수원지방법원 2026타경51147. 경기도 평택시 통복동에 위치한 평택역경남아너스빌디아트 102동 28층 2803호, 전용면적 84.7974㎡ 아파트가 경매에 나왔습니다. 2025년 3월 준공된 499세대 단지로, 감정가와 최초 최저매각가는 모두 469,000,000원입니다.
등기상 소유자는 강윤국이며, 2025년 8월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기된 거래가액은 469,838,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 416,900,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 유화진흥주식회사 근저당권, 경기신용보증재단 가압류가 순차적으로 설정됐습니다.
경매 신청채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사로, 등기에는 양도인이 우리은행으로 기재돼 있습니다. 청구금액은 395,351,773원입니다. 경매 후 말소되는 권리의 구조는 비교적 명확하지만, 실제 배당순위와 국세채권의 우선 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 통복동 767 평택역경남아너스빌디아트 제102동 제28층 제2803호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 통복길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7974㎡ · 지상 41층 중 28층 |
| 단지 규모 | 499세대 · 2025.03.28 준공 |
| 소유자 | 강윤국 (2025.08.18 소유권이전등기 · 거래가액 469,838,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 469,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 395,351,773원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2025.08.18 우리은행 근저당권 · 채권최고액 416,900,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 기준) |
| 점유 / 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
권리분석의 출발점은 2025년 8월 18일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 416,900,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 이후 등기된 압류·가압류 및 후순위 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 권리 인수 추정 0원, 점유 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 별도로 신고된 임차보증금도 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 곧바로 소유자 직접 거주 또는 임차인 부존재의 확정적 근거로 해석해서는 안 됩니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 신고된 임차보증금 | 없음 |
| 대항력 임차인 | 확인되지 않음 |
| 실제 점유관계 | 미상 · 현장 확인 필요 |
| 예상 인수보증금 | 0원 (확인된 권리 기준) |
낙찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 추정치입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격
평택역경남아너스빌디아트의 전용 84.8㎡대 실거래 5건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 8~9월로, 최근 실거래 평균은 470,924,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 37 | 464,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 4 | 429,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 7 | 470,610,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 40 | 506,310,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 9 | 484,700,000원 |
| 최근 평균 | — | 5건 | 470,924,000원 |
거래가는 429,000,000원~506,310,000원으로 편차가 있습니다. 최저매각가 469,000,000원은 최근 평균의 99.6%로, 평균보다 1,924,000원 낮습니다.
하지만 최신 거래가로 제시된 464,000,000원과 비교하면 최저매각가가 5,000,000원 더 높습니다. 즉 평균과의 비교에서는 소폭 낮지만, 최신 거래와의 비교에서는 가격 우위가 없습니다. 최근 평균 대비 미세한 차이를 근거로 신건을 저렴한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자 등에게 배당됩니다. 아래는 채권최고액을 기준으로 산정한 추정 배당표이며, 실제 채권잔액과 국세채권의 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,090,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 416,900,000원 | 416,900,000원 |
| 2. 근저당 · 유화진흥주식회사 | 60,000,000원 | 45,010,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 44,471,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 집행비용 7,090,000원과 등기된 채권최고액 등을 이용한 추정입니다. 국세 압류 관련 세액·법정기일, 실제 채권잔액, 우선변제 대상 채권 등은 반영되지 않았으므로 법원의 확정 배당표와 다를 수 있습니다. 우리은행 근저당권의 채권 양도 관계도 실제 배당 단계에서 확인해야 합니다.
| 가정 매각대금 | 469,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용(추정) | 7,090,000원 |
| 채권자 총 청구액(산정 기준) | 521,371,545원 |
| 채권자 예상 배당합계 | 461,910,000원 |
| 예상 미배당 합계 | 59,461,545원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 이후 유찰되는 경우를 가정한 가격과 배당 추정은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 469,000,000원 | 461,910,000원 | 59,461,545원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 375,200,000원 | 369,147,200원 | 152,224,345원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 300,160,000원 | 295,157,760원 | 226,213,785원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정 가격에 따른 산정 결과이며 실제 유찰이나 향후 최저매각가를 확정하는 것은 아닙니다. 미배당은 채권자 측 부족액으로, 매수인의 인수채무와 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 통복동 소재 통복동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 지하철 1호선 평택역이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2025.03.28 준공된 499세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 41층 건물 중 28층에 위치합니다. 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 내 아스팔트 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 지목은 대지이고 토지면적은 9,708.7㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 통복지구 지구단위계획구역에 포함됩니다. 시가지조성사업지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있으므로, 구체적인 적용 범위와 매수 후 이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 2,365,000원/㎡입니다. 이는 토지에 관한 지표로 아파트 개별 호실의 시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
- 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없으며, 공부와 현황 사이의 별도 차이는 지적되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 실거래 5건이 확인되지만 거래가격이 429,000,000원부터 506,310,000원까지 분포합니다. 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이가 있으므로 평균만을 기준으로 매도가치를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 469,000,000원은 최근 실거래 평균 470,924,000원의 99.6%입니다. 최신 거래가 464,000,000원보다 높다는 점을 고려해 취득 부대비용과 매도 가능가격을 반영한 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 평택세무서장의 2025.12.22 압류가 있습니다. 세목·체납세액·법정기일을 확인하고 실제 배당에서 우선하는 조세채권이 존재하는지 검토해야 합니다.
- 근저당권 채권 양도 관계. 등기상 경매 신청채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사이며 양도인은 우리은행입니다. 근저당권 승계 및 채권자 지위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 임차관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 계약관계 및 대항력 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 소유자나 제3자가 실제 점유하는 경우 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다. 점유관계 확인 전에는 명도 부담이 없다고 단정하지 않아야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 관리비 미납 여부와 공용부분 관리비 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역과 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 추정 재검토. 채권최고액과 실제 채무잔액은 다를 수 있습니다. 특히 국세채권 및 우선변제 항목을 확인한 후 예상배당표를 다시 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”
이 물건은 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 가압류에 미배당이 발생하더라도, 확인된 권리 기준으로 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다.
다만 국세 압류의 실제 배당순위와 미상인 임대관계는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 특히 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 명도 절차까지 단순하다고 판단하기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 469,000,000원은 최근 평균 470,924,000원과 사실상 비슷한 수준입니다. 최신 거래가 464,000,000원보다 높아 당장 큰 할인 매력이 있다고 보기도 어렵습니다.
결론적으로 권리 인수 위험은 상대적으로 낮게 추정되지만, 현재 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 국세 압류와 점유관계를 확인하고, 실거래 가격을 기준으로 충분한 여유가 확보되는 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.
