수원지방법원 2026타경51114. 경기도 평택시 서정동 829-6, 다세대주택 건물 내 2층 1호입니다. 등기상 소유자는 최영희이며, 2021년 2월 10일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사의 신청으로 진행되고 있으며 청구금액은 102,019,177원입니다.
등기부상 오래된 근저당권은 1997년에 설정됐지만 2002년에 이미 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 12월 2일 우리카드 가압류입니다. 중요한 점은 이보다 앞선 2021년 2월 15일과 2021년 4월 8일에 전입한 임차인들이 존재한다는 사실입니다. 따라서 후순위 가압류가 경매로 소멸한다는 사실만으로 이 물건의 권리관계가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
반면 을구 3번 한국토지주택공사 명의 임차권에는 서울보증보험의 대항력 포기 확약서가 제출됐습니다. 이 확약은 상당히 중요한 안전장치지만, 확약 대상 임차권과 확약 밖의 임차인 권리를 구분해야 합니다. 특히 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인의 추가 보증금으로 계산해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 829-6 2층1호 도로명주소: 경기도 평택시 지장로27번길 97 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(다세대주택) · 지하1층 및 지상4층 건물 내 2층 1호 |
| 현관 표시 | 공부상 2층1호 · 현관문 표시 201호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 벽돌조적 및 타일 외벽 · 샷시창호 |
| 설비 | 기본 위생·급배수설비 및 개별난방설비 |
| 소유자 | 최영희 (2021.02.10. 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 102,019,177원 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 가압류 · 주식회사우리카드 · 2021.12.02. |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 현황 | 감정평가서상 현재 공실로 보인다고 기재 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리카드 가압류, 핵심은 선순위 임차인
말소기준권리는 2021년 12월 2일 우리카드 가압류입니다. 1997년 지산새마을금고 근저당권은 채권최고액 26,000,000원으로 설정됐지만 2002년 10월 14일 해지돼 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 남아 있는 그 오래된 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
우리카드 가압류 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 김태복의 전입일은 2021년 4월 8일, 최운철의 전입일은 2021년 2월 15일로 모두 기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 권리를 구분해야 한다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태복 201호 |
2021.04.08 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 최운철 201호 |
2021.02.15 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 2층1호 전부 |
2021.02.15 확정일자 2020.12.22 |
100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 김태복 대위·중복 확약 대상 · 실질 0원 |
| 성명 미상 을구 3-2 경정 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 판정 불가 | 미상 | 원본 확인 필요 |
실제 임차인은 성명이 확인되는 김태복·최운철 2명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 추가 합산할 대상이 아닙니다. 임차인 자료상 김태복의 보증금을 대위·승계한 보증기관 명의의 중복 신고이므로, LH 명의의 100,000,000원을 김태복 보증금에 더해 200,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.
을구 3-2번은 2025년 4월 15일 임차권 경정으로 기록돼 있으나 성명·전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 별도의 실제 임차인으로 확정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 원본 임차권등기명령과 경정결정 내용을 확인해야 합니다.
③ 실질취득가 분석 — 낙찰가만으로 최종 매입비용을 확정할 수 없다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 109,000,000원입니다. 다만 임차인 보증금이 미상인 상태이므로 실질취득가는 단순히 낙찰가 109,000,000원이라고 확정할 수 없습니다. 계산 구조는 다음과 같습니다.
실질취득가 = 낙찰가 + 확약으로 정리되지 않은 임차인 인수액
| 회차 | 매각가 | LH 미배당 산술액 | LH 확약 적용 후 | 확약 밖 임차인 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 109,000,000원 | 0원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 | 87,200,000원 | 14,769,600원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰 | 69,760,000원 | 31,895,680원 | 0원 | 미상 |
※ LH 미배당 산술액은 확약이 없다고 가정했을 때의 시나리오상 금액입니다. 1회 유찰 14,769,600원, 2회 유찰 31,895,680원입니다. 서울보증보험의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 해당 LH 명의 임차권의 실질 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원으로 판단합니다. 단, 확약 밖의 임차인에게까지 이 금액을 적용하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,012,314원 | 6,674,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 246,161,113원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 102,019,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 109,000,000원 기준으로 집행비용 약 2,326,000원을 제외하면 LH 명의 보증금 100,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 6,674,000원은 우리카드에 배당되며, 우리카드 청구금액 중 3,338,314원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션상 채권자 전체 청구액은 358,192,604원, 채권자 배당액은 6,674,000원, 미배당액은 351,518,604원입니다. 이 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 LH 임차권의 잔존 보증금은 확약에 따라 실질 인수 0원으로 판단하며, 확약 밖 임차인의 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 확인 가능한 가격 메리트가 없다
비교 대상으로 연결된 단지는 강남맨션으로, 총 8세대이며 1991년 9월 17일 준공된 다세대주택입니다. 다만 비교용 면적 66.44㎡와 이 물건의 면적 일치가 확인되지 않아 동일 평형 거래 사례로 활용하기 어렵습니다.
최근 거래가격을 이용한 평균·최신 거래 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 109,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 다른 면적이나 다른 물건의 거래가격을 끌어와 가격 메리트를 주장하는 것도 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 지장초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 벽돌조적 및 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지·용도지역. 제1종일반주거지역이며, 지목은 대입니다. 평탄한 세로장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이고 동측 소로에 접합니다. 공시지가는 1,410,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 기재돼 있습니다. 외국인의 주택 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간도 기재돼 있으므로 매각기일 기준 지정 연장 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며 1991년 준공입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가서에는 공실로 보인다고 기재돼 있지만 임차권등기와 전입 기록이 존재합니다. 현장 점유 여부, 열쇠, 실제 거주자, 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서울보증보험 확약서 원본 확인. 을구 3번 임차권에 대한 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 제출된 확약서와 일치하는지 확인하세요. 확약의 적용 범위가 해당 임차권에 한정되는지도 확인해야 합니다.
- 김태복 임대차 확인. 전입일 2021.04.08의 주민등록 내역, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하세요. LH 명의 대위·승계 신고와 원 임대차의 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 최운철 임대차 확인. 전입일 2021.02.15가 기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 매수인 인수 가능성을 별도로 조사하세요.
- 을구 3-2 임차권 경정 확인. 임차인 성명, 전입일, 보증금, 경정 사유를 경정결정 원본으로 확인하세요. 확약 대상인지 여부도 확인이 필요합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 명의 100,000,000원은 김태복 보증금의 대위·승계 중복 신고입니다. 이를 별도 임차인 보증금으로 더하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 공부상 2층1호와 현관문 201호 표시가 다릅니다. 실제 점유자, 호실 표시, 전입세대 및 임차권등기 대상 부동산이 동일한지 확인하세요.
- 배당표 검토. 집행비용, LH 배당, 우리카드·주택도시보증공사·서울보증보험의 배당 순서와 당해세·최우선변제 등 미반영 요소를 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 다세대주택 관리비 체납, 공용부분 부담, 전기·수도·가스 등 미납금과 인도 과정의 추가 비용을 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 평형 일치가 확인되지 않으므로 실제 동일 건물·인근 유사 다세대의 거래가격과 현재 매물가격을 별도로 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 경정결정 및 확약서를 모두 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 전체 권리 위험 0원”
이 물건은 단순한 무임차 다세대주택이 아닙니다. 핵심인 LH 명의 1억원 임차권은 서울보증보험의 대항력 포기 확약으로 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있다는 중요한 장점이 있습니다. 신건 배당 시에도 1억원 전액 배당되는 구조입니다.
그러나 실제 임차인으로 확인되는 김태복과 최운철의 전입일은 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 이들의 대항력 및 잔존 보증금 위험을 무시할 수 없습니다. 여기에 성명과 전입일을 확인할 수 없는 을구 3-2 경정 항목도 남아 있습니다. LH의 확약을 이 모든 권리에 대한 포기로 해석해서는 안 됩니다.
가격 역시 감정가 109,000,000원이 최근 실거래보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 비교 평형이 일치하지 않고 최근 거래가격도 확인되지 않아 가격 메리트는 판정 보류입니다. 8세대 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 환금성도 보수적으로 접근해야 합니다.
