* 배당계산상 선순위 임차보증금 부족액은 10,368,000원이나, 제출된 확약의 효력을 전제로 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 확약 대상이 아닌 별도 점유자의 권리 위험까지 해소된다는 뜻은 아닙니다.

수원지방법원 2026타경50849. 평택시 포승읍 만호리 소재 더스위트하버 7층 726호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)아파트로 이용 중이며, 전용면적은 49.84㎡입니다. 소유자는 윤경석 씨이고, 서울보증보험 주식회사의 청구금액 133,795,067원에 따른 강제경매입니다.

이 물건은 일반적인 후순위 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 2023.07.17. 제1,2구잠수기수산업협동조합의 가압류가 말소기준권리이지만, 그보다 앞선 2022.07.22. 전입과 2022.07.04. 확정일자를 가진 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 존재합니다. 임차권등기 자체는 2024.08.14.에 이뤄졌지만, 대항력 판단에서는 그 이전의 전입·점유 이력이 중요합니다.

원칙적으로 이 선순위 임차보증금이 배당에서 모두 변제되지 않으면 부족액에 대한 인수 위험이 발생합니다. 그러나 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점이 이 사건의 결정적인 차이입니다. 다만 최미경 외에 대항력 여부를 확인할 수 없는 점유자 '피보'가 기재돼 있어, 확약만으로 전체 점유 위험이 사라졌다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 승계신고 1건

임차인 및 점유 관련 기재는 최미경, 한국토지주택공사, 피보입니다. 이 중 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 관한 신고 주체이므로 독립된 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인·점유자로 기재된 사람은 최미경과 피보, 2명입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 9.3% 비싼 신건

더스위트하버의 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 104,250,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래 2건의 평균 102,500,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 109.3%입니다.

최근 거래는 2026년 7월 85,000,000원, 8월 120,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 112,000,000원은 최신 거래가격 120,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균 102,500,000원보다 9,500,000원 높습니다. 최근 거래의 가격 차이가 큰 만큼 최신 거래 한 건만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

예상 배당은 집행비용 2,368,000원과 한국토지주택공사 명의 임차보증금 우선변제 109,632,000원으로 매각대금이 모두 소진되는 시나리오입니다. 일반채권 합계 188,281,006원은 전액 미배당으로 계산됐습니다. 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인은 필수

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 부담은 보증금 약 120,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다. 집행비용 추정액이 회차별로 달라져 계산상 합계에는 차이가 발생합니다.

* 실질 인수 0원은 을구 1번 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 미상 점유자 등 확약 외 권리의 추가 인수 가능성은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)아파트로 이용 중입니다. 단지 내 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 구조로, 일반 대단지 아파트와는 별도의 수요·환금성 판단이 필요합니다.
• 입지. 평택시 포승읍 만호리 만호파출소 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 점포 및 상가가 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 정류장 거리 및 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 18층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 소화전 설비를 갖추고 있으며 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역의 대체로 평탄한 토지이며, 동측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
• 규제. 국가산업단지(포승지구) 및 지원시설구역에 속합니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있어 해당 매수인은 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 299세대 단지로, 경매 평균 유찰 7.2회·매각률 7.89%가 나타납니다. 최근 실거래 2건도 85,000,000원과 120,000,000원으로 차이가 커 매도 시 회수 가능한 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 을구 1번 임차권과 미배당 보증금 전액에 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 말소 동의 및 실제 말소 절차가 매수인에게 추가 보증금반환 의무를 발생시키지 않는지 확인해야 합니다.
• 최미경과 대위·승계 관계. 한국토지주택공사 명의 120,000,000원은 최미경 관련 승계신고로 기재돼 있으므로 별도의 보증금으로 중복 계산하지 마세요. 실제 보증금반환채권의 귀속과 확약 대상 범위를 확인하세요.
• 피보 점유관계. 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 선순위 대항력 및 별도 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 2026.01.02. 평택세무서장 명의 압류가 있습니다. 등기상 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
• 입찰가격. 신건 최저가 112,000,000원은 최근 실거래 평균 102,500,000원을 초과합니다. 최근 거래 추세 -2.0%와 단지의 낮은 경매 매각률을 고려해 응찰가 상한을 보수적으로 설정하세요.
• 명도 및 관리비. 확약은 임차보증금반환청구권 문제를 해소하는 것이지 실제 점유자 인도까지 보장하는 것은 아닙니다. 명도 일정과 공용부분 미납 관리비를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계서류, 확약서 및 최신 실거래 원본을 대조하세요.

맺으며 — “선순위 인수는 해소, 가격과 점유는 보류”

이 사건의 가장 큰 위험은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 120,000,000원 임차보증금입니다. 신건 배당계산에서는 10,368,000원이 부족하지만, 서울보증보험 주식회사의 확약으로 해당 잔액에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이는 분명한 권리상 개선 요인입니다.

그러나 최미경과 별도로 기재된 미상 점유자 피보의 권리관계가 확인되지 않았고, 확약은 그 점유자의 독립된 권리까지 포괄하지 않습니다. 전체 권리 위험이 완전히 제거됐다고 판단할 수 없는 이유입니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 102,500,000원의 109.3%입니다. 최근 거래 추세는 -2.0%이고, 같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 7.2회, 매각률은 7.89%에 불과합니다. 확약으로 선순위 인수액이 해소됐다는 사실만으로 현재 가격을 매력적이라고 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 개선, 신건 가격 매력 부족, 미상 점유 위험 잔존입니다. 을구 1번 임차권에 대한 확약의 효력과 피보의 권리관계를 확정한 뒤, 최근 시세와 실제 환금성을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다. 종합적으로 D등급(38점)의 보수적 평가가 적절합니다.