수원지방법원 2026타경51123. 경기도 평택시 독곡동 464, 라이프아파트 1동 1층 105호입니다. 전용면적 비교 기준은 155.94㎡이며, 감정평가상 12층 건물의 1층에 위치한 아파트입니다. 1992년 12월 19일 준공된 483세대 단지입니다.
권리관계의 중심은 2008년 11월 10일 설정된 농업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 8,360만원이며, 이를 말소기준권리로 봅니다. 이후 2026년 3월 설정된 강은선의 근저당권 2억원과 2026년 6월 강제경매개시결정은 말소기준권리 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 주의할 점은 권리 인수보다는 배당 부족과 가격 판단을 구분하는 것입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 후순위 근저당권과 경매신청채권자에게 총 8,012만원가량이 미배당되지만, 이 금액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 1층이라는 개별 조건과 최근 실거래 수준을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 464 라이프아파트 제1동 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 지산천로 66 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용면적 비교 기준 155.94㎡ · 12층 건물 중 1층 |
| 건물 이용상태 | 아파트 · 방 5개, 욕실 겸 화장실 2개, 주방, 거실 |
| 소유자 | 민정희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김현숙 / 72,372,211원 |
| 말소기준권리 | 2008.11.10. 농업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 183,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 현재 회차 | 신건 · 0회 유찰 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2008년 11월 10일 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 183,600,000원입니다. 이보다 앞선 2001년 한빛은행 근저당권은 2002년 해지로 이미 말소됐습니다.
2011년 설정된 서울상호저축은행 근저당권(채권최고액 29,900,000원)도 2019년 해지로 말소됐으며, 2012년 국민은행 가압류와 2013년 서울특별시 양천구 압류 역시 각각 해제·말소된 과거 권리입니다.
등기상 근저당권은 말소기준권리와 2026년 설정된 후순위 근저당권이 확인됩니다. 압류는 현재 유효한 권리로 집계되지 않습니다. 과거 말소된 가압류·압류와 현재 경매개시결정을 혼동하지 않아야 합니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 소유자 점유 여부, 인도 가능성은 현장 및 매각물건명세서로 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높지만 최신 거래보다는 낮다
동일 면적 155.94㎡의 라이프아파트 실거래 9건을 살펴보겠습니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 거래 추세를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 155.94㎡ | 4층 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 155.94㎡ | 6층 | 398,000,000원 |
| 2025.06 | 155.94㎡ | 3층 | 275,000,000원 |
| 2023.07 | 155.94㎡ | 6층 | 380,000,000원 |
| 2022.11 | 155.94㎡ | 12층 | 345,000,000원 |
| 2021.12 | 155.94㎡ | 10층 | 307,000,000원 |
| 2021.07 | 155.94㎡ | 3층 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 155.94㎡ | 9층 | 327,000,000원 |
| 2021.07 | 155.94㎡ | 6층 | 283,000,000원 |
| 전체 평균 | 155.94㎡ | 9건 | 334,444,444원 |
반면 최신 거래는 2026년 5월 4층 430,000,000원입니다. 현재 최저가 382,000,000원은 최신 거래보다 48,000,000원 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 +15.7%로 상승 방향입니다. 따라서 단순히 과거 전체 평균 334,444,444원만 보고 현재 최저가가 비싸다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
다만 대상 물건은 1층이고 비교 거래는 3층·4층·6층 등 서로 다른 층에서 발생했습니다. 최신 거래 4억 3,000만원을 대상 호수에 그대로 적용할 수는 없습니다. 1층의 층별 가격 차이와 개별 상태를 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 채권 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 382,000,000원 | 80,120,211원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 305,600,000원 | 155,450,611원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 244,480,000원 | 215,714,931원 | 0원 |
회차별 금액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 후순위 권리의 매각소멸을 전제로 한 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,148,000원 |
| 1. 농업협동조합중앙회 근저당 | 183,600,000원 | 183,600,000원 |
| 2. 강은선 근저당 | 200,000,000원 | 192,252,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 김현숙 | 72,372,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 3억 8,200만원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 614만 8,000원을 제외하고 농업협동조합중앙회에 1억 8,360만원이 배당됩니다. 후순위 강은선 근저당권에는 1억 9,225만 2,000원이 배당되어 채권최고액 기준 약 774만 8,000원이 미배당됩니다.
경매신청채권자 김현숙의 청구액 72,372,211원은 선순위 권리 배당 후 재원이 없어 배당되지 않는 것으로 산정됩니다. 전체 채권 청구액 455,972,211원 중 예상 배당액은 375,852,000원이며, 총 미배당액은 80,120,211원입니다.
예상배당은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 원금·이자·집행비용·당해세 등 우선하는 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 독곡동 소재 오좌동마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 35m 내외의 도로와 접하며 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 중 1층입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역 및 군용비행장·군사격장 소음 관련 제3종 구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 외국인·외국법인·단체의 주택 취득에 한정된 허가구역 표기가 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 기준 최신 지정·연장 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 라이프아파트는 483세대 규모이며 1992년 12월 19일 준공됐습니다. 동일 면적 거래 9건이 확인되지만 거래 시기별 가격 차이가 있고, 대상은 1층이므로 층별 가격 및 내부 상태에 따른 개별 평가가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2008.11.10. 농업협동조합중앙회 근저당권(채권최고액 183,600,000원)이 기준입니다. 2026년 설정된 강은선 근저당권의 후순위 여부와 매각소멸 내용을 원본 등기부 및 매각물건명세서로 대조하세요.
- 배당 부족 확인. 강은선 근저당권과 김현숙의 경매신청채권자 청구액에 미배당이 발생합니다. 다만 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 말고, 실제 매각조건에서 소멸하지 않는 권리가 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 대상은 1층입니다. 4층 4억 3,000만원, 6층 3억 9,800만원 등 비교 거래와 단순 평균 비교를 피하고, 저층의 가격 차이를 반영한 입찰 상한을 설정하세요.
- 최근 시세 점검. 최근 12개월 평균은 367,666,666원, 최신 거래는 430,000,000원이며 추세는 +15.7%입니다. 전체 9건 평균 334,444,444원만으로 현재 가격을 평가하지 마세요.
- 점유 및 명도. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유 상태와 소유자 거주 여부는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다.
- 관리비 및 내부 상태. 장기 체납 관리비의 공용부분 해당 여부와 실제 내부 상태, 수리 필요 여부를 관리사무소 및 현장 확인을 통해 점검하세요.
- 토지이용 제한. 비행안전구역, 소음 관련 구역, 상대보호구역 및 토지거래허가구역 관련 기재사항을 최신 토지이용계획확인서와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 판단”
수원지방법원 2026타경51123은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2008년 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 강은선 근저당권과 김현숙의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
다만 배당표에서는 후순위 근저당권과 경매신청채권자에게 총 80,120,211원의 미배당이 발생합니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 추가로 부담하는 금액은 아닙니다. 권리 인수와 채권 회수 문제를 분리해서 판단해야 합니다.
가격은 조금 더 신중해야 합니다. 최저가 3억 8,200만원은 최근 12개월 평균보다 3.9% 높지만 최신 거래 4억 3,000만원보다는 낮고, 거래 추세는 +15.7%입니다. 여기에 대상 호수가 1층이라는 점을 반영해야 합니다.
권리는 합격, 가격은 층별 보정 후 판단. 인수 부담이 없다는 사실만으로 신건 입찰을 서두를 이유는 없습니다. 최근 실거래와 1층의 개별 조건, 실제 점유 및 건물 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
