수원지방법원 2026타경50841. 경기도 평택시 지산동 삼성명가 5층 501호, 전용면적 59.09㎡의 집합건물입니다. 사건의 권리관계에서 가장 먼저 확인할 것은 2023년 4월 26일 케이비캐피탈 가압류보다 앞서 존재한 임차인의 대항력입니다. 임차인 최지원 씨는 보증금 151,500,000원으로 2021년 9월 계약하고, 2021년 10월 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2021년 9월 15일로 확인됩니다.

일반적인 권리분석이라면 이 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 잔존액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 명세서 비고에 임차인이 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 기재되어 있습니다.

따라서 확약서가 유효하고 실제 이행된다면 최지원 씨의 보증금 인수는 실질적으로 0원입니다. 다만 이것은 임차인의 대항력이 애초에 없다는 뜻이 아닙니다. 대항력은 존재하지만 확약으로 매수인 인수 부담을 해소하는 구조입니다. 권리 안전성을 확약서의 효력과 이행 여부에 걸고 있다는 점을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 부담 해소

말소기준권리는 2023년 4월 26일 케이비캐피탈 가압류입니다. 기존 신반월새마을금고 및 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거에 설정되었던 근저당의 채권최고액을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

중요한 순서는 임차인과 말소기준권리의 날짜입니다. 최지원 씨의 전입신고는 2021년 10월 14일, 점유개시는 2021년 10월 15일입니다. 반면 말소기준이 되는 케이비캐피탈 가압류는 2023년 4월 26일입니다. 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰졌으므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 이 사건의 핵심

확인되는 실제 임차인은 최지원 씨 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고로 계산할 사안이 아니라 실제 임대차관계에 기초한 임차인으로 분석합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 과거 거래평균보다 높다

삼성명가의 확인되는 거래는 총 2건입니다. 전용면적이 완전히 동일한 거래 1건과 유사 면적 거래 1건으로 구성되어 있습니다. 두 거래 모두 2021년 거래이므로 2026년 입찰 시점의 현재 시세로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.

거래평균은 158,250,000원, 최신 거래는 2021년 10월의 151,500,000원입니다. 현재 신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 176,000,000원은 거래평균의 111.2%입니다.

거래평균보다 17,750,000원 높고, 최신 거래보다도 24,500,000원 높습니다. 따라서 현재 신건 가격을 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 비교 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 시세가 어느 수준인지를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

신건 176,000,000원 기준 예상 배당입니다. 집행비용 3,264,000원을 제외하면 임차인 보증금 151,500,000원이 전액 배당됩니다. 이어 케이비캐피탈 가압류가 전액 배당되고 우리금융캐피탈은 4,544,725원만 배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권액 175,466,054원은 배당되지 않습니다. 이 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되므로 확약과 별개로 계산상 잔존 보증금은 0원입니다. 당해세·별도 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 건물 규모. 삼성명가는 8세대 규모의 소형 집합건물이며 2014년 1월 2일 준공입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 면적. 대상 전유면적은 59.09㎡입니다. 확인된 거래 중 2021년 10월 거래는 동일한 59.09㎡, 5층으로 대상 물건과 면적·층이 일치합니다.
• 토지 이용. 토지면적 114.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 일반상업지역입니다. 평지·사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
• 공시지가. 1,611,000원/㎡입니다. 공시지가만으로 해당 집합건물의 적정 거래가치를 판단할 수는 없습니다.
• 토지이용 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약허가구역에 포함됩니다. 실제 거래 및 이용에 미치는 영향은 관련 규제의 적용 범위와 현재 유효 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 확인됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 여부는 해당 평가자료에서 위반 사항 없음으로 확인됩니다. 실제 현황과 건축물대장 대조는 별도로 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모에 거래 표본은 2건이며 모두 2021년 거래입니다. 최근 거래가 충분히 축적된 대단지와 달리 현재 매수 수요와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 원본을 확보하고, 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 내용과 효력을 확인하세요.
• 확약 이행 확인. 배당 부족 시에도 임차인이 매수인에게 추가 보증금을 청구하지 않는다는 내용이 명확한지 확인하고, 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 이행 가능성을 확인하세요.
• 대항력 날짜 재검증. 임대차계약일 2021.09.13, 확정일자 2021.09.15, 전입신고 2021.10.14, 점유개시 2021.10.15와 말소기준 가압류 2023.04.26의 선후관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 실제 점유자 확인. 최지원 씨 외에 다른 점유자나 별도 임차인이 있는지 현장 방문 및 현황조사서로 확인하세요. 최지원 씨에 대한 확약은 다른 점유자에게 적용되지 않습니다.
• 배당표 검토. 현재 회차는 임차보증금 전액 배당이 예상되지만, 집행비용·당해세·기타 우선채권에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당요구 및 채권신고 내역을 확인하세요.
• 시세 재조사. 비교 거래 2건은 2021년 거래입니다. 2026년 현재의 실제 매매사례와 임대차 시세, 동일 건물의 매도 가능 가격을 새로 확인하세요.
• 소규모 건물의 관리상태. 공용부분, 외벽, 누수, 배관, 주차, 승강기, 관리비 체납 및 장기수선 상태를 직접 확인하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역, 비행안전제5구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 해당 토지의 규제 적용 여부와 실제 이용 가능성을 관할 기관에서 확인하세요.
• 등기·명세서 최종 대조. 2026.11.04 기준 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 대조하고 매각기일 직전 권리변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 가격은 별개다”

이 물건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 최지원 씨는 151,500,000원의 보증금을 가진 대항력·우선변제권 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 권리분석이라면 매각가 하락에 따라 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 위험한 구조입니다.

그러나 이 사건은 매각물건명세서에 HUG 대항력 포기 확약서가 제출되어 있다는 점에서 다릅니다. 확약서가 유효하고 이행된다면 해당 임차인의 인수액은 실질적으로 0원입니다. 1회 유찰 시 계산상 13,471,200원, 2회 유찰 시 41,236,960원의 잔존 보증금 위험도 확약 적용 후에는 해당 임차인에 한해 실질 0원으로 판단합니다.

그렇다고 신건 입찰이 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가 176,000,000원은 확인된 거래평균 158,250,000원의 111.2%이며 최신 거래 151,500,000원보다도 높습니다. 게다가 거래 표본은 2021년의 2건뿐이고 건물은 8세대 규모입니다. 현재 시세를 충분히 확인하지 않고 감정가에 응찰할 이유는 없습니다.

권리상 핵심 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있습니다. 하지만 신건 가격의 메리트는 입증되지 않았습니다. 확약서의 효력을 먼저 확보하고, 현재 시세와 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다. 결론적으로 권리는 조건부 합격, 가격은 보류입니다.