수원지방법원 2026타경50650. 경기도 안성시 양성면 삼암리에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 1,147.0㎡이며, 주택은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 감정평가상 주택 내부는 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실, 세탁실 등으로 이용되고 있으며, 창고 및 주차장도 존재합니다.
소유자는 강병식입니다. 2022년 4월 5일 설정된 평택농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 228,000,000원이고, 이후 다른 근저당권과 가압류, 압류가 추가됐습니다. 평택농업협동조합이 청구금액 201,960,017원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 하지만 일반적인 아파트 경매와 달리 단독주택·토지의 실제 이용상태, 점유관계, 부속시설의 소유관계가 중요합니다. 특히 매각에서 제외되는 컨테이너박스가 존재하므로 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 현장 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50650 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 삼암리 288-2 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 양성면 마정개나리길 37-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,147.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 주택 · 창고 및 주차장 |
| 주택 이용상태 | 방 2개 · 거실 · 주방 겸 식당 · 화장실 · 세탁실 |
| 소유자 | 강병식 (단독소유) |
| 감정가 | 597,432,600원 |
| 최저매각가 | 597,432,600원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 평택농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 201,960,017원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04 |
| 매각제외 물건 | 지상 이동식 컨테이너박스 2동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.05 평택농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이며, 등기부에는 동일 토지에 대한 공동담보 내용이 기재되어 있습니다.
이후 2023년 수원화성오산축산업협동조합 가압류, 2024년 차효열 근저당권, 2025년 평택시 압류, 2026년 평택농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기상 권리로, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
| 순위 | 권리자 | 등기상 금액 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 | 평택농업협동조합 · 근저당권 | 228,000,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 갑구 2 | 수원화성오산축산업협동조합 · 가압류 | 15,262,935원 | 소멸 |
| 을구 2 | 차효열 · 근저당권 | 90,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 3 | 평택시 · 압류 | 미확인 | 등기상 소멸 |
| 갑구 4 | 평택농업협동조합 · 임의경매개시결정 | — | 소멸 |
② 점유·임차관계 — 대항력 여부를 확인해야 한다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 항목에는 미상으로 기재되어 있습니다.
따라서 이 물건을 임차인이 전혀 없는 주택으로 단정하거나, 소유자만 점유하고 있다고 확정하기는 어렵습니다. 현장에 실제 점유자가 존재한다면 전입 여부, 점유 개시일, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 추가로 확인해야 합니다.
단독주택은 현황조사에서 임차인이 확인되지 않았더라도 실제 주거 점유, 가족관계, 임대차계약 및 전입관계에 따라 명도 과정이 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서와 전입세대 관련 자료, 현장 점유상태를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 판단은 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 597,432,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 최저가에 낙찰되고 제시된 인수액 0원이 유지된다고 가정하면 실질취득금액은 597,432,600원입니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
다만 이 지역 단독주택과 토지의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 유찰 전후 최저매각가의 하락만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 597,432,600원 | 0원 | 255,795,339원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 477,946,080원 | 0원 | 137,503,684원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 382,356,864원 | 0원 | 42,940,933원 | 0원 |
각 회차의 채권자 미배당과 매수인 인수금액은 제시된 채권 및 집행비용 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 매각가격, 우선배당채권, 세금, 임차인 권리 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,432,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,374,326원 |
| 1. 근저당 · 평택농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수원화성오산축산업협동조합 | 15,262,935원 | 15,262,935원 |
| 3. 근저당 · 차효열 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 255,795,339원 |
제시된 배당계산에서는 집행비용 8,374,326원을 차감하고 평택농업협동조합에 228,000,000원, 수원화성오산축산업협동조합에 15,262,935원, 차효열에게 90,000,000원을 배당합니다.
채권자 배당합계는 333,262,935원이며, 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 모두 배당된다고 가정합니다. 이 경우 소유자에게 255,795,339원이 남는 것으로 계산됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 위치. 경기도 안성시 양성면 삼암리 소재 안성맞춤가족공원 북서측 직선거리 약 750m 지점입니다. 주변은 전원주택, 나지, 일부 근린생활시설 등으로 구성되어 있고, 북측 일대에는 농경지가 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 안성I.C(경부고속도로)까지 차량으로 약 15분 거리입니다.
- 토지 규모. 면적은 1,147.0㎡입니다. 지목은 대이며, 토지 형상은 사다리형, 지형은 평지로 조사되었습니다.
- 용도지역. 도시지역 내 자연녹지지역입니다. 성장관리권역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있습니다. 제공된 지정 내용은 외국인·외국법인·외국단체 등이 주택을 취득하는 경우에 한정된 조건이므로, 실제 매수 주체에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 166,200원/㎡입니다. 공시지가와 경매 감정가를 동일한 시장가격 지표로 볼 수는 없습니다.
- 주택 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 외벽은 타일과 판넬 등으로 마감되어 있고, 내벽은 벽지와 타일 등, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 되어 있습니다.
- 설비. 주택 부분에 보일러 난방설비가 있으며, 급·배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 부속시설. 경량철골구조 기타지붕 단층의 창고 및 주차장이 있으며, 벽체는 징크판넬 등으로 마감되어 있습니다. 별도로 존재하는 이동식 컨테이너박스 2동은 매각대상에서 제외됩니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 환금성·가격 판단
이 물건은 일반적인 공동주택과 달리 단독주택과 넓은 토지가 결합된 부동산입니다. 주변에 전원주택과 농경지, 나지가 혼재하고 자연녹지지역에 위치하므로, 가격은 토지의 실제 이용 가능성과 건물 상태에 크게 영향을 받을 수 있습니다.
감정가 597,432,600원은 입찰가격의 기준이지만, 그 자체가 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 보장하지는 않습니다. 비교 거래가격과 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 싸다거나 수익성이 높다고 평가할 근거가 부족합니다.
또한 이동식 컨테이너박스 2동이 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 공간과 현장 점유·시설 처리를 사전에 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.04.05 평택농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 건물뿐 아니라 공동담보 토지의 등기부도 확인하여 선순위 권리와 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 점유자·임대차 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입관계, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 미확인 점유자는 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 매각제외 컨테이너박스 2동. 컨테이너의 소유자, 이용상태, 이동·철거 가능성 및 낙찰 후 처리 방법을 확인해야 합니다. 매각에서 제외된 물건을 낙찰자 소유로 가정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 단독주택, 창고·주차장 및 토지의 실제 매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 토지거래 관련 규제를 확인하고 예정된 사용 목적이 가능한지 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 유사 단독주택과 토지의 실제 거래가격을 조사해야 합니다. 토지면적뿐 아니라 도로 접근성, 건물 상태, 부속시설 및 법적 이용 가능성이 유사한 사례를 비교해야 합니다.
- 평택시 압류·세금. 평택시 압류가 등기되어 있으므로 체납세금의 성격과 배당순위를 확인해야 합니다. 단순 배당표의 소유자 잔여액을 확정금액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 현장 건물상태. 경량철골조 주택과 창고·주차장의 외벽·지붕·누수·설비 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 현장 수선비는 실질 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도 및 시설 인계. 실제 점유자를 확인하고 주택·창고·주차장과 매각제외 시설의 사용·인도관계를 구분하여 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 건축 관련 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리는 긍정적, 가격과 현장은 보류”
이 사건의 장점은 등기상 권리관계가 비교적 명확하다는 것입니다. 평택농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 배당표상 인수 0원이라는 사실이 점유 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다. 임대관계가 미상이며, 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너박스 2동도 존재합니다. 낙찰 후 현장 이용과 명도 과정에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 동일한 597,432,600원이지만, 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 최저매각가가 낮아지더라도 실제 시세와의 비교가 먼저입니다.
결론은 ‘등기상 권리 정리는 긍정적, 점유·매각제외 물건·시장가격은 확인 후 판단’입니다. 이 물건의 핵심은 배당상 손실 여부보다 실제 인수 위험을 확정하고, 단독주택과 토지의 적정 취득가격을 산정하는 데 있습니다.
