수원지방법원 2026타경51069. 경기도 평택시 합정동 973-12에 위치한 제1동 7층 701호 다세대주택입니다. 감정가는 224,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 건물은 2015.11.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 본건은 최상층인 7층에 있습니다.
문제는 등기부의 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 김미소의 보증금은 245,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 임차권등기는 2024.01.12.에 접수되었고, 말소기준권리인 서민금융진흥원의 가압류는 그보다 늦은 2024.02.14.에 접수되었습니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 이보다도 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 등기부의 근저당이나 가압류가 말소되는지만 살펴서는 이 사건의 실제 취득비용을 파악할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 973-12 제1동 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 평택5로34번길 54 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 규모 / 이용상태 | 전용 66.75㎡ · 7층 중 7층 · 방3·거실1·주방1·욕실1·발코니1·현관1 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2015.11.11. |
| 소유자 | 송동한 (2022.01.28. 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 | 224,000,000원 |
| 최저매각가 | 224,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 임차인 | 김미소 · 실제 임차인 1명 |
| 임차보증금 | 245,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 24,936,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2016.12.06. 설정된 반월농업협동조합의 근저당권은 채권최고액이 156,000,000원이었으나, 2022.01.10. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 경매의 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다.
현재 말소기준권리는 2024.02.14. 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준 가압류 자체도 매각으로 소멸하지만, 그보다 선순위인 김미소의 임차보증금 미변제 잔액은 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 245,000,000원의 무게
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김미소 | 701호 전부 | 245,000,000원 |
전입 2022.01.07. 확정 2021.11.10. |
대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 김미소 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.11.10. |
| 확정일자 | 2021.11.10. |
| 전입신고일 | 2022.01.07. |
| 점유개시일 | 2022.01.07. |
| 임차권등기 | 2024.01.12. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.01.12. |
| 보증금 | 245,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 현재 회차 예상배당 | 220,064,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 24,936,000원 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 다만 임차권등기상의 실제 임차인은 김미소이며, 임차보증금 245,000,000원과 신청채권자의 청구금액 245,000,000원을 각각 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 본 분석의 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래는 169,000,000원
경기도 평택시 합정동 973-12의 동일·유사 면적 실거래는 총 3건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 194,666,666원이지만, 과거 245,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가장 최근인 2026.09. 거래는 169,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 역시 이 1건이므로 최근 12개월 평균도 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 66.2㎡ | 6층 | 169,000,000원 |
| 2023.01 | 66.9㎡ | 7층 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 66.75㎡ | 7층 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 194,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 169,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 거래 추세는 -18.6%로 하락 방향입니다. 전체 평균 194,666,666원을 시세 기준으로 삼으면 최근 가격 수준을 과대평가할 가능성이 있습니다.
| 전체 실거래 평균 | 194,666,666원 (3건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 169,000,000원 (1건) |
| 최신 실거래 | 2026.09. · 169,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -18.6% |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 115.1% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 132.5% |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 147.3% |
| 실질취득과 최근 평균 차액 | 79,936,000원 |
특히 2022.01.의 245,000,000원 거래를 기준으로 현재 가치를 판단하는 것은 주의해야 합니다. 2023.01. 거래는 170,000,000원, 2026.09. 거래는 169,000,000원이며 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 최근 거래 표본이 1건에 불과하다는 한계가 있으나, 그 거래보다 실질취득이 79,936,000원 높은 상황에서 저렴한 경매라고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 김미소 · 우선변제 | 245,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,594,669원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,936,000원을 우선 공제하고 임차인에게 220,064,000원을 배당하는 추정입니다. 임차보증금 부족액 24,936,000원은 매수인 인수로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 증가
이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 선순위 임차보증금이 매각대금을 초과하는 구조이므로, 유찰로 매각가격이 내려가더라도 그 차액만큼 임차인에게 배당하지 못하는 금액이 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 224,000,000원 | 24,936,000원 | 248,936,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 179,200,000원 | 69,108,800원 | 248,308,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 143,360,000원 | 104,447,040원 | 247,807,040원 |
실질취득은 각 회차의 매각가격과 해당 회차 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정이 달라 합계에는 소폭 차이가 있지만, 보증금 245,000,000원을 중심으로 실질취득이 유지되는 구조는 같습니다.
현재 회차에서 2회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 224,000,000원에서 143,360,000원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 248,936,000원에서 247,807,040원으로 소폭만 감소합니다. 최저가 하락이 실제 취득비용 절감으로 연결되지 않는 것이 이 사건의 핵심 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 비전동 소재 평택시청 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2015.11.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 본건은 7층 701호이며 방3·거실1·주방1·욕실1·발코니1·현관1 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측과 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 중로3류 도로에 접합니다. 토지면적은 762.6㎡, 공시지가는 1,692,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 및 외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다. 적용기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로, 예정 매각기일 전 종료되는 일정입니다. 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장조사 한계. 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부구조와 이용상황은 건축물 현황도, 탐문 및 외부관찰에 의한 것으로 실제와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래가격 하락과 경매 평균 5.3회 유찰 이력은 재매각 시 가격 및 유동성 위험을 높이는 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 을구 3번 김미소의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다. 보증금은 245,000,000원입니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 현재 최저가 224,000,000원이 아닌 예상 실질취득 248,936,000원을 기준으로 최근 실거래 169,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당금과 인수액 재검토. 현재 추정 배당액은 220,064,000원, 매수인 인수액은 24,936,000원입니다. 실제 배당 결과, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 인수액 증가. 1회 유찰 시 인수 예상액 69,108,800원, 2회 유찰 시 104,447,040원입니다. 회차별 최저가와 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 2026.09. 최근 실거래 169,000,000원 및 하락 추세 -18.6%를 중심으로 판단해야 합니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균에 의존하지 않아야 합니다.
- 임차인과 점유상태. 김미소의 임차권등기, 점유개시일, 실제 현재 점유상태 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 내부 점유자를 단정해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 관계. 강제경매 신청채권자의 청구금액과 임차보증금의 법률관계, 배당순위 및 채권 회수구조를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 소규모 건물의 환금성. 총 8세대, 제한된 실거래 표본, 평균 5.3회 유찰 통계를 고려하여 향후 매도 가능성과 적정가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 내부 상태·관리비. 폐문으로 확인되지 않은 내부 상태와 수리 필요성, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되어 싸져도, 실제로는 싸지지 않는다”
이 사건의 본질은 단순합니다. 보증금 245,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 최근 실거래는 169,000,000원입니다. 현재 신건 최저매각가 224,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 24,936,000원, 예상 실질취득은 248,936,000원입니다.
이 실질취득은 최근 실거래보다 79,936,000원 높습니다. 전체 실거래 평균 194,666,666원을 기준으로 보더라도 불리하고, 최근 거래가격은 과거보다 하락하는 방향입니다. 가격과 권리 어느 측면에서도 신건 입찰의 매력을 찾기 어렵습니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 실질취득은 248,308,800원, 2회 유찰 시에도 247,807,040원으로 추정됩니다. 최저매각가는 떨어지지만 인수할 임차보증금이 늘어나 실제 총부담은 약 2.48억 수준에 머뭅니다. 최근 실거래 1.69억과의 격차가 유찰만으로 해소되는 구조가 아닙니다.
총 8세대의 소규모 다세대주택, 평균 5.3회 유찰 이력, 최근 거래 추세 -18.6%, 선순위 임차보증금 인수 위험을 종합하면 현재 조건에서의 투자 매력은 매우 낮습니다. 향후 입찰을 검토하더라도 선순위 임차권의 변동과 실제 인수금액이 원본 서류상 명확히 확인되기 전에는 최저매각가 하락만을 이유로 접근하기 어렵습니다.
