수원지방법원 2026타경50978. 경기도 안성시 공도읍 만정리에 위치한 안성부영아파트 106동 1510호입니다. 전용면적은 약 48.94㎡이며, 철근콘크리트조 15층 아파트의 15층 세대입니다. 방 2개와 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 고광민으로, 2019년 7월 8일 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

경매를 신청한 채권자는 국민은행이며 청구금액은 12,795,108원입니다. 같은 은행이 2019년에 설정한 근저당권의 채권최고액은 61,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 권리가 단순하다는 이유만으로 입찰할 물건은 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가 그대로인 96,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돌고 있습니다. 특히 최근 거래 흐름이 하락세라는 점을 감안하면 신건 가격의 적정성부터 따져야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2019년 7월 8일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 61,600,000원이며, 채무자는 소유자 고광민입니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2026년 3월 6일 설정된 케이비국민카드의 가압류 36,496,353원은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026년 5월 27일 국민은행의 임의경매개시결정 역시 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유관계 확인

② 시세 비교 — 최근 거래 흐름이 더 중요하다

안성부영아파트는 788세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2001년 8월 13일입니다. 동일 평형인 전용 약 48.94㎡의 실거래 12건을 비교할 수 있습니다.

전체 12건의 평균은 90,583,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선해서 보아야 합니다.

시세 판단의 핵심은 최근 12개월 평균 89,777,777원입니다. 감정가이자 최저매각가인 96,000,000원은 이 평균의 106.9%로, 현재 거래 수준보다 높습니다.

가장 최근인 2026년 8월 거래도 91,000,000원으로, 신건 최저매각가보다 낮습니다. 과거에는 103,000,000원과 105,000,000원에 거래된 사례도 있지만, 현재 가격을 판단할 때 그 거래만을 근거로 감정가가 저렴하다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 국민은행 근저당권과 케이비국민카드 가압류에 배당하는 구조입니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 국민은행 배당액은 근저당 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다.

회차별 매각가격·미배당 비교

유찰이 발생하면 최저매각가는 낮아지지만 채권자에게 돌아가는 배당금도 감소합니다. 반면 현재 확인된 등기상 권리구조를 전제로 한 예상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행 결과가 아닙니다. 각 회차의 배당액과 미배당액은 별도 추정치로, 집행비용 등 계산 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 안성시 공도읍 만정리 소재 만정초등학교 동북측 인근에 위치합니다. 주변에는 일반주택과 음식점 등 근린생활시설이 일부 분포하고, 서측과 북측에는 농경지가 자리하고 있습니다.
• 교통. 남측 인근 서동대로(국도 38호선)와 연결되는 지방도 302호선을 통해 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 복도식 아파트입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 샷시창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비(13인승 2대), 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 부정형 아파트부지로 주변은 완경사지입니다. 동측 접면도로와는 등고 평탄하며, 서측 농경지보다 지대가 높은 상태입니다. 동측으로 중로3류 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리권역 등 관련 사항이 있습니다. 도로구역과 가축사육제한구역 관련 제한도 확인됩니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 사항이 있습니다.
• 공시지가. 600,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 788세대 규모로 동일 평형 거래사례가 존재하지만, 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 최근 거래가격 추세도 -3.5%입니다. 과거 고가 거래보다는 최근 거래 수준과 실제 매수 수요를 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 응찰가 결정. 전체 평균 90,583,333원보다 최근 12개월 평균 89,777,777원과 최신 거래 91,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 현재 최저가 96,000,000원은 두 기준보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -3.5%를 무시해서는 안 됩니다. 과거 103,000,000원·105,000,000원 거래를 기준으로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 신건 96,000,000원, 1회 유찰 시 76,800,000원, 2회 유찰 시 61,440,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 실제 유찰을 전제로 무리한 입찰계획을 세우지 않아야 합니다.
• 점유자 및 임차관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 확정일자 관련 사항과 실제 점유자를 확인해 대항력 또는 명도 문제가 있는지 점검해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2019.07.08. 국민은행 근저당권이 기준입니다. 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정의 매각 후 소멸 여부를 최신 등기사항증명서로 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액 구별. 신건 예상 미배당액 4,224,353원은 후순위 채권자에게 발생하는 미배당으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 다만 실제 배당액은 확정채권액과 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 아파트 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비와 장기수선충당금 등 정산 사항을 확인해야 합니다.
• 15층 세대 현장 확인. 최상층 세대의 누수, 방수, 결로, 단열 상태와 승강기 및 공용시설 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
• 원본 서류 최종 확인. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순해도 가격은 보수적으로”

안성부영아파트 106동 1510호는 2019년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 경매물건입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계는 최종 확인해야 합니다.

가격에서는 분명한 주의 신호가 있습니다. 신건 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균 89,777,777원의 106.9%이고, 최신 거래 91,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -3.5%로 하락하고 있어 신건 가격에 적극적인 가점을 주기는 어렵습니다.

종합하면 권리구조는 양호한 편이지만 가격 매력은 부족한 C등급 물건입니다. 핵심은 단순히 낙찰받는 것이 아니라 최근 시세와 하락 위험, 점유관계를 확인한 뒤 충분한 가격 여유를 확보하는 것입니다. 권리구조는 검토 가능, 신건 가격은 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.