🧮 실질취득액 182,984,000원 · 최근 12개월 평균의 110.9%
❓ 노경훈 보증금 미상 · 대항력 가능성이 있어 추가 인수액 산정 불가
📉 단지 경매 평균 유찰 6.2회 · 환금성에 주의
수원지방법원 2026타경50748. 경기도 평택시 합정동 970-11, 정가빌 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 5,600만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 1억 8,000만원입니다.
이 물건은 단순히 등기부상 근저당이 말소됐는지만 확인해서는 안 됩니다. 과거 우리은행과 신한은행의 근저당은 이미 말소됐지만, 2024년 9월 12일 등기된 문성환의 주택임차권이 남아 있습니다. 해당 임차권은 2026년 4월 27일 강제경매개시결정보다 앞선 권리로, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 매각가 1억 5,600만원을 기준으로 계산하면 문성환에게 배당되는 금액은 153,016,000원이고, 나머지 26,984,000원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 더구나 노경훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 아래 실질취득액은 문성환의 확인된 보증금만 반영한 최소 추정치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 970-11 2층 201호 도로명: 경기도 평택시 평택5로34번길 85 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(원룸형) · 전용 44.97㎡ · 7층 건물 중 2층 |
| 건물명 / 세대수 | 정가빌 · 12세대 |
| 사용승인 | 2014.07.02 |
| 소유자 | 서상철 (2022.06.27. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 실제 임차인 | 2명 · 문성환 180,000,000원 / 노경훈 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 문성환 기준 26,984,000원 + 노경훈 미상 위험 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 무서운 선순위 임차권
등기부상 과거 근저당은 모두 말소됐습니다. 2014년 우리은행 근저당권(채권최고액 72,000,000원)은 2018년 6월 11일 말소됐고, 2018년 신한은행 근저당권(채권최고액 100,800,000원)은 2022년 6월 7일 해지로 말소됐습니다.
따라서 현재 물건의 핵심은 은행 근저당이 아니라 임차권입니다. 문성환은 2022년 6월 3일 전입·점유를 시작했고, 2022년 5월 18일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 9월 12일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 180,000,000원이며, 배당요구도 확인됩니다.
임차인 권리 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 문성환 | 201호 전부 주거 · 임차권등기 |
2022.06.03 2022.05.18 |
180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 노경훈 | 미상 | 2025.06.30 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 없음 |
문성환: 전입일과 확정일자가 확인되고, 배당요구도 이뤄졌습니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기가 말소기준으로 분류된 2026년 4월 27일보다 앞서 있으므로 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
노경훈: 2025년 6월 30일 전입 사실이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일은 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금 및 확정일자 확인 전에는 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 이 임차인의 추가 인수 가능 금액은 현재 계산에 포함하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 94.5%, 실질취득은 110.9%
정가빌의 동일·유사 면적 거래 자료입니다. 대상 전용면적은 44.97㎡이며, 거래 목록에는 44.82~45.61㎡ 거래가 포함돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 44.82㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 44.97㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 45.61㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 44.97㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2021.06 | 45.61㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 156,600,000원 |
| 가격 지표 | 금액 | 비교 결과 |
|---|---|---|
| 실거래 최저 | 128,000,000원 | 거래 목록 기준 |
| 전체 실거래 평균 | 156,600,000원 | 5건 평균 |
| 최근 12개월 평균 | 165,000,000원 | 2건 |
| 요약상 최신 거래 | 150,000,000원 | 2023.04 |
| 문성환 기준 실질취득 | 182,984,000원 | 최근 평균의 110.9% |
최저매각가 156,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 94.5%입니다. 하지만 이 수치는 임차보증금 인수액을 반영하지 않은 낙찰가 비교일 뿐입니다.
문성환의 미배당액 26,984,000원을 더하면 실질취득액은 182,984,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 165,000,000원의 110.9%이며, 요약상 최신 거래 150,000,000원과 비교하면 약 122.0%입니다. 즉, 실제 취득원가 기준으로는 최근 시세보다 높은 수준입니다.
③ 매각대금 배분과 인수 시나리오
현재 매각가 156,000,000원으로 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치인 2,984,000원을 적용합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 | - |
| 1. 문성환 임차보증금 | 180,000,000원 | 153,016,000원 | 26,984,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 배당표는 제시된 배당 시나리오를 반영한 것입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 180,000,000원은 별도 신청채권 항목으로 표시돼 있으며, 문성환 보증금과 동일한 금액입니다. 두 채권의 원인 및 대위관계는 원본 서류로 대조해야 합니다. 이 분석에서는 문성환 보증금을 실제 임차인 보증금으로 반영하고, HUG 청구액을 임차보증금 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 노경훈의 미상 보증금은 배당 계산에 포함되지 않았습니다.
유찰에 따른 인수액 변화
이 사건은 낙찰가가 낮아져도 문성환의 미배당 보증금이 증가합니다. 낙찰가만 낮아진다고 취득원가가 같은 폭으로 내려가지 않는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 문성환 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 156,000,000원 | 26,984,000원 | 182,984,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 124,800,000원 | 57,747,200원 | 182,547,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 99,840,000원 | 82,357,120원 | 182,197,120원 |
④ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 평일초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 주거용 부동산, 근린생활시설, 상업용 부동산, 학교 및 관공서 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측 인근으로 국도 제38호선이 통과합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며, 사용승인일은 2014.07.02입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보 및 개별 난방설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 준주거지역 및 배미지구 지구단위계획구역입니다. 중로3류(폭 12~15m)에 접하며, 토지면적은 332㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 외국인의 주택 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 현재 적용 여부는 최신 자료로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐으며 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 정가빌은 12세대 규모의 소규모 다세대입니다. 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회이며 매각률은 0.0으로 나타나 있습니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
- 거래 편차. 상세 거래목록은 128,000,000~180,000,000원 범위입니다. 거래시점과 최근 12개월 평균 산출 기준이 일치하는지 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문성환 임차권 인수 확인. 을구 5번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조하세요. 보증금 180,000,000원 중 미배당 추정액은 현재 매각가 기준 26,984,000원입니다.
- 노경훈 임대차 확인. 2025.06.30 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약, 보증금, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득액 기준으로 입찰가 판단. 신건 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 문성환 인수분을 포함하면 182,984,000원입니다. 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- HUG 청구관계 대조. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 180,000,000원과 문성환의 임차보증금 180,000,000원이 동일합니다. 채권 발생 원인과 대위·승계 관계를 등기부 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 인수액은 57,747,200원, 2회 유찰 시 82,357,120원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.
- 거래자료 재확인. 최근 12개월 평균 165,000,000원(2건)과 상세 거래목록의 최신 거래일 2023.04 사이의 기준기간 차이를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 실제 임차인 2명의 점유 상태와 계약관계를 확인해야 합니다. 문성환의 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 함께 확인하고 인수권리의 범위를 최종 판단하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득원가는 싸지 않다”
평택 정가빌 201호는 단순한 근저당 말소형 물건이 아닙니다. 과거 은행 근저당은 이미 말소됐지만, 보증금 1억 8,000만원의 문성환 임차권이 매수인 인수 가능 권리로 남아 있습니다.
현재 최저가 1억 5,600만원에 낙찰된다고 가정하면 문성환에게 배당되는 금액은 153,016,000원, 미배당액은 26,984,000원입니다. 이 금액을 더한 실질취득액은 182,984,000원으로 최근 12개월 평균의 110.9%입니다. 최저가만 보면 시세보다 낮아 보이지만, 실제로는 시세보다 비싼 취득 구조입니다.
더 중요한 문제는 노경훈입니다. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 위험을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 계산한 182,984,000원조차 최종 취득원가가 아니라 문성환 보증금만 반영한 추정치입니다.
단지의 경매 평균 유찰 횟수 6.2회와 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 문성환 인수액과 노경훈의 임대차관계가 모두 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
권리분석 결론: 인수위험 높음 · 가격 메리트 부족 · 추가 임차인 조사 필수. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 확인되지 않은 임차인 부담까지 포함한 최종 실질취득원가입니다.
