수원지방법원 2026타경50620. 경기도 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 2층 229호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 184,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물이며, 해당 물건은 2층에 위치합니다.

등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 11월 26일 설정된 국민은행 근저당권 174,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 4월 7일 임의경매개시결정이 기입됐으며, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 현재 신청채권자는 국민은행이 아니라 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사로 기재되어 있습니다. 국민은행을 양도인으로 표시하고 있으며 청구금액은 153,990,569원입니다. 따라서 입찰 전에는 채권양도 관계와 실제 배당권자를 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후의 권리는 말소

최초 소유권보존등기는 주식회사하나자산신탁 명의로 이루어졌지만, 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 이윤환에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요

조사된 실제 임차인은 3명입니다. 모두 2020년 11월 26일 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 전입일을 기준으로 한 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 확정일자 및 배당요구 여부, 실제 점유범위는 구분해서 살펴봐야 합니다.

대항력 판정은 말소기준권리와 전입신고일을 비교한 결과입니다. 우선변제 여부는 확정일자뿐 아니라 배당요구 및 법적 적용 요건을 추가 확인해야 합니다.

서은주의 전입일은 2026년 4월 29일로 경매개시결정일인 2026년 4월 7일보다 늦습니다. 확정일자는 2026년 7월 2일입니다. 박성현과 양미정은 각각 2023년, 2022년에 전입했지만 모두 근저당권 설정일보다 후순위입니다.

③ 가격 분석 — 유찰 시나리오는 확인, 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 184,000,000원입니다. 1회 유찰 시 147,200,000원, 2회 유찰 시 117,760,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 에이스퍼스트고덕의 동일 용도·유사 규모 실거래를 기준으로 한 가격 비교가 확인되지 않았으므로, 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 업무시설은 실제 임대수익, 공실, 관리비, 거래 사례에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

근저당권 배당액은 실제 확정채무가 아니라 채권최고액 174,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 집행비용 3,376,000원은 추정액이며, 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 6,624,000원은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 평택시 고덕동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공장·지식산업센터와 근린생활시설 등으로 구성되며, 감정평가상 주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통 수준입니다. 북동측 약 15m, 남서측 약 20m 도로와 남동측 보행자도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 229호입니다. 새시창호, 공용 위생·급배수설비, 승강기와 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 지원시설(업무시설)로 이용 중입니다. 임차인 조사에서는 주거 형태의 임대차가 함께 확인되므로 건축물대장상 용도와 실제 사용의 적합성을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 고덕국제화지구 지구단위계획구역과 택지개발지구에 포함됩니다. 토지이용계획상 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 토지. 토지면적은 10,577.2㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 대체로 부정형의 평지이고 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 ㎡당 2,324,000원입니다.
• 토지거래 관련 사항. 토지이용계획에 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한정된 토지거래계약 허가 관련 지정이 표시되어 있습니다. 본 물건은 업무시설로 평가되므로 해당 규정의 실제 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 임차 사용 형태의 적법성은 별개로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 지식산업센터와 근린생활시설이 형성되어 있어 업무 수요와 연계될 여지는 있으나, 실제 거래가격과 임대수익에 대한 비교 검증 없이 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 업무시설의 최근 실거래가격과 실제 거래 가능 가격을 확인하세요. 최저가 184,000,000원의 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않았습니다.
• 임차인 3명 점유 확인. 서은주·박성현·양미정의 실제 점유 공간, 계약관계 및 현재 사용 상태를 확인하세요. 특히 점유 부분이 미상인 2명의 현황 파악이 중요합니다.
• 배당요구 확인. 임차인별 확정일자, 배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부와 법적 적용 요건을 매각물건명세서 및 관련 서류로 재확인하세요.
• 업무시설의 주거 사용 확인. 건축물대장상 용도와 실제 사용 형태가 일치하는지, 용도변경이나 원상회복 문제가 있는지 확인하세요. 감정평가상 지원시설이라는 점을 반드시 반영해야 합니다.
• 채권양도·배당권자 확인. 국민은행 근저당권과 신청채권자 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 사이의 채권양도 관계 및 실제 배당권자를 확인하세요.
• 명도 계획. 매수인 인수보증금이 0원으로 추정되더라도 임차인 점유가 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 실제 사용자를 기준으로 인도 절차와 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비·공실 확인. 공용부분 미납 관리비와 시설 관리비 수준을 확인하고, 임차인의 실제 임대료 지급 상황과 공실 위험을 점검하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 147,200,000원, 2회 유찰 시 117,760,000원입니다. 다만 유찰 가능성을 전제로 무리하게 가격 메리트를 확정하지 말고 실거래와 수익성을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 기일 변경 여부를 확인하세요. 매각조건과 실제 점유 상태도 마지막으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

평택 에이스퍼스트고덕 229호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 임차인 3명의 보증금 인수액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 등기상 권리 자체는 복잡하지 않습니다.

하지만 이 사건을 곧바로 안전한 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다. 3명의 임차관계와 실제 점유 상태, 감정평가상 지원시설(업무시설)과 주거 형태 임차관계의 차이, 그리고 184,000,000원의 적정 시세 여부가 아직 중요한 검증 대상이기 때문입니다.

유찰 시 최저가는 내려가지만, 가격 하락 자체가 수익을 보장하지 않습니다. 특히 업무시설은 매각 이후 활용 가능성과 임대수익, 재매각 가능성을 함께 고려해야 합니다.

결론은 '등기상 권리는 비교적 단순, 점유·용도는 확인 필요, 가격 판단은 보류'입니다. 임차인 3명의 실제 점유관계를 정리하고, 업무시설의 적법한 이용 가능성과 실거래 수준을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.