최저가 4,150만원의 착시 — 임차보증금까지 더하면 실질취득은 1.515억

의정부지방법원 2025타경72951. 의정부시 가능동 삼성리치빌 3층 301호, 전용 44.27㎡ 다세대주택입니다. 감정가 121,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 41,503,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 실거래 95,000,000원의 절반에도 못 미치는 가격처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰 후 떠안는 임차보증금까지 합친 총부담으로 판단해야 합니다.

임차인 박수정은 2018.08.06 전입했고, 말소기준인 2025.08.11 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 110,000,000원이며 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 인정되지 않은 산정입니다. 현재 배당가정에서는 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 금액이 0원이고, 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 41,503,000원 + 110,000,000원 = 151,503,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

현재 확인되는 근저당권은 0건이며, 과거 설정됐던 근저당권들은 각각 해지와 말소등기를 거쳤습니다. 경매의 말소기준은 2025.08.11 강제경매개시결정입니다. 그 이후인 2025.11.24 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다. 하지만 임차인 박수정의 전입일은 2018.08.06으로 말소기준보다 약 7년 앞서므로, 임차인의 대항력은 매각으로 사라지지 않습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 대항력이 인정되는 반면, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 없는 것으로 산정됐습니다. 배당요구를 했더라도 우선변제권이 없다면 매각대금에서 보증금을 먼저 회수하지 못하고, 미반환 보증금은 낙찰자에게 남을 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.515억을 비교해야 한다

삼성리치빌은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 44.27㎡와 유사 면적의 확인된 실거래는 총 4건이며, 최근 12개월 거래는 2025.01의 95,000,000원 1건입니다. 전체 거래 평균은 108,000,000원이지만, 오래된 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래 95,000,000원을 우선해야 합니다.

최저가 41,503,000원은 최근 시세의 43.7%지만, 이는 인수보증금을 뺀 숫자입니다. 실제 부담액 151,503,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 95,000,000원의 159.5%로, 최근 시세보다 56,503,000원 높습니다. 감정가 121,000,000원보다도 30,503,000원 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)

총 채권액 431,500,000원 중 채권자 배당액은 40,355,946원, 미배당액은 391,144,054원으로 산정됐습니다. 임차보증금 110,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됐습니다. 당해세가 확인되면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 부담 구조

배당가정상 임차보증금 인수액이 110,000,000원으로 유지되므로, 한두 차례 더 유찰돼도 합산 부담은 최근 거래가 95,000,000원을 웃돕니다. 5회 유찰 시에도 합산 부담은 130,336,470원으로 최근 시세의 137.2%입니다. 유찰 횟수가 늘어날수록 표면 최저가는 낮아지지만, 가격 역전은 해소되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부여자중학교 서측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 목적물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·화재경보기 등 공동주택의 제반 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 세로장방형 평지이며 남동측으로 폭 약 7~8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,601,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 4건에 불과합니다. 거래 표본이 적고 최근 가격이 이전보다 하락해 매도 시 가격 방어력이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 반환구조 확인. 박수정의 임대차계약서, 전입세대열람, 주민등록 유지 여부, 실제 점유, 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 재검증. 현재 산정은 확정일자 확인 없음·우선변제권 없음이지만, 명세서와 배당요구서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 인수액을 포함한 응찰가 산정. 최저가가 아닌 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 금액을 최근 거래 95,000,000원과 비교해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세라면 매각대금에서 선차감될 수 있습니다. 세목·법정기일·체납액을 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 배당표 불일치 확인. 현재 등기상 근저당권 0건과 예상배당에 반영된 과거 근저당권 내역의 차이를 법원 문건과 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 절차 진행 여부 확인. 2026.06.24 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송된 기록과 2026.07.15 매각기일이 함께 확인됩니다. 입찰 또는 계약 판단 전 사건의 현재 진행·종결 상태를 법원에서 확인해야 합니다.
• 명도비용 별도 반영. 대항력 임차인은 보증금 반환과 인도가 연동될 수 있으므로 통상적인 소유자 점유 물건보다 명도 협상 위험이 큽니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차서류·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,150만원짜리 집”이 아니라 “1억5,150만원 부담”

이 물건의 표면 최저가는 41,503,000원이지만, 권리관계를 반영한 현재 회차의 실질취득 부담은 151,503,000원입니다. 최근 거래와 최근 12개월 평균은 95,000,000원이고 시장 추세도 15.4% 하락했습니다. 실질취득 부담이 최근 시세의 159.5%인데다, 대항력 임차인의 명도와 보증금 반환 위험, 세금 압류, 배당순위 재검증, 12세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다.

낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 자료에 따른 결론은 명확합니다. 권리위험이 크고 실질취득가가 최근 시세를 크게 웃돌아, 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 합니다.