수원지방법원 2026타경51038. 경기도 평택시 팽성읍 송화리 68-3, 4층 402호에 위치한 다세대주택(감정평가상 연립주택)입니다. 건물은 2018년 1월 15일 사용승인됐고, 지상 5층 건물 중 4층 물건입니다. 대상면적은 84.39㎡입니다. 현재 소유자는 황경도 씨이며, 2022년 5월 13일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 2억원입니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 2억원, 감정가와 최저매각가는 모두 1억 9,500만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 거주한 차효정 씨의 임차권입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되지만, HUG의 대항력 포기 확약서가 제출됐다는 점이 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결정적으로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 HUG 확약이 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 11일 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2018~2020년 근저당권 설정 이력은 등기부상 말소된 항목으로 확인됩니다.

기준권리보다 앞선 시점에 임차인의 임대차계약과 확정일자, 전입 및 점유가 이루어졌습니다. 차효정 씨의 임대차계약일은 2021년 8월 26일, 확정일자는 2021년 8월 27일, 전입 및 점유개시일은 2021년 9월 27일입니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.

을구 6번 주택임차권은 2024년 1월 22일 등기됐습니다. 임차권등기 자체의 등기일은 기준권리 이후이지만, 실제 임대차의 전입·점유 및 확정일자는 2021년으로 기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서 비고 역시 해당 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고 있습니다.

확약이 없다면 신건 기준 이론상 매수인 실질취득액은 낙찰가 195,000,000원에 배당 부족분 8,530,000원을 더한 203,530,000원 수준입니다. 하지만 확약이 유효하게 적용되고 임차권 말소가 이행된다면 해당 임차인의 잔존 보증금 인수는 발생하지 않습니다. 즉 현재 분석상 매수인의 실질취득액은 낙찰가인 195,000,000원과 같습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현재 확인되는 실제 임차인은 차효정 씨 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 보증금은 2억원이며, 전입·점유 및 확정일자가 기준권리보다 앞섭니다. HUG는 경매신청채권자이자 대항력 포기 확약서 제출 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

핵심은 임차인이 대항력이 없어서 안전한 것이 아니라, 대항력이 있는 임차인의 잔존 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 권리분석에서는 대항력 자체와 확약에 따른 실질 인수 여부를 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 1억 9,500만원은 최근 거래보다 높다

대상 부동산은 20세대 규모의 연립주택입니다. 전체 실거래 평균만 보면 1억 9,009만원 수준이지만, 과거 거래가 포함되어 있으므로 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선적으로 살펴야 합니다.

최근 12개월 거래는 1건이며, 2026년 9월 76.80㎡ 물건이 4층에서 150,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 150,000,000원입니다. 현재 최저가 195,000,000원은 이 금액의 130.0%로, 최근 시세 지표보다 45,000,000원 높습니다.

전체 11건 평균은 190,090,909원으로 최저가가 이 평균의 102.6%에 해당합니다. 하지만 이 평균에는 2021~2024년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 거래만을 기준으로 보면 현재 신건 가격은 오히려 부담스럽습니다.

비교 시 주의: 대상 기준면적은 84.39㎡이고 최신 거래는 76.80㎡입니다. 면적·층·내부 상태 차이가 있으므로 개별 호수의 정확한 가치 판단에는 추가 확인이 필요합니다. 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점도 가격 판단의 불확실성을 높입니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

신건 매각가 1억 9,500만원을 가정하면 집행비용 추정액 353만원을 제외한 1억 9,147만원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 2억원과 비교하면 853만원이 부족합니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권은 2억원이며, 위 배당 가정에서는 배당액이 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

위 배당표는 제공된 예상배당 계산을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 반영 여부 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약 전 부족분 853만원은 매수인 인수 가능성을 계산한 이론상 금액이며, 제출된 HUG 확약을 반영한 실질 인수액과는 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때

대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 높은 경우, 낙찰가가 내려가면 배당 부족분은 커집니다. 따라서 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 취득비용이 줄었다고 판단해서는 안 됩니다.

확약이 적용되지 않는다고 가정하면 신건의 이론상 실질취득액은 203,530,000원, 1회 유찰 시에는 202,984,000원, 2회 유찰 시에는 202,547,200원 수준입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득 총액은 약 2억원 초반에서 크게 달라지지 않습니다.

반대로 확약서가 유효하고 해당 임차권등기 말소가 이행된다면, 위 세 시나리오 모두 차효정 씨에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 다만 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 최근 거래표본이 1건뿐이므로, 가격 메리트는 실제 매각 시점의 거래 상황과 함께 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 평택송화초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능합니다. 인근 노선버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 일반적인 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재타일 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일 및 인테리어 마감이며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 도시가스 개별난방, 소화설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 937.0㎡, 공시지가는 704,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술) 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 자료상 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.17.이므로 매각기일 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 연립주택으로, 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적이므로 매도 시점과 가격에 따른 환금성 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 문구, 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 반드시 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 을구 6번 차효정 임차권등기가 실제로 말소되는지, 확약의 이행 시점과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 추가 임차인 확인. 확약은 차효정 씨에게만 적용됩니다. 다른 점유자나 별도 임대차관계가 확인되면 그 권리와 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 배당 부족액 구분. 신건 예상배당 부족분 853만원은 확약 전 이론상 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실제 매수인 인수액은 0원*으로 분석되므로 두 금액을 혼동하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 1억 9,500만원은 최근 12개월 거래 평균 1억 5,000만원의 130%입니다. 최근 거래 추세 -22.7%도 고려해 보수적인 응찰가격을 설정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1억 5,600만원, 2회 유찰 시 1억 2,480만원입니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 회차 최저가는 별도 확인해야 합니다.
• 거래 비교 보정. 최신 거래는 76.80㎡로 대상면적 84.39㎡와 차이가 있습니다. 면적과 층, 내부 상태를 고려한 비교가 필요합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 구분해서 확인하세요. 임차인의 퇴거 및 인도 조건도 사전에 점검해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세관계를 확인해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2026.11.04. 확인된 등기사항과 매각기일 사이에 추가 압류·권리변동이 있는지 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*이라고 신건이 저렴한 것은 아니다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 부분은 대항력 임차인 차효정 씨의 보증금 2억원입니다. 기준권리보다 앞선 전입과 확정일자로 대항력 및 우선변제권이 인정되고, 신건 매각가 1억 9,500만원으로는 배당에서 853만원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 매수인이 이 잔액을 부담할 가능성이 있습니다.

하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 있습니다. 임차인이 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다. 확약서의 유효성과 실제 말소 이행을 확인하는 것이 선결 조건입니다.

반면 가격은 전혀 다른 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1억 5,000만원, 현재 최저가는 1억 9,500만원으로 최근 가격 지표의 130%입니다. 거래 추세는 -22.7% 하락 방향이고, 최근 12개월 거래 표본도 1건뿐입니다. 20세대 규모의 연립주택이라는 점까지 고려하면 환금성도 보수적으로 판단해야 합니다.

권리상 인수 부담은 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 가격은 여전히 비쌉니다. 이 물건은 임차인 확약의 법적 효력과 말소 이행을 먼저 확인하고, 최근 실거래 수준에 맞는 가격에서만 접근해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 확약서가 있다는 이유만으로 감정가에 응찰하는 것은 피해야 합니다.