수원지방법원 2026타경50683. 경기도 안성시 공도읍 양기리 567, 송정그린빌 102동 901호입니다. 전용면적은 약 59.95㎡이며, 철근콘크리트 벽식구조 아파트의 20층 건물 중 9층에 해당합니다. 2001년 12월 18일 준공된 860세대 단지입니다.

등기부를 보면 현재 소유자는 황지연 씨입니다. 2015년 7월 27일 매매로 1억 3,300만원에 취득했고, 같은 해 9월 30일 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

배당 예상액을 기준으로 하면 집행비용과 등록된 채권을 모두 지급하고도 소유자에게 약 7,532만원이 남습니다. 따라서 현재 확인된 등기상 권리만으로는 매수인이 별도로 인수할 금액이 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점은 별개입니다. 등기부가 깨끗하다는 것과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2015년 9월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,650만원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

이후 2019년 안성시 압류, 2021년 한국자산관리공사 가압류, 2024년 중소기업은행 가압류와 에스비아이저축은행 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 2026년 4월 14일에는 에스비아이저축은행의 강제경매개시결정도 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

같은 송정그린빌의 전용면적 약 59.95㎡ 거래 12건을 비교했습니다. 2026년 4월부터 10월까지의 거래이며, 현재 물건과 면적이 일치하는 표본입니다.

실거래 범위는 1억~1억 5,600만원입니다. 최근 12개월 평균은 136,583,333원, 최신 거래는 2026년 10월의 141,000,000원입니다.

반면 이 물건의 감정가이자 현재 최저가는 154,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 17,416,667원 높고, 평균 대비 112.8%입니다. 최신 거래와 비교해도 13,000,000원 높습니다. 즉, 신건에서 최저가로 낙찰받는다고 해도 최근 거래가격보다 비싼 취득이 될 가능성이 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

배당 계산상 등록된 채권자 청구액 합계 75,719,344원은 전액 배당됩니다. 집행비용 2,956,000원을 공제한 뒤 소유자에게 75,324,656원이 남는 구조입니다. 채권최고액 및 등기상 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액·이자·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 공도읍 양기리, 문기초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 학교, 공원, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 송정그린빌은 860세대 규모이며 2001년 준공된 아파트입니다. 현재 물건은 20층 건물의 9층입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트 평슬라브 지붕입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류 및 중로1류와 접합니다. 공시지가는 704,400원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래허가구역은 외국인·외국법인·단체의 주택 취득에 한해 적용되는 내용으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 토지는 평지의 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 860세대 단지라는 규모는 장점이지만, 최근 동일면적 실거래가 1억원~1억 5,600만원으로 편차가 있습니다. 매각률 33.33%와 평균 유찰 1.3회도 고려해야 합니다. 현재 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높아 환금성을 가격에 충분히 반영한 입찰이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 현재 최저가 1억 5,400만원은 최근 12개월 평균 1억 3,658만원보다 높습니다. 신건에서 감정가 수준으로 입찰하면 최근 시세보다 비싼 취득이 될 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 123,200,000원, 2회 유찰 가격 98,560,000원을 기준으로 가격별 취득비용과 실거래 비교를 다시 진행하세요.
• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 주민등록 전입일, 확정일자, 현장 점유자 및 임대차보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2015.09.30. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 관리비 체납. 아파트의 공용부분 체납관리비 승계 가능성을 확인하기 위해 관리사무소에 미납액과 공용·전유부분 구분을 문의하세요.
• 취득 관련 규제. 토지거래허가구역 관련 제한은 외국인 등의 주택 취득에 관한 내용으로 기재돼 있으므로 실제 매수인의 자격과 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 확인자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 보류”

안성 송정그린빌 901호는 권리관계만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2015년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 가압류가 정리되고, 배당 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고도 없습니다.

하지만 권리상 안전하다는 사실이 곧 투자 매력으로 이어지지는 않습니다. 현재 최저가 1억 5,400만원은 최근 12개월 평균 1억 3,658만원보다 높고, 최신 실거래 1억 4,100만원도 웃돕니다. 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매물건이라고 볼 근거는 없습니다.

여기에 실제 임대차와 점유관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 권리분석상 인수액 0원이라는 계산을 현장 확인 없이 확정적인 안전판으로 받아들여서는 안 됩니다.

권리는 비교적 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제 시세보다 얼마나 낮은 가격에 취득할 수 있는가입니다. 무리한 신건 입찰보다는 유찰 이후 가격과 현장 점유관계를 함께 확인하는 접근이 합리적입니다.