수원지방법원 2026타경50725. 경기도 평택시 현덕면 권관리 576-1, 우경아파트 101동 4층 404호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 1,800만원으로 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 17일입니다. 소유자는 선민성 씨이고, 신청채권자는 한국자산관리공사이며 청구금액은 115,318,208원입니다.
이 물건은 임차인에 따른 보증금 인수 위험이 나타나지 않는다는 점에서는 단순해 보입니다. 하지만 등기부의 권리 흐름을 자세히 살펴보면 주의해야 할 부분이 있습니다. 2023년 1월 10일 현대캐피탈 명의로 설정된 채권최고액 1억 1,760만원의 근저당권이 확인되고, 2026년 2월 12일 한국자산관리공사로 이전된 내역도 있습니다. 반면 별도로 산정된 기준권리는 2024년 9월 10일 경기신용보증재단 가압류로 표시되어 있습니다. 2023년 근저당권의 존속 여부와 2024년 가압류의 기준권리 판단을 먼저 대조해야 합니다.
가격 역시 낙관하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 1억 340만원이고, 시장 추세는 이전 거래 대비 18.2% 하락으로 나타납니다. 최신 거래 지표인 9,000만원과 비교하면 현재 최저가는 2,800만원 높습니다. 임차인 문제가 없다는 사실만으로 신건 입찰의 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현덕면 권관리 576-1 우경아파트 제101동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 현덕면 서동대로 96 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 101동 4층 404호 · 지상 15층 건물 |
| 실거래 비교면적 | 84.59㎡ (비교면적 매칭) |
| 단지 정보 | 우경아파트 · 124세대 · 1996.11.12. 준공 |
| 소유자 | 선민성 (2016.02.11. 협의분할에 의한 상속, 2016.05.03. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 115,318,208원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 임차인 / 인수액 | 임차인 없음 / 제공 산정 기준 인수액 0원 |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 다시 확인해야 한다
임차인 조사 결과, 임차인은 없습니다. 따라서 임차인의 대항력이나 우선변제권에 따른 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 제공된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 없음과 실제 점유자 없음은 같은 의미가 아니므로, 현장 점유 상태 및 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
권리 흐름을 시간순으로 보면 2016년 5월 3일 선민성 씨에게 소유권이 이전됐고, 2023년 1월 10일 현대캐피탈 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024년 9월 10일 경기신용보증재단의 가압류가 등기됐으며, 2026년 2월 12일 근저당권 이전 기록에 한국자산관리공사가 등장합니다. 2026년 4월 21일에는 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
또한 2026년 5월 6일 평택시, 5월 7일 국민건강보험공단의 압류가 추가됐습니다. 이 압류들은 제공된 권리 내역에서 매각으로 소멸할 권리로 표시되어 있습니다. 과거 경기남부수산업협동조합, 평택축산업협동조합, 안중농업협동조합 등의 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1억 1,800만원은 최근 거래보다 높다
우경아파트의 실거래 자료는 총 12건이며, 비교 기준면적은 84.59㎡입니다. 전체 12건 평균은 116,833,333원이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 최근 가격 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 78.05㎡ | 6층 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 78.05㎡ | 12층 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 84.59㎡ | 10층 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 78.05㎡ | 2층 | 92,000,000원 |
| 2025.05 | 84.59㎡ | 7층 | 127,000,000원 |
| 2024.08 | 84.59㎡ | 12층 | 137,000,000원 |
| 2024.06 | 84.59㎡ | 8층 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 78.05㎡ | 7층 | 108,000,000원 |
| 2023.09 | 84.59㎡ | 10층 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 78.05㎡ | 10층 | 109,000,000원 |
| 2022.11 | 78.05㎡ | 9층 | 134,000,000원 |
| 전체 평균 | 12건 | - | 116,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 5건 | - | 103,400,000원 |
최근 12개월 거래 5건의 평균은 1억 340만원입니다. 현재 최저가 1억 1,800만원은 최근 평균보다 1,460만원 높으며, 최근 평균 대비 114.1% 수준입니다.
최신 거래 지표는 2026년 6월 9,000만원입니다. 최저가 1억 1,800만원은 이 금액보다 2,800만원 높아 약 131.1%에 해당합니다. 전체 12건 평균인 1억 1,683만원만 보면 최저가와 비슷해 보이지만, 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 우선하면 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
유찰 시나리오도 함께 볼 필요가 있습니다. 제공된 회차별 가격 기준으로 1회 유찰 시 최저가는 94,400,000원, 2회 유찰 시에는 75,520,000원입니다. 다만 1회 유찰 가격도 최신 거래 지표인 9,000만원보다 높습니다. 가격 판단은 유찰 횟수 자체가 아니라 실제 거래 수준과 물건 상태를 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정 · 제공 산정표 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 제공 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,452,000원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,760,000원 | 30,760,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,788,000원 |
위 금액은 제공된 배당 산정표의 세 항목을 그대로 나타낸 것입니다. 집행비용 2,452,000원, 경기신용보증재단 30,760,000원, 소유자 잔여 84,788,000원으로 합계 118,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 평택시 현덕읍 소재 현덕교차로 서측 인근입니다. 주변은 전답, 임야, 노선상가, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다. 도심의 대규모 주거 밀집지역과는 다른 주변 환경을 고려해야 합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 15층 아파트 건물입니다. 급배수·위생설비·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 우경아파트는 124세대이며 1996년 11월 12일 준공입니다. 소규모 단지이므로 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 공시지가는 523,600원/㎡입니다. 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 평가서에는 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.17.이므로 해당 기간 이후의 적용 여부와 현재 규제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 수리 상태, 관리비 체납, 점유 현황은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 최근 실거래 가격은 9,000만원~1억 4,000만원으로 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균은 1억 340만원이고 가격 추세는 -18.2%입니다. 거래가격의 분산과 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준권리 재확인. 2023.01.10. 현대캐피탈 근저당권과 2026.02.12. 한국자산관리공사 이전등기를 확인하세요. 2024.09.10. 경기신용보증재단 가압류를 기준권리로 판단한 산정값과 반드시 대조해야 합니다.
- 한국자산관리공사 채권 확인. 청구액 115,318,208원과 근저당권 채권최고액 117,600,000원의 관계, 실제 피담보채권 잔액 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 제공 산정표는 한국자산관리공사 청구액이 반영되지 않은 상태입니다. 집행비용, 선순위 근저당권, 가압류 및 압류의 순위를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 신건 입찰가 주의. 현재 최저가 1억 1,800만원은 최근 12개월 평균 1억 340만원보다 14.1% 높습니다. 최신 거래 9,000만원과도 차이가 있으므로 감정가를 그대로 시세로 간주하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 가격 기준으로 1회 유찰 시 9,440만원, 2회 유찰 시 7,552만원입니다. 각 회차에서 실제 시세와 가격 차이를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인해야 합니다. 임차인 없음만으로 즉시 인도 가능한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비. 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 토지 규제. 토지이용계획과 접도구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가 관련 사항을 매각기일 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 실거래 원본을 대조하세요.
맺으며 — “임차인 없음 ≠ 모든 권리 안전 ≠ 시세보다 저렴”
평택 우경아파트 404호는 임차인 조사상 임차인이 없고, 제공된 산정 기준의 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 임차보증금 인수 위험은 크지 않은 물건입니다.
그러나 2023년 현대캐피탈 근저당권과 2026년 한국자산관리공사 이전등기, 2024년 경기신용보증재단 가압류의 기준권리 판단이 서로 맞지 않습니다. 더욱이 한국자산관리공사의 청구액 115,318,208원이 제공된 배당 산정표에 반영되지 않았습니다. 따라서 배당과 권리소멸을 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 1억 1,800만원은 최근 12개월 평균 1억 340만원의 114.1%이고, 최신 거래 지표인 9,000만원보다도 높습니다. 최근 시장 추세 역시 18.2% 하락입니다. 과거 전체 평균이나 감정가만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.
최종 판단은 보수적인 C등급입니다. 임차인 인수 위험은 낮지만, 현재 가격의 메리트가 부족하고 기준권리·배당 산정의 불일치가 남아 있습니다. 권리 원본 검증과 가격 조정이 선행되지 않는다면 신건 입찰은 보류하는 편이 합리적입니다.
