수원지방법원 2026타경50809. 경기도 평택시 고덕동 고덕국제신도시파라곤 110동 1304호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 110.6845㎡이며, 지상 20층 건물의 13층에 위치합니다. 거실과 주방·식당, 침실 4개, 욕실 2개로 이용 중인 아파트입니다. 소유자는 이정우이며 2017년 3월 22일 매매계약을 원인으로 2019년 9월 24일 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 518,900,000원입니다.

권리구조의 출발점은 2019년 9월 24일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 우리은행의 추가 근저당권들이 설정됐으며, 경매개시결정도 그 뒤에 등장합니다. 매각으로 소멸하는 권리들이어서 등기상 매수인에게 승계될 담보권은 없는 구조입니다. 다만 매각대금으로 모든 채권을 갚을 수 있는 것은 아닙니다. 예상 미배당액이 존재하지만, 이것이 곧 낙찰자의 인수채무를 뜻하지는 않습니다.

가격은 별도로 판단해야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가 그대로인 762,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 모두 이보다 낮습니다. 더욱이 최근 거래가격 추세가 하락하고 있어 과거 전체 평균을 기준으로 가격을 낙관하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수는 0원

2021년 9월 13일 설정된 하나은행 근저당권 300,000,000원과 2023년 2월 17일 설정된 하나은행 근저당권 108,000,000원은 2024년 7월 3일 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 권리를 현재 유효한 담보채권이나 배당채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

현재 유효한 것으로 기재된 우리은행 근저당권은 선순위 근저당권과 2021년 설정분 55,000,000원, 2024년 설정분 513,600,000원입니다. 모두 말소기준권리 자체 또는 그 후순위 권리이므로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인 없음

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 상황은 현재 권리분석상 확인되지 않습니다.

다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 소유자의 실제 거주 여부, 가족 또는 제3자의 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도명령이나 명도 협의가 필요한 상황도 배제할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.6% 높은 최저가

고덕국제신도시파라곤 동일 면적대인 전용 110.68㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 725,833,333원이지만 최근 12개월 거래 11건의 평균은 721,363,636원으로 더 낮습니다. 최신 거래는 2026년 8월 723,000,000원입니다.

전체 12건의 거래가격은 690,000,000원~775,000,000원입니다. 최고가는 2025년 6월 거래이고, 최신 거래는 이보다 낮은 723,000,000원입니다. 이런 상황에서는 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격에 더 무게를 두는 편이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 762,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 담보권 순위에 따라 배당하는 시나리오입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채무액과 배당결과는 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액입니다. 예상배당은 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 330,000,000원을 사용한 계산으로, 2024.06.21 변경된 304,700,000원은 반영되지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 별도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

또한 경매 신청채권자인 유더블유아이유동화전문유한회사의 청구금액은 458,876,491원입니다. 배당 시나리오에서는 신청채권자에 대한 별도 배당액이 0원으로 표시되는 반면, 예상배당표에는 우리은행의 근저당권들이 배당 대상으로 나타납니다. 따라서 신청채권자의 채권승계 관계와 배당받을 권리의 귀속은 입찰 전 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 확대

현재 신건과 유찰 시 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 예상 매수인 인수금액은 0원으로 계산되지만, 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가합니다.

유찰 시 최저매각가는 609,600,000원, 이후에는 487,680,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 두 가격 모두 현재 확인되는 최근 실거래 평균보다 낮지만, 실제 유찰 여부와 이후 시장가격은 확정할 수 없습니다. 특히 현재 시장은 하락 추세이므로 다음 회차에 입찰하더라도 해당 시점의 최신 실거래가격을 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 종덕초등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주택지대로 전반적인 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근 노선버스정류장과 서정리역까지의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 양호한 편입니다.
• 단지 규모. 고덕국제신도시파라곤은 752세대이며 준공일은 2019.06.14입니다. 동일 면적의 실거래 12건이 확인돼 가격 비교가 가능하지만, 거래가격의 편차와 최근 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 20층 건물의 13층이며, 위생·급배수·전기·지역난방설비와 승강기·주차장·소방설비 등이 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 도로. 단지 동측은 약 20m 내외, 서측은 약 60~70m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 비행안전제6구역, 학교환경 보호구역, 도로구역, 수도공급설비 관련 제한 등이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,883,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래는 지속적으로 확인되지만 최저 690,000,000원에서 최고 775,000,000원까지 가격 차이가 존재합니다. 최근 가격 추세가 -6.9%이므로 과거 고가 거래를 현재 처분가능가격으로 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 신건 최저가 762,000,000원은 최근 12개월 평균 721,363,636원의 105.6%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래 723,000,000원을 우선해 입찰가격을 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세는 -6.9%입니다. 현재의 실거래 평균이 향후에도 유지된다고 가정해서는 안 되며, 매각기일 전 추가 거래와 시장 변화를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 시 609,600,000원, 2회 유찰 시 487,680,000원의 최저매각가가 계산됩니다. 다만 유찰이 실제 발생할지는 알 수 없으므로 현재 회차와 다음 회차를 구분해 판단하세요.
• 선순위 근저당 변경등기 확인. 우리은행의 최초 채권최고액 330,000,000원은 2024.06.21에 304,700,000원으로 변경됐습니다. 예상배당표와 변경등기의 차이를 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 담보권자 관계 확인. 경매 신청채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사이고, 등기상 근저당권자는 우리은행입니다. 채권양도·승계 관련 서류와 실제 배당권 귀속을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유 형태는 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자가 점유하고 있다면 인도명령·명도 협의와 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰자가 부담할 수 있는 비용을 관리사무소에서 확인하고 입찰예산에 반영하세요.
• 토지이용 제한. 지구단위계획구역, 비행안전구역, 학교환경 보호구역 등에 관한 제한을 확인하세요. 토지거래허가구역 관련 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰보증금 및 자금계획. 매각기일의 법원 공고에서 보증금액과 납부방법을 확인하세요. 취득세·등기비용·명도비용·수선비용은 매각대금과 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개다”

이 물건의 가장 큰 장점은 권리 인수 위험이 낮다는 것입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권과 그 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 임차보증금 인수액도 0원입니다. 예상 미배당액이 146,620,000원에 달하더라도 이를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 매각가격 762,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 721,363,636원보다 높습니다. 최신 거래 역시 723,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -6.9%입니다. 즉, 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

더욱이 선순위 근저당권의 변경등기와 신청채권자의 채권승계 관계를 확인할 필요가 있습니다. 이는 예상 매수인 인수금액을 곧바로 증가시키는 요소는 아니지만, 최종 권리검토와 배당관계 확인에서 중요한 부분입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 최근 시세 대비 105.6%인 신건 가격과 -6.9%의 하락 추세 때문에 가격 매력도가 낮습니다. 유찰 후 가격이 조정된다면 재검토할 수 있으나, 그때도 최신 거래가격과 실제 점유상태를 기준으로 판단해야 합니다.

권리는 비교적 안전, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 인수액이 아니라 하락하는 시장에서 얼마에 매수하느냐입니다.