수원지방법원 2026타경50831. 경기도 평택시 비전동 평택가로수길센트럴돔 1층 1186호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기 대상은 집합건물의 1층 구분호실이며 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설(상호: 란느 에스테틱)입니다. 따라서 주거용 부동산이나 토지 단독 물건이 아닌 상가 집합건물의 관점에서 접근해야 합니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 2019년 6월 14일 설정된 동수원새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 발생한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 임차인은 없고 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그렇다고 바로 입찰해도 된다는 뜻은 아닙니다. 감정가와 최저가가 모두 2억 1,700만원인 신건인데, 상가의 실제 거래가격과 임대수익을 비교할 자료가 확인되지 않습니다. 게다가 현황상 영업시설이 존재하고 임대관계는 미상입니다. 권리상 안전성과 가격상 투자 매력은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당권, 매수인 인수 0원

말소기준권리는 2019년 6월 14일 동수원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 366,470,000원이며, 이 권리보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.

갑구 1번의 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 이후 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 갑구 3번 국민건강보험공단 압류도 2024년 12월 24일 해제됐고 등기부상 말소된 상태입니다. 갑구 5번 임의경매개시결정은 동수원새마을금고의 신청으로 진행된 경매등기로, 매각에 따라 소멸합니다.

② 가격 분석 — 신건 2.17억, 시세 메리트는 검증되지 않았다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 217,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거는 부족합니다.

유찰에 따른 최저매각가 및 채권 미배당 시나리오입니다. 아래 금액은 감정가 기준 회차별 가격과 배당계산을 적용한 수치이며, 시세나 추천 입찰가격을 의미하지 않습니다.

회차별 미배당액은 채권최고액 366,470,000원을 기준으로 한 예상치입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미회수액은 커집니다. 미배당액이 늘어도 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

신건 2억 1,700만원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 383만 8천원을 공제한 나머지 213,162,000원이 근저당권자인 동수원새마을금고에 배당됩니다. 채권최고액 366,470,000원 중 153,308,000원은 배당받지 못합니다.

신청채권자의 청구액은 242,730,020원으로, 위 예상배당액 213,162,000원보다 29,568,020원 많습니다. 따라서 신청채권자의 청구액 역시 전액 회수되지 않는 계산입니다. 다만 이 미배당은 근저당권자의 채권 회수 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 평택시 비전동 소재 덕동초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조의 건물로 지하 2층, 지상 4층 규모입니다. 본건은 그중 1층 1186호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 및 지하주차장 등이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 도로 접근. 남측과 서측으로 폭 약 30m 내외, 북측으로 약 25m 내외의 포장도로에 접하며 동측으로 약 8m 내외의 보행도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역 및 소사벌택지지구 지구단위계획구역입니다. 대로1류·대로3류·중로1류·중로2류 등과 접하고, 소로2류 보행자전용도로 등도 확인됩니다.
• 토지 특성. 상업용 건부지로 이용되는 평지이며, 토지 공시지가는 ㎡당 3,152,000원입니다. 해당 공시지가만으로 개별 상가 호실의 적정 매매가격을 산정할 수는 없습니다.
• 규제. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 관련 제한이 확인됩니다. 실제 영업 업종과 건축물의 용도 적합성은 별도로 확인해야 합니다.
• 현황 이용. 감정평가 당시 근린생활시설(상호: 란느 에스테틱)로 이용 중이었습니다. 임대관계는 미상으로, 현재 영업 지속 여부와 점유자의 권원은 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 부동산이 아닌 상업시설이므로 임대수요, 공실률, 상권 내 유사 호실 거래가격 및 임대료가 중요합니다. 해당 자료만으로 환금성이나 수익률을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유관계 확인. 감정평가 당시 란느 에스테틱으로 이용 중이었습니다. 실제 점유자와 소유자의 관계, 임대차계약서, 보증금, 차임, 계약기간 및 사업자등록 여부를 확인하세요.
• 명도 가능성. 임차인 정보가 확인되지 않는다고 해서 점유자가 없거나 명도가 간단하다고 단정하면 안 됩니다. 현장 방문을 통해 영업 여부와 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 상가 시세 검증. 동일 건물 및 인근 상가의 실제 매매사례를 확인하세요. 최근 거래가격, 층별·위치별 차이, 전용면적, 공실 여부를 비교해야 2억 1,700만원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
• 임대수익 검토. 실제 보증금과 월세, 관리비, 공실 기간 및 임대수요를 확인하고 순수익 기준으로 수익률을 계산하세요. 단순히 현재 영업 중이라는 사실만으로 안정적인 임대수익을 기대해서는 안 됩니다.
• 관리비 체납. 집합건물 상가의 공용부분 관리비 체납 여부와 장기수선충당금 등 관련 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 건축물·업종 적합성. 건축물대장상 용도, 실제 이용상태, 업종별 인허가 가능 여부 및 소방·시설 기준을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 등 관련 제한을 확인하고 실제 영업계획과 충돌하는 사항이 없는지 검토하세요.
• 입찰가격 상한. 감정가 2.17억원을 그대로 적정가로 간주하지 마세요. 실거래 비교와 임대수익 분석을 먼저 마친 뒤 취득세·명도비·수선비·공실 비용 등을 포함한 총투입금액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자수익 보장”

이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2019년 6월 14일 동수원새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류도 이미 말소됐습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로, 근저당권자의 미배당액 153,308,000원을 낙찰자가 부담하는 구조가 아닙니다.

그러나 이 물건의 진짜 검토 대상은 상가의 실질 가치입니다. 현황은 1층 근린생활시설이고 란느 에스테틱으로 이용됐지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 임대료, 공실 가능성 등을 확인하지 않으면 명도비용과 향후 수익을 계산할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 2억 1,700만원으로 동일한 신건이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 1억 7,360만원, 2회 유찰 시 1억 3,888만원으로 낮아지는 것은 경매 가격 산식일 뿐, 그 가격이 곧 시장에서 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

권리상 인수 위험은 낮다. 그러나 가격과 임대수익은 아직 검증되지 않았다. 이 물건의 입찰 전략은 단순히 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 상가의 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 총투입금액을 산정하는 것입니다.

최종 판단: 권리는 합격, 점유·임대관계 및 가격 검증은 보류.