대구지방법원 2025타경334. 구미시 형곡동 ‘도시주택3-6’ 3층 302호, 전용 75.855㎡ 아파트입니다. 소유자 이대형은 2014.05.22 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 72,000,000원입니다. 이후 2016.06.15 형곡새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.05.01 형곡새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 실제 임차인 1명이 조사되어 있습니다. 이정임은 전부를 점유하고 2016.07.07 전입했는데, 말소기준 2016.06.15보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며 2025.07.30 배당요구를 했습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵지만, 우선변제 여부와 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경334 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 310-5 3층302호 · 경상북도 구미시 형곡서로 21-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.855㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 |
| 단지 | 도시주택3-6 · 19세대 · 1992-01-07 |
| 소유자 | 이대형 (2014.05.22 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정임 | 전부 | 2016.07.07 | 미상 / 미상 | 2025.07.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이정임의 전입신고일 2016.07.07은 말소기준 근저당 2016.06.15보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없으나, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선해서 본다
동일 면적 75.86㎡ 실거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 39,166,666원이지만, 2023.10 거래 43,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 37,250,000원과 최신 거래 39,000,000원을 우선하는 편이 데이터의 현재 흐름을 더 잘 반영합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 75.86㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.06 | 75.86㎡ | 4 | 35,500,000원 |
| 2023.10 | 75.86㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 37,250,000원 |
현재 최저가 25,970,000원은 최근 12개월 평균 37,250,000원의 69.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가를 낙찰가로 가정한 실질취득 기준도 25,970,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.3% 추정) | - | 867,460원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 52,000,000원 | 25,102,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 25,970,000원 가정 시 형곡새마을금고 채권 52,000,000원 중 25,102,540원이 배당되고 26,897,460원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 26,897,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 34,548,222원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,725,300원 | 12,096,245원 | 39,903,755원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡2동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스공급·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역이며 공시지가는 561,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 도시주택3-6은 19세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세 -13.4%와 단지 경매 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 이정임은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2025.07.30과 함께 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 시나리오에서는 인수액이 0원이므로 실질취득 기준은 최저가 25,970,000원입니다. 최근 12개월 평균 37,250,000원과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -13.4%이므로, 과거 전체 평균 39,166,666원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하지 마세요.
- 환금성 확인. 19세대 단지이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 낙찰 뒤 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순해졌고, 승부는 가격과 환금성이다”
이 사건의 말소기준은 2016.06.15 형곡새마을금고 근저당입니다. 임차인 이정임은 2016.07.07 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 2회 유찰 뒤 25,970,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 37,250,000원의 69.7%입니다. 이 지점만 보면 신건 감정가 53,000,000원보다 가격 부담이 크게 낮아졌습니다. 그러나 최근 시세 자체가 -13.4% 하락 추세이고, 19세대 단지의 경매 매각률도 0.0%입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 환금성 리스크를 함께 봐야 하는 2회 유찰 아파트입니다.
