수원지방법원 2026타경50954. 경기도 평택시 세교동 597, 힐스테이트평택2차 208동 12층 1203호입니다. 전용면적은 73.42㎡이며, 2018년 4월 25일 준공된 1,443세대 규모의 아파트입니다. 소유자는 배종혁 씨이고, 임의경매 신청채권자는 한국자산관리공사입니다. 신청채권 청구액은 369,090,833원입니다.

표면적으로는 근저당권이 경매의 중심인 일반적인 담보권 실행 구조처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 등기부상 근저당권의 설정·이전·말소 표시를 함께 살펴봐야 합니다. 특히 2024년 9월 30일 설정된 채권최고액 397,200,000원의 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 권리이전 내역이 핵심입니다.

가격도 주의해야 합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 346,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 11월 거래는 355,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 373,000,000원이므로 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격은 신건에서 서두를 이유가 없는 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 말소 여부가 핵심

등기부에서 가장 먼저 확인할 부분은 을구 4번 근저당권입니다. 2024년 9월 30일 남해군수산업협동조합을 근저당권자로 하여 채권최고액 397,200,000원이 설정됐고, 2025년 8월 28일 확정채권양도를 원인으로 2025년 9월 23일 한국자산관리공사로 권리가 이전됐습니다.

또한 자동 산출된 말소기준권리는 2026년 5월 22일 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2024년 9월 30일 근저당권 설정과 2025년 9월 23일 권리이전이 존재합니다. 따라서 경매개시결정을 곧바로 말소기준권리로 확정해서는 안 됩니다.

과거 을구 1번과 2번의 근저당권은 각각 240,000,000원과 120,000,000원으로 설정됐지만, 2024년 9월 30일 해지에 따라 말소됐습니다. 이 두 건과 이후 설정된 을구 4번 근저당권은 별개의 권리이므로 혼동하면 안 됩니다.

② 등기부 권리 분석 — 날짜와 채권최고액 확인

임차인 조사와 점유 문제도 남아 있습니다. 현재 확인된 임차인 등재 내역은 없지만, 감정평가서에는 이해관계인의 부재로 임대관계를 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 또한 시건장치 때문에 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 임대차가 없거나 명도 부담이 없다고 결론 내리면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.73억은 최근 거래보다 높다

힐스테이트평택2차 동일 면적대(73.42~73.55㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래는 2026년 11월까지 확인되며, 가격대는 3억 1,000만원부터 3억 6,000만원까지 분포합니다.

최근 12개월 평균은 346,000,000원입니다. 감정가이자 최저매각가인 373,000,000원은 평균보다 27,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 107.8% 수준으로, 신건에서 감정가 그대로 낙찰받으면 최근 평균 실거래보다 비싸게 취득하는 구조입니다.

더욱이 최신 거래는 2026년 11월 355,000,000원입니다. 최저매각가와 비교하면 18,000,000원 차이가 나며, 최신 거래 대비 약 105.1%입니다. 최근 거래 최고가인 360,000,000원과 비교해도 감정가가 13,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)

집행비용 추정액 6,022,000원을 매각대금에서 차감하면 배당재원은 366,978,000원입니다. 한국자산관리공사의 신청채권 청구액 369,090,833원과 단순 비교하면 배당재원이 2,112,833원 부족합니다.

다만 이는 매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 신청채권 청구액을 단순 비교한 수치입니다. 실제 근저당권 존속 여부, 피담보채권 잔액, 배당요구, 선순위 조세채권 및 기타 우선권리를 확인하지 않은 상태에서 실제 배당액이나 소유자 잔여금을 확정할 수 없습니다.

매수인 인수액은 산식상 0원입니다. 다만 임대관계 미상으로 인해 실제 점유 및 임대차에 따른 인수 위험은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

현재 최저매각가를 기준으로 1회 및 2회 유찰 시나리오를 비교합니다. 아래 금액은 감정가 대비 정해진 비율을 적용한 가격 시뮬레이션이며, 실제 매각기일과 최저매각가는 법원의 후속 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 298,400,000원, 2회 유찰 시 238,720,000원으로 내려가는 구조입니다. 다만 이 가격을 곧바로 적정 입찰가로 해석하면 안 됩니다. 유찰 사이에 실거래가가 달라질 수 있고, 등기상 근저당권 및 임대차 관계가 확인되지 않은 상태이므로 권리분석을 먼저 완료해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 평택시 세교동 소재 힐스테이트평택2차입니다. 감정평가서상 평택지제역 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 아파트단지와 주상복합시설 등 신흥 주거개발단지로 구성되어 있습니다.
• 교통. 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 차량 출입이 가능합니다. 중로 및 대로에 접한 도로 여건으로 기재되어 있습니다.
• 단지 규모. 1,443세대 규모이며 2018년 준공된 아파트입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 26층 건물 중 12층 1203호입니다. 외벽은 페인트, 창호는 하이샷시 유리로 기재되어 있습니다.
• 내부 상태. 시건장치로 인해 내부를 관찰하지 못했습니다. 실제 수리 상태, 누수, 설비 및 마감 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역으로 표시되어 있으며, 지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 규제 표시가 있습니다. 개별 필지의 적용 범위와 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 최근 거래 범위가 310,000,000원~360,000,000원으로 확인됩니다. 거래 표본은 있지만 층과 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 확인. 2024.09.30 설정된 채권최고액 397,200,000원의 근저당권과 2025.09.23 한국자산관리공사 이전등기의 현재 유효 여부를 확인하세요. 말소 여부를 추정만으로 판단하면 안 됩니다.
• 말소기준권리 재검토. 자동 산출상 2026.05.22 경매개시결정이 기준으로 표시되어 있지만, 그 이전 근저당권의 존재와 권리이전 내역이 확인됩니다. 등기부 전체 순위와 말소등기 접수 내역을 대조해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임차인 등재 내역이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 보증금, 실제 점유자 및 매각물건명세서를 확인하세요.
• 신건 가격 경계. 최저가 373,000,000원은 최근 12개월 평균 346,000,000원보다 27,000,000원 높습니다. 최신 거래 355,000,000원보다도 높으므로 감정가에 가까운 응찰은 신중해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 관리사무소 및 현장 조사를 통해 누수, 수리 상태, 체납 관리비와 실제 점유 상황을 확인하세요.
• 배당관계 확인. 한국자산관리공사의 실제 청구액과 피담보채권 잔액, 배당요구 내역을 확인하세요. 자동 계산상 소유자 잔여금은 실제 배당결과로 사용할 수 없습니다.
• 토지이용 규제 확인. 지구단위계획구역과 토지거래허가구역 등 관련 표시를 토지이용계획확인서 및 관할 기관을 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 먼저 확인할 것은 권리다”

힐스테이트평택2차 1203호는 1,443세대 규모의 2018년 준공 아파트로, 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인되는 물건입니다. 다만 현재 최저매각가 3억 7,300만원은 최근 평균 3억 4,600만원보다 7.8% 높고, 최신 거래 3억 5,500만원보다도 높습니다. 가격 경쟁력만 놓고 보면 신건에서 서둘러 응찰할 이유가 없습니다.

더욱 중요한 것은 권리관계입니다. 2024년 9월 30일 설정된 3억 9,720만원의 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기 사이에 말소 여부를 재확인해야 하는 부분이 있습니다. 자동 산출된 말소기준권리만 믿고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

임대관계 역시 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 임차인 등재가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 매수인 인수액 0원이라는 산식 결과도 점유 및 임대차 확인을 마친 뒤에야 확정적으로 판단할 수 있습니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 가격은 최근 실거래보다 높고, 등기상 근저당권의 말소 및 이전 관계도 추가 확인이 필요합니다. 먼저 등기 원본과 실제 점유관계를 정리하고, 이후 유찰에 따른 가격 변화와 최신 실거래를 비교하는 것이 합리적입니다.

가격은 보류, 권리는 재검증, 점유는 현장 확인. 이 세 가지를 해결하기 전에는 낙찰을 서두르지 않는 편이 안전합니다.