수원지방법원 2026타경50928. 경기도 평택시 서정동 우방그린2차빌라 2층 201호, 전용면적 39.24㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 9,700만원이고 유찰 없이 신건으로 진행되며, 매각기일은 2026년 11월 17일입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 94,156,410원입니다.

등기상 현재 소유자는 오정숙 씨입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순히 신청채권자의 채권이 얼마나 배당되는가가 아닙니다. 2008년 설정된 가등기와 2018년부터 시작된 임대차, 2020년 임차권등기 및 2021년 변경등기가 경매개시결정보다 앞서 존재합니다. 특히 매각물건명세서에는 임차권등기 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있어, 최저매각가만으로 실질취득가격을 판단하면 위험합니다.

또한 등기 요약상 근저당권 2건이 확인됩니다. 개별 설정일과 채권최고액, 말소 여부를 포함해 선순위 권리관계를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다. 제공된 기준권리 정보만으로 선순위 가등기와 임차권의 소멸 여부를 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 임차권이 핵심

가장 먼저 확인할 권리는 갑구 6번 가등기입니다. 2008년 8월 11일 강송자 명의로 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있고, 거래가액은 75,000,000원으로 기재되어 있습니다. 권리관계상 말소기준권리 이전의 선순위 권리로 표시되어 있으며, 현재 분석 정보에는 매수인 인수로 분류되어 있습니다.

다음은 임차권입니다. 경기주택도시공사 명의의 주택임차권등기가 2020년 9월 3일 을구 1번으로 등록되어 있고, 2021년 8월 6일 을구 1-2번으로 변경등기가 이루어졌습니다. 임대차계약일은 2018년 7월 24일, 확정일자는 2018년 7월 25일, 주민등록일은 2018년 8월 13일, 점유개시일은 2018년 8월 20일입니다.

임차보증금은 80,000,000원이며, 등기상 반환받지 못한 금액은 76,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재하고 있습니다. 따라서 이 권리는 단순히 매각으로 사라지는 후순위 임차권처럼 취급하면 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 미배당 잔액 인수 가능

확인 대상은 등기상 임차권 1건과 매각물건명세서상 주거 점유자 2건입니다. 이 중 임차권등기에는 보증금과 미반환액이 확인되지만, 나머지 두 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다.

경기주택도시공사 명의 임차권은 등기상 보증금 8,000만원 중 7,600만원이 미반환된 상태입니다. 매각물건명세서에 대항할 수 있는 임차권등기로 명시되어 있다는 점이 중요합니다. 임차권의 배당순위와 실제 배당액을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 처리할 수 없습니다.

박준혁과 피보는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 대항력 없는 점유자로 단정하지 말고, 실제 전입일·점유일·임대차계약 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 이 두 건의 권리관계가 확인되기 전까지 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 9,700만원은 최근 거래보다 높다

동일 단지 우방그린빌라(2차), 전용 39.24㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 거래 표본은 3건이며, 최근 거래 기준가격과 전체 거래 평균을 구분해 살펴봐야 합니다.

전체 평균은 81,566,666원이고, 최근 12개월 평균으로 산출된 비교가격은 90,000,000원입니다. 최신 확인 거래 역시 2025년 1월 1층의 90,000,000원입니다.

감정가이자 최저매각가인 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다. 최근 확인 거래 90,000,000원보다 7,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균과 비교하면 118.9%에 해당합니다. 따라서 신건 감정가를 그대로 낙찰가격으로 받아들이면 가격상 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

더 중요한 것은 실질취득가격입니다. 임차권 미반환액 76,000,000원이 전액 인수되는 가정에서는 최저가 97,000,000원과 합산한 총부담이 173,000,000원까지 올라갑니다. 이는 최근 거래 기준가격 90,000,000원을 크게 웃도는 수준입니다. 여기에 가등기 관련 권리 위험과 미상 점유자 문제가 별도로 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

위 배분은 매각대금 97,000,000원에서 집행비용과 서울보증보험 청구금액을 반영한 산출 결과입니다. 서울보증보험 청구액 94,156,410원이 전액 충족되고 잔여 697,590원이 계산됩니다.

유찰에 따른 신청채권자의 배당 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 서울보증보험 청구액 기준의 배당 추정이며, 임차권 인수 문제와 가등기 위험을 해소하는 계산은 아닙니다.

유찰 시나리오의 미배당액은 서울보증보험 청구금액과 배당 추정치의 차이입니다. 이 금액을 임차인 인수액으로 간주하거나 임차권 배당액과 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 평택시 서정동에 위치하며 송일초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 연립·다세대주택과 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 서정리역(수도권 전철 1호선)이 있으며, 동측으로 국도 제1호선이 통과합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 이상입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로 1997년 2월 20일 사용승인되었습니다. 대상 호수는 2층 201호이며, 도시가스·위생·급배수·난방설비 등이 설치된 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m) 접합 토지입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택 취득 관련 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 현재 지정 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,326,000원/㎡이며 토지 지목은 대입니다.
• 위반건축물. 감정평가 정보상 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 14세대 규모의 1997년 준공 다세대입니다. 동일 면적 실거래 확인 건수는 3건이고 최신 거래는 2025년 1월입니다. 소규모 단지 특성과 제한적인 거래 표본을 고려하면 아파트 대단지와 같은 수준의 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 갑구 6번 가등기 원본 확인. 강송자 명의의 2008년 가등기가 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 확인해야 합니다. 등기원인과 권리행사 가능성, 경매 매각 후 말소 여부를 확인하기 전에는 입찰을 결정하지 마세요.
• 경기주택도시공사 임차권 배당 확인. 보증금 80,000,000원과 미반환액 76,000,000원을 기준으로 배당순위, 실제 배당액, 미배당 잔액의 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재를 우선적으로 검토하세요.
• 말소기준권리 재검토. 2026년 강제경매개시결정보다 앞선 가등기와 임차권등기가 존재합니다. 등기 요약상 근저당권 2건의 개별 설정일과 채권최고액, 말소 여부를 포함해 등기사항전부증명서 전체를 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 박준혁과 피보의 전입신고일, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인하세요. 대항력 가능성이 남아 있으므로 임차인·점유자 조사 없이 명도비용과 인수위험을 확정하면 안 됩니다.
• 실질취득가격 계산. 최저가 97,000,000원만으로 수익성을 계산하지 마세요. 임차권 미배당 잔액과 선순위 가등기 관련 위험을 별도로 반영해야 합니다. 임차권 잔액 전액 인수 가정만으로도 총부담은 173,000,000원입니다.
• 시세 재확인. 최근 12개월 평균 90,000,000원 대비 최저가가 107.8%입니다. 최신 개별 거래가 2025년 1월로 시점 차이가 있으므로 입찰 전 인근 동일 면적의 최신 실거래와 현재 매물 가격을 다시 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유관계. 임차권등기권자 외에 매각물건명세서상 주거 점유자 2건이 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계, 인도 가능 여부를 확인하고 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 자료를 함께 확인해야 합니다. 특히 선순위 가등기와 임차권의 권리관계를 확인하지 않은 상태에서 최저가만 기준으로 입찰해서는 안 됩니다.

맺으며 — “9,700만원짜리 다세대”로 보면 안 된다

평택 서정동 우방그린2차빌라 201호는 감정가 9,700만원의 신건 다세대입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 2008년 강송자 명의 가등기의 성격이 확인되지 않았고, 2018년 임대차에서 비롯된 경기주택도시공사의 임차권등기에는 7,600만원의 미반환액이 남아 있습니다. 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

보증금과 전입일을 알 수 없는 점유자 2건도 추가 확인 대상입니다. 가격 측면에서도 최저가가 최근 거래 기준가격의 107.8%로, 신건이라는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다. 임차권 잔액 전액 인수만 가정해도 잠재 총부담은 1억 7,300만원이며, 이는 가등기 관련 위험을 포함하지 않은 금액입니다.

이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 권리의 정리 가능성입니다. 가등기와 임차권의 법적 효력, 실제 배당액 및 미상 점유자의 권리관계가 확인되지 않는 한 가격을 낮춰 입찰하는 것만으로 위험이 해결되지 않습니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 검토는 그다음입니다.

최종 판단: 권리 불확실성 높음 · 임차권 인수 위험 존재 · 신건 가격 메리트 없음 · 입찰 보류 권고.