 한 건만으로 현재 최저가의 할인 여부를 판단해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 추정한 금액입니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 기준이며, 우리카드 및 KB국민카드 가압류는 등기상 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 강제경매개시결정의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외했습니다. 실제 배당은 채권계산서·당해세·기타 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 261,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,454,000원을 제외하고 채권자에게 총 185,597,205원이 배당되는 계산입니다. 이 가정에서는 채권자 배당 부족이 발생하지 않고, 소유자 잔여금은 70,948,795원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

1회 유찰 가격인 208,800,000원에서는 추정 채권액이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 가격인 167,040,000원에서는 채권자 배당 부족 21,695,765원이 발생합니다. 다만 이 부족액은 채권자 측 배당 부족으로 계산된 것이며, 매수인 인수액으로 산정된 금액은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세교초등학교 남동측 인근의 보성청실아파트 단지 내 구분건물입니다. 주변은 아파트단지, 근린공원, 학교 및 상가 등 생활지원시설이 혼재하는 주택지대로 평가되어 전반적인 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 남동측으로 폭 약 30m 포장도로와 접하며 남서측 및 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접해 단지 내 도로로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 경사슬라브지붕의 15층 건물입니다. 2000.11.29 사용승인되었으며 도시가스에 의한 지역난방설비, 승강기, 지하주차장 및 지상주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 세교택지지구 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역 관련 사항이 있으며, 토지는 평지·사다리형으로 평가되어 있습니다. 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 평가서에는 외국인 주택취득에 한정된 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.17이므로 해당 기재 기간 이후이며, 실제 적용 여부는 입찰 시점의 관련 공고를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 침실 3개, 화장실 2개, 주방 및 식당, 거실, 발코니로 구성되어 있습니다.
• 환금성. 462세대 규모의 아파트 단지이며 비교면적대 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격이 160,000,000원~300,000,000원으로 폭넓게 분포하므로 층과 내부 상태에 따른 가격 차이를 주의해야 합니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균의 차이도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 설정. 현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 254,444,444원의 102.6%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 최근 평균을 기준으로 입찰 상한을 먼저 검토해야 합니다.
• 최신 거래의 해석. 최근 거래 지표는 280,000,000원이며 2026년 9월에는 300,000,000원 거래도 확인됩니다. 다만 거래별 층과 상태 차이가 있으므로 높은 거래 한 건을 현재 물건의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 거주자, 임대차계약 및 점유관계를 확인해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확정해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2005.11.18 국민은행 근저당권의 실제 등기사항을 확인하고, 후순위 가압류 및 강제경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 채권액 검증. 사건 청구액 18,963,191원과 우리카드 가압류 청구액 16,590,903원의 차이를 확인하고, 국민은행 근저당권의 실제 잔액 및 카드사 배당요구액을 검증해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원입니다. 현재 신건 가격과 향후 유찰 가격을 혼동하지 말고, 각 회차에서 실거래 평균 대비 가격을 다시 계산해야 합니다.
• 명도 및 점유. 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 볼 수는 없습니다. 현장 방문과 점유관계 확인을 거쳐 인도 절차와 명도 비용을 검토하세요.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납 여부와 당해세 등 우선 부담 가능 항목을 관리사무소 및 관련 서류로 확인해야 합니다. 본 배당 추정에는 해당 금액이 확정적으로 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”

평택 보성청실아파트 805호는 권리관계만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2005년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 기존에 설정되었던 이강헌 근저당권도 이미 말소되어 현재 인수 위험으로 남지 않습니다.

하지만 임대관계가 미상이라는 점은 별도 확인이 필요합니다. 등재된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차관계가 없다는 사실은 동일하지 않습니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 감정가와 최저매각가는 261,000,000원으로 동일하며, 최근 12개월 평균 실거래가 254,444,444원보다 높습니다. 최신 거래 지표 280,000,000원과 최근 상승 추세 +3.9%는 긍정적인 참고자료지만, 이를 근거로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

이 물건의 핵심은 권리상 인수 부담이 낮다는 것과 현재 가격에 할인 메리트가 없다는 것을 동시에 이해하는 데 있습니다. 권리만 보면 접근 가능한 물건이지만, 가격은 최근 실거래 평균과 비교해 보수적으로 판단해야 합니다. 임대차 및 점유관계 확인, 실제 채권액 검증, 입찰가격 산정까지 마친 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.