대전지방법원 2025타경507. 당진시 순성면 백석리 원백석마을 내 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 계획관리지역에 속합니다. 최저매각가는 76,118,000원으로 감정가 155,343,200원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 이옥자 명의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2010년 설정된 당진동부새마을금고 근저당입니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 배당모형상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 현장에서는 별도의 문제가 남습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유자의 전입·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경507 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 순성면 백석리 335 · 충청남도 당진시 순성면 원백석길 70-114 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물은 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 55,900원/㎡ |
| 현재 소유관계 | 김매자, 이승미, 이승준, 이종석, 이종선, 이지은, 최가은, 최정주, 허정희 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,343,200원 / 76,118,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진동부새마을금고 / 38,981,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2010.11.17 을구 5번 근저당권입니다. 근저당권자는 당진동부새마을금고, 채권최고액은 49,000,000원이며 공동담보로 백석리 335와 335-1 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.17 당진동부새마을금고가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
② 가격 점검 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 76,118,000원으로 감정가 155,343,200원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 76,118,000원 | 0원 | 25,347,876원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,282,600원 | 0원 | 2,923,513원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,297,820원 | 12,773,541원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 모형상 당진동부새마을금고 근저당 채권최고액 49,000,000원이 모두 배당됩니다. 4회 유찰 시나리오에서는 배당가능액이 부족해 12,773,541원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 근저당권자의 채권 문제이며, 제시된 모형에서 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,770,124원 |
| 2. 근저당 · 당진동부새마을금고 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,347,876원 |
배당모형은 근저당권 채권최고액 49,000,000원을 기준으로 계산됐으며, 경매 신청 청구금액은 38,981,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 조적조 스라브지붕 단층, 현황은 기와지붕으로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 당진시 순성면 백석리 원백석마을 내에 위치하며 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 330.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 맹지 표기. 매각물건명세서에는 목록 1과 3이 지적도상 맹지이고, 목록 3은 북쪽 주변 토지를 통해 출입한다고 기재돼 있습니다.
- 현황 이용. 목록 1은 목록 2의 부지로 이용 중이고 동쪽 주변 답과의 경계부분에 옹벽이 설치돼 있습니다. 목록 3은 대부분 진입로로 이용되고 서쪽 일부는 휴경지 전, 남동쪽에는 수돗가가 설치돼 있습니다.
- 도로조건 확인. 별도 토지자료에는 도로접면이 세로한면(가)로 기재돼 있어, 명세서의 목록별 맹지 기재와 함께 현황·지적도·통행권원을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 물건, 태양광, 수목이 일괄매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현 점유자를 확인하고 전입세대·보증금·확정일자를 대조해 대항력 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 맹지·통행 확인. 목록 1·3의 지적도상 맹지 여부와 목록 3 북쪽 주변 토지를 통한 실제 출입 가능 여부, 통행권원을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 경계 확인. 토지·건물·제시외 물건·태양광·수목의 실제 위치와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록 3 현황 확인. 대부분 진입로, 서쪽 일부 휴경지 전, 남동쪽 수돗가라는 현황이 실제 사용가치와 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 76,118,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내리지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 현장 이용가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”보다 맹지와 점유 확인이 더 중요하다
이 사건의 등기 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2010.11.17 당진동부새마을금고 근저당이 말소기준이고 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리등기만 보고 끝낼 유형이 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 목록 1·3에 지적도상 맹지 표기가 있으며, 목록 3은 주변 토지를 통해 출입한다고 기재돼 있습니다.
또한 이미 2회 유찰돼 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없으므로 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 등기상 인수는 낮지만 현장·점유·통행 확인 난도는 높은 편입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라, 실제 출입권원과 점유관계, 일괄매각 대상의 실질 활용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
