수원지방법원 2026타경50821. 경기도 안성시 아양동 아양주공아파트 101동 4층 407호입니다. 전용면적 비교 기준은 39.61㎡이며, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 신귀준 씨이고, 삼성생명보험주식회사가 근저당권에 기초해 임의경매를 신청했습니다.

등기부의 핵심 말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 8,250만원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 삼성카드와 신한은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부만으로 판단하면 안 됩니다. 1991년 9월 13일 전입한 김종순이라는 선순위 점유자가 확인됩니다. 기준 근저당보다 전입일이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 최종 권리 및 미배당 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 이 물건은 후순위 가압류보다 선순위 점유자의 임대차관계 확인이 우선입니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 87,333,333원인데 최저매각가는 108,000,000원입니다. 신건 가격이 최근 거래 평균을 상당히 웃도는 데다 선순위 임차 위험까지 남아 있어, 단순히 인수금액이 없다고 가정하고 입찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 선순위 점유자는 별도 확인

말소기준권리는 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 2023년 7월 21일 접수된 을구 5번 근저당권으로 채권최고액은 82,500,000원입니다.

이후 2025년 11월 12일 삼성카드주식회사 가압류 29,402,232원, 2025년 12월 30일 주식회사 신한은행 가압류 66,467,644원이 설정됐습니다. 두 가압류 모두 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 5월 7일 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸할 권리입니다.

② 임차인 분석 — 김종순, 선순위 전입이나 보증금 미상

이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 사항입니다. 현황조사 및 매각물건명세서상 김종순이 확인되며, 전입신고일은 1991년 9월 13일입니다. 말소기준 근저당권 접수일인 2023년 7월 21일보다 훨씬 앞선 전입입니다.

입찰 전 필수 확인사항

• 김종순의 실제 임대차계약서 및 보증금 확인.
• 전입신고와 실제 점유·인도 시점 확인.
• 확정일자 부여 여부와 임차권의 우선변제 요건 확인.
• 배당요구 여부 및 배당요구종기 내 권리행사 확인.
• 임차보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있는지 확인하고 인수 가능액 산정.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다

아양주공1 단지의 전용 39.61㎡ 및 40.00㎡ 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 87,333,333원이며, 거래가격은 70,000,000원부터 115,000,000원까지 분포합니다.

최근 12개월 평균은 약 8,733만원입니다. 반면 이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 1억 800만원입니다. 최저가를 최근 12개월 평균으로 나누면 123.7%입니다. 평균보다 약 2,067만원 높은 가격입니다.

최신 거래 지표는 2026년 10월 80,000,000원입니다. 이 금액과 비교해도 최저매각가는 더 높습니다. 단순히 감정가가 유지된 신건이라는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

제시된 채권 배당 산식 기준 집행비용 2,312,000원, 채권자 배당합계 105,688,000원입니다. 채권자 전체 청구액은 178,369,876원이며 미배당액은 72,681,876원으로 산정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 안성시 아양동 소재 내혜홀초등학교 서측에 인접한 아양주공아파트 101동입니다. 인근은 아파트단지와 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지역입니다.
• 교통. 아양로(왕복 2차로)와 아양2로(왕복 6차로)에 접해 단지까지 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
• 단지 규모. 아양주공1은 936세대이며 준공일은 1991.09.20.입니다. 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 PC조, PC판지붕 6층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 개별난방 보일러 설비, 위생설비, 급·배수설비 및 화재경보설비가 되어 있습니다.
• 토지이용. 제1종·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 사항도 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 936세대 단지로 최근 거래 표본은 존재하지만 거래가격은 70,000,000원부터 115,000,000원까지 차이가 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 김종순의 임대차계약서, 보증금, 점유관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
• 실질취득금액 산정. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해야 합니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이라면 낙찰가가 내려가도 총 취득원가가 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 87,333,333원보다 23.7% 높습니다. 최신 거래 지표도 80,000,000원이므로 신건 감정가를 시세 메리트가 있는 가격으로 평가하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원으로 산정됩니다. 다만 이 가격만으로 입찰 여부를 결정하지 말고 임차보증금 인수 가능액을 반영해야 합니다.
• 소유자·점유자 확인. 소유자는 신귀준으로 등재되어 있고 별도의 선순위 점유자 김종순이 확인됩니다. 소유관계와 실제 점유관계, 인도 가능성을 함께 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 관계인 부재로 내부 상태는 건축물현황도 및 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 입찰 전 실제 내부 상태와 수선 필요성을 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에 체납 관리비를 확인하고 공용부분 부담 여부를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관련 자료를 서로 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 미상 + 시세보다 높은 신건”

이 물건의 등기부상 권리관계는 비교적 단순합니다. 2023년 7월 21일 삼성생명보험 근저당권이 말소기준이고, 이후 삼성카드와 신한은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부가 깨끗하게 정리된다는 사실이 곧 매수인 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.

1991년 9월 13일 전입한 김종순의 존재가 핵심입니다. 말소기준권리보다 선순위 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 임차인의 대항력과 배당관계, 미배당 보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원이라는 결론을 내릴 수 없습니다.

가격 역시 신건에서 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 평균 87,333,333원에 비해 최저매각가 108,000,000원은 123.7% 수준입니다. 최신 거래 지표인 80,000,000원과 비교해도 감정가가 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.7회로, 현재 가격에 서둘러 입찰할 이유도 크지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금과 미배당 인수액을 먼저 확인하고, 실질취득금액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 임차 위험이 해소되지 않은 상태에서 신건 감정가로 입찰하는 것은 권리와 가격 양쪽에서 불리합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 낙찰가가 아니라 임차인 인수액을 포함한 최종 취득원가입니다.