수원지방법원 2026타경51012. 평택시 고덕동 힐스테이트고덕센트럴 301동 지하 1층 비1107호입니다. 등기상 소유자는 김영주 씨이고, 신청채권자는 주식회사 지에이개발입니다. 감정가는 408,000,000원이며 현재 신건으로 최저매각가 역시 408,000,000원입니다.

이 물건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 주거용 부동산이 아니라 판매시설이라는 점입니다. 감정평가서에는 현재 판매시설(상호: 호두당)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트의 전세 시세나 주거용 거래가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 2024년 11월 26일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2026년 6월 2일 접수된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 임차인 신기석 씨는 말소기준권리 이후 전입했으므로 대항력이 없습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 권리상 보증금 인수와 현실적인 명도 문제는 별개로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 경매개시결정은 소멸

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2024년 11월 26일 접수된 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 기준이 됩니다.

갑구 3번의 강제경매개시결정은 2026년 6월 2일 접수됐습니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인은 신기석 씨 1명입니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원이며 전입일은 2026년 1월 22일입니다. 말소기준권리 설정일인 2024년 11월 26일보다 늦습니다.

현장조사 당시 임차인이 점유 중인 상태로 확인됐습니다. 따라서 인수할 보증금이 없다는 판단이 곧바로 명도가 쉽다는 의미는 아닙니다. 낙찰 후 임차인과의 인도 협의, 점유 이전 및 시설물 처리 문제는 별도로 대비해야 합니다.

감정평가서에는 천장형 냉난방기기 1대가 임차인이 설치한 것으로 조사됐다고 기재되어 있습니다. 해당 시설의 소유관계와 인도 시 처리 여부도 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.

③ 시세 비교 — 단지 평균을 대상 물건의 시세로 사용하면 안 된다

힐스테이트고덕센트럴은 660세대 규모이며 2024년 8월 21일 사용승인된 단지입니다. 단지 실거래 통계에는 최근 12개월 12건, 평균 923,083,333원, 최신 거래 2026년 9월 1,000,000,000원이 확인됩니다.

하지만 중요한 문제가 있습니다. 대상 물건의 면적은 35.2㎡이고 현재 이용상태는 지하 판매시설입니다. 반면 확인되는 단지 거래 표본은 78.16~93.12㎡입니다. 면적이 일치하지 않으며 대상 물건의 용도도 판매시설이므로, 이 거래 평균을 대상 물건의 직접적인 시세로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)

현재 최저가인 408,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외하고 신한은행 근저당권에 264,000,000원이 배당됩니다. 그다음 신청채권자인 주식회사 지에이개발에 잔여 배당금이 돌아가는 구조입니다.

채권자 총 청구액 764,000,000원 · 채권자 총 배당액 401,520,000원 · 미배당 362,480,000원. 임차인 최우선변제와 당해세는 위 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 채권 미배당이 커진다

현재 신건 가격에서 유찰될 경우 최저매각가가 감정가의 80%, 이후 64%로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 매각가가 낮아질수록 신청채권자인 지에이개발의 회수액은 감소하고 미배당 채권은 증가합니다.

현재 신건에서도 지에이개발의 청구액 500,000,000원 중 137,520,000원만 배당되는 추정입니다. 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 57,030,400원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 0원이 되는 시나리오입니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 힐스테이트고덕센트럴 301동 지하 1층입니다. 율포초등학교 북측 인근에 위치한 구분소유 부동산으로 조사됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측으로 왕복 8차선, 북측으로 왕복 6차선 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2024.08.21입니다. 외벽은 석재 및 벽돌마감, 내벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등입니다.
• 설비. 단지 내 위생·급배수설비, 승강기 및 에스컬레이터 설비가 구비되어 있습니다. 대상 물건에는 시스템에어컨과 천장형 냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 임차인 설치시설. 천장형 냉난방기기 1대는 임차인이 설치한 것으로 조사됐습니다. 소유관계와 인도 시 처리 조건을 확인해야 합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 현황상 주상용으로 이용됩니다. 공시지가는 4,783,000원/㎡입니다.
• 보호구역. 율포초등학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 사항이 확인됩니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가 관련 기재는 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 사항이므로 대상 판매시설에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 신축급 단지라는 점과 별개로 지하 판매시설은 주거용 부동산과 매수 수요층이 다릅니다. 동일 용도·면적의 상가 거래와 임대사례가 확보되어야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 확인. 아파트 성격의 단지 거래 평균을 대상 판매시설의 가격으로 사용하지 마세요. 동일 단지 지하 판매시설 또는 유사 상권의 유사 면적 거래사례를 확보해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 임차인의 보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원을 확인하되 기존 임대차가 낙찰 후 그대로 승계된다고 가정하지 마세요. 실제 계약 내용과 임대차 종료·인도 조건을 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 대항력은 없지만 현장조사상 임차인이 점유 중입니다. 명도 협의, 인도명령 등 실제 점유 이전에 필요한 절차를 검토하세요.
• 최우선변제. 확정일자가 확인되지 않고 배당추정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 전입 및 배당요구 관련 서류를 대조해 배당 가능성과 배당표 변동을 확인해야 합니다.
• 시설물 소유권. 임차인이 설치한 천장형 냉난방기기 1대의 소유관계, 철거 여부 및 인수 조건을 확인하세요.
• 상가 관리비. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담액, 관리규약, 시설 유지비 및 영업 관련 제한사항을 확인하세요.
• 상권 및 공실. 지하 판매시설의 실제 유동인구, 고객 접근성, 출입 동선, 영업 가능 업종 및 공실 기간을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 문서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

이 사건은 등기상 권리 흐름이 복잡하지 않습니다. 2024년 11월 26일 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신기석 씨 역시 2026년 1월 22일 전입하여 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 안전성과 투자수익성은 전혀 다른 문제입니다. 대상은 35.2㎡의 지하 판매시설이며, 단지의 최근 12개월 실거래 평균 923,083,333원은 78.16~93.12㎡ 거래 표본이므로 가격 비교에 적합하지 않습니다. 최저가 408,000,000원이 저렴한지 비싼지는 아직 판단할 근거가 부족합니다.

특히 현재 임차인이 점유 중이고, 임차인 설치 냉난방기기 문제와 최우선변제 여부도 추가 확인이 필요합니다. 신건에서 감정가 그대로 응찰하기보다는 유사 상가의 실거래가, 실제 임대료, 공실 위험 및 관리비를 확인한 후 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.