수원지방법원 2026타경50945. 이번 물건은 경기도 평택시 고덕동 고덕국제신도시아너스 제925동 10층 1001호 아파트입니다. 2022.11.17 준공된 811세대 단지이며, 실거래 비교 대상은 전용 59.76㎡를 중심으로 한 유사 평형입니다. 소유자 김명희는 2023.03.02 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 324,211,000원입니다. 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 392,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 삼성카드·롯데카드·케이비국민카드·대구신용보증재단의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2026.05.20 임의경매가 개시됐습니다. 경매신청 채권자는 유아이제사십이차유동화전문유한회사이며, 등기상 양도인은 국민은행으로 기재돼 있습니다. 등기된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 보증금과 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

가격은 더 명확합니다. 최근 12개월 동일 평형대 실거래 평균이 362,000,000원인 반면 현재 최저매각가는 380,000,000원입니다. 최신 거래금액 370,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 신건 가격에 응찰할 상황은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2023.03.02 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 392,700,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리에 해당합니다. 매각에 따라 해당 근저당권과 이후 설정된 가압류 4건, 임의경매개시결정 등기는 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 조재신 1명입니다. 전입일은 2026.02.02로, 말소기준권리인 2023.03.02보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 임대차관계와 점유 상태를 원본으로 점검해야 합니다.

배당요구일은 2026.06.02입니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 임차인의 보증금, 확정일자 및 배당순위가 확인돼야 실제 배당 여부를 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 105.0%

고덕국제신도시아너스의 전용 59.76㎡ 중심 유사 평형 실거래 최근 12건을 비교합니다. 거래 시점은 2026년 9~10월이며, 최근 12개월 평균은 362,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균보다 18,000,000원 높습니다.

최근 실거래 범위는 300,000,000원~390,000,000원입니다. 현재 최저가 380,000,000원은 거래 범위 안에 있지만 평균보다 높으며, 최신 거래금액인 370,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 단순히 일부 거래가가 380,000,000원을 넘는다는 이유만으로 현재 최저가를 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 6,120,000원으로 가정했고, 나머지 373,880,000원이 근저당권 배당액으로 계산돼 있습니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

위 배당액은 채권최고액 기준의 단순 추정이며 실제 확정 채권액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권자에 대한 배당 귀속, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 현재 계산상 채권자 미배당 합계는 69,767,251원, 소유자 잔여액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 회차별 최저매각가가 감정가의 80%, 64%로 낮아지는 가정에서는 낙찰자의 매수가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 늘어납니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정 매각가를 적용한 계산이며 실제 유찰 여부와 낙찰가격을 예측하는 값은 아닙니다. 임차관계와 배당순위 확인 결과에 따라 실제 배당 및 부담액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 도로. 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접하며 근린공원과 연결녹지에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 공시지가. 1,766,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 811세대 단지이며 최근 비교 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 300,000,000원부터 390,000,000원까지 차이가 있어 층·향·주택 상태별 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 상한 검토. 최저가 380,000,000원은 최근 12개월 평균 362,000,000원의 105.0%입니다. 최신 거래금액 370,000,000원도 함께 고려해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 임차인 계약 확인. 조재신의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일이 말소기준보다 늦더라도 임대차계약서, 실제 점유관계 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 명도 가능성. 실제 임차인이 확인되는 만큼 낙찰 이후 점유 이전, 퇴거 협의 및 필요한 인도 절차를 고려해야 합니다. 대항력이 없다는 것과 즉시 명도할 수 있다는 것은 다릅니다.
• 채권양도 관계. 국민은행 근저당권과 유아이제사십이차유동화전문유한회사의 경매신청 관계를 대조하고 실제 채권액 및 배당순위를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 최저가 380,000,000원, 1회 유찰 가정 304,000,000원, 2회 유찰 가정 243,200,000원을 비교하되 유찰 가능성을 전제로 자금계획을 확정하지 마세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 현장 확인. 내부 상태, 누수, 하자, 수리 필요성, 층·향·조망 등 개별 물건의 가격 결정 요인을 점검하세요.
• 권리 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
• 입찰 자금. 최저가의 10%를 입찰보증금으로 적용하는 경우 38,000,000원이 필요합니다. 실제 보증금액과 납부 조건은 매각공고에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보류”

이 물건의 말소기준권리는 2023.03.02 국민은행 근저당권이고, 이후 등기된 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 실제 임차인은 1명으로, 신고된 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자 미상과 실제 점유관계는 최종적으로 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 판단이 더 분명합니다. 최저매각가 380,000,000원은 최근 12개월 평균 362,000,000원보다 높고, 최신 거래 370,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

1회·2회 유찰 가정에서는 가격 경쟁력이 개선될 수 있지만, 단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회로 집계된 만큼 유찰을 당연하게 기대하기도 어렵습니다. 결론은 “권리 정리 가능성은 양호하나 임차관계 확인이 필요하고, 신건 가격은 보수적으로 접근”입니다. 권리상 안전성과 가격상 매력은 별개의 판단입니다.